【正文】 市場。細(xì)分市場可按消費水平、旅游目的、年齡、性別等進行細(xì)分，對細(xì)分市場也要調(diào)查研究。因為隨著新婚蜜月旅游、修學(xué)旅游、自駕車旅游、體育旅游與生態(tài)旅游等專項旅游的迅速崛起，我們可以通過分析細(xì)分市場，找出每個市場的特點、需求和滿足的方式，有助于乾元山風(fēng)景區(qū)組織生產(chǎn)專項旅游產(chǎn)品，從而豐富乾元山風(fēng)景區(qū)的旅游產(chǎn)品內(nèi)容，增強乾元山風(fēng)景區(qū)旅游產(chǎn)品的吸引力和競爭力，并逐步擴大其在乾元山風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)中的市場份額。（2）開拓銷售渠道，多面開花　　 銷售渠道的正確選擇，是促銷戰(zhàn)略的一個重要環(huán)節(jié)。某市客源市場的銷售渠道比較單一，多是通過旅行社組織觀光旅游。今后要多種渠道并用，特別是要加強與一些專業(yè)團體的聯(lián)系，廣招客源。例如聯(lián)系一些文化交流組織、宗教團體、同鄉(xiāng)會、大公司旅游部及各種特殊興趣愛好者俱樂部，這些組織經(jīng)常組織會員外出旅游，許多團體、俱樂部還有內(nèi)部刊物和固定的旅行代理商，我們可以依托這些組織，一方面開發(fā)出適合他們需求的旅游特色產(chǎn)品，一方面加大宣傳促銷力度，使旅游產(chǎn)品為這些專業(yè)團體所接受認(rèn)可，做到開發(fā)、銷售兩不誤。另外，隨著網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，越來越多的人將通過Internet實現(xiàn)預(yù)訂酒店、機票、購物等業(yè)務(wù)，我們要充分利用開通的綿陽旅游目的地營銷系統(tǒng)（DMS），發(fā)揮信息網(wǎng)絡(luò)的便利性和交互性，實現(xiàn)低成本、大范圍、跨地域，有針對性的宣傳促銷。 （3）強化聯(lián)合促銷，縱深發(fā)展　　 近年來，旅游消費者求新求異的心理狀態(tài)日漸突出，單一名牌產(chǎn)品難以適合所有旅游者的需要，并且對提高產(chǎn)品抗風(fēng)險能力和擴大市場占有率有一定的不利之處。特別是現(xiàn)代旅游市場競爭激烈，要在國內(nèi)、國際旅游市場上站住腳，必須要具有雄厚的實力，光靠小區(qū)域的旅游產(chǎn)品，只能是小打小鬧。因此，為了在國內(nèi)、國際旅游市場上打開局面，搞大區(qū)域整體旅游已成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的趨勢。區(qū)域聯(lián)合促銷可以充分利用某市所處的地理位置、自身的特色和優(yōu)越的區(qū)位條件，化劣勢為優(yōu)勢。為此，根據(jù)游客的旅游心理，在旅游產(chǎn)品的推介上應(yīng)盡量強化地區(qū)色彩，采取區(qū)域間旅游產(chǎn)品的整合推介，創(chuàng)建區(qū)域間的名牌線路，以名牌線路來帶動當(dāng)?shù)氐闹黝}線路。以乾元山風(fēng)景區(qū)為例，旅游拳頭產(chǎn)品當(dāng)屬“某文化和休閑、觀光”，主要以乾元山金光洞、某肉身墳、鎣華頂?shù)染包c為主線，我們可以把上述景點和竇團山風(fēng)景名勝區(qū)、李白故里風(fēng)景名勝區(qū)、李白紀(jì)念館、老君山等景區(qū)資源整合起來，開發(fā)有特色的旅游線路，設(shè)計出適合于一日游、二日游的旅游產(chǎn)品，滿足省內(nèi)、周邊地區(qū)的短途旅游者的消費需求，同時又能較好地利用旅游資源，促進區(qū)域旅游的發(fā)展和壯大。利用這種方式，使游客通過區(qū)域間的旅游來加深對乾元山風(fēng)景區(qū)的印象，讓他們感覺游有所值，提高他們對乾元山風(fēng)景區(qū)的目標(biāo)指向性，并通過他們提高乾元山風(fēng)景區(qū)在其他游客中的認(rèn)可度，然后再在周邊城市進行推廣。在周邊城市之間聯(lián)合推介的旅游線路成熟后，可逐步擴大聯(lián)合推介的區(qū)域范圍，加強與省內(nèi)范圍城市的聯(lián)系合作。制定出一批外省、市游客感興趣的旅游線路，讓他們通過游玩，不僅記住某省內(nèi)原有的知名景點，更要讓他們通過游玩，記住某有個乾元山風(fēng)景名勝區(qū)，確立乾元山風(fēng)景名勝區(qū)的省級優(yōu)勢，滿足國內(nèi)游客的旅游需求。當(dāng)乾元山風(fēng)景名勝區(qū)的省級優(yōu)勢確立后，可伺機與相鄰省市合作，推出適合國際游客的旅游線路。 （4）重視散客促銷，批零兼顧　　 隨著經(jīng)濟水平的提高、人們購買力的增強，對經(jīng)濟支出心理承受能力的提高、對價格關(guān)注程度的下降，使得散客旅游將以其獨特的優(yōu)點吸引著越來越多的旅游者，散客旅游市場的規(guī)模將不斷擴大，因此要加大對散客旅游市場的促銷力度，做到在確保團隊旅游市場穩(wěn)步增長的同時努力擴大散客旅游市場。要根據(jù)散客旅游市場自由度大、形式靈活、選擇性強的特點，努力設(shè)計多種旅游產(chǎn)品供游客選擇，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上可以采取零星委托式、自選式、組合式、定制式等多種模式，由散客按其所需自由組合。要不斷完善營銷網(wǎng)絡(luò)，通過DMS系統(tǒng)、旅游咨詢中心、散客集散中心、旅行社各網(wǎng)點致力于向潛在散客推薦有關(guān)旅行、住宿、購物、娛樂等方面的一攬子解決方案，以便使游客可以通過“點菜式服務(wù)”，根據(jù)自己的時間安排、愛好、經(jīng)濟承受能力等，自由選擇游覽景點及項目等。要及時追蹤散客市場動態(tài)，做好信息反饋，給予散客高質(zhì)量、多樣化、個性化的服務(wù)，真正將散客業(yè)務(wù)提升到主體業(yè)務(wù)的高度。七、財務(wù)與成本分析 融資需求（1）本項目投資總額約4億元人民幣。其中主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用。（2）本工程所需投資約4億元人民幣，企業(yè)投資、合作投資、外商投資。（3）資金來源▲自籌： 3000 萬元▲項目招商: ▲貸款： 2000萬元▲國家補助： 1000萬元▲地方自籌： 2000萬元（4）本項目依據(jù)國家計委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》和建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的相關(guān)規(guī)定。（5）項目財務(wù)評價的計算期為15年，其中建設(shè)期為5年，投資回收期為10年。財務(wù)分析（1）按平均每年12000萬的營業(yè)收入，并按旅游投資利稅率20%計算，一年可實現(xiàn)利稅2000萬元，其中純利為35%，即4200萬元。直接收回投資期：：4200萬/年=（約10年）（2） 由乾元山風(fēng)景區(qū)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)產(chǎn)值比按1：18推算，并按該項產(chǎn)值20%計算利稅，相關(guān)產(chǎn)業(yè)年創(chuàng)利稅為300萬20%相關(guān)費用。（3）創(chuàng)造的社會崗位旅游業(yè)直接從業(yè)人員與游客量的比值約為1:350，旅游業(yè)直接從業(yè)人數(shù)與間接人數(shù)比約為1:3，由此預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)各階段旅游業(yè)人力資源需求情況見下表：乾元山風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)人力資源需求預(yù)測表年份2010年2020年2030年預(yù)計接待人數(shù) 19人萬次 51萬人次 100萬人次直接就業(yè)人數(shù) 540人 1460人 2850人間接就業(yè)人數(shù) 1620人 4380人 8570人也就是說，乾元山除每年為風(fēng)景區(qū)創(chuàng)造12000萬的產(chǎn)值外，還能保障幾百人的就業(yè)或再就業(yè)，其效益逐年遞增，如下表：乾元山風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展的各階段性目標(biāo)項目年度游客人數(shù)(萬人)旅游總收入(萬元)直接從業(yè)人員(人)間接從業(yè)人員(人)200819570054016202009247200685205520102781007702310201132256009142742201540320001142342820205140800146043802025707000020006000203010010000028608580初步測算：景區(qū)附近的農(nóng)民或直接、間接為風(fēng)景區(qū)提供相關(guān)服務(wù)的個人或家庭平均可增收1000020000元，從而推動當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。更可貴的是：如乾元山風(fēng)景區(qū)這艘旅游經(jīng)濟航母能按預(yù)定軌道持續(xù)航行，每年可補充600萬以上的財政為地方經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性、規(guī)模性發(fā)展，到那時某市地方經(jīng)濟可舉步騰飛，成為名副其實的優(yōu)秀旅游城市。（4） 經(jīng)營效益估算▲ 財務(wù)收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率：是指計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率其表達公式如下：n∑（C1C0t）(1+FIRR)t＝0t＝1式中： C1＝現(xiàn)金流入量；C0＝現(xiàn)金流出量； N＝計算期15年 利用內(nèi)插法求得FIRR＝％投資成本▲靜態(tài)投資回收期：靜態(tài)投資回收期＝累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份－1＋上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量▲根據(jù)現(xiàn)金流量表投資成本計算靜態(tài)回收期＝15－1＋365/438＝10年（含建設(shè)期五年） ▲投資凈利率＝年平均銷售額/投資總額100％＝利率凈值＝稅率扣除/總銷售額100％＝▲ 綜合估價、財務(wù)盈利指標(biāo)如下：％≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率8％；稅后投資回收期10年（指總投資4億元）；投資凈利率＞13％。具體財務(wù)數(shù)據(jù)分析詳見《某乾元山風(fēng)景區(qū)項目可行性報告》。資金使用計劃一期投資項目計劃資金6700萬元（對外融資4500萬元，資金使用期限6年，主要用于修建民俗文化休閑村、景區(qū)商業(yè)一條街、某兒童游樂城、金光洞道觀改擴建、水上娛樂中心、供電、給排水及污水處理等；二期投資項目計劃資金22450萬元（對外融資15000萬元，資金使用期限10年，主要用于修建鎣華頂某祖廟、某游樂城、某影視動漫城、休閑度假村等）；三期投資項目計劃資金10850萬元（對外融資5000萬元，資金使用期限8年，主要用于修建吳家后山的森林公園、貓兒洞、界池溫泉等）。 一期項目投資經(jīng)濟效益分析建設(shè)項目(見下表)：一期項目建設(shè)方案一覽表序號項目名稱建設(shè)規(guī)模投資（萬元）備 注1公路42萬元=483水泥路,寬5米2某大橋230米長230=575寬6米,鋼結(jié)構(gòu)懸索公路吊橋,雙車道3景點連接步游道8萬=石板路,寬2米,旁有護欄4民俗文化休閑村3000平方米30002000=600新農(nóng)村建設(shè)模式，每平方米2000元,以下同5景區(qū)商業(yè)一條街2500平方米25002000=500100間門面，每間門面25平方米6金光洞道觀改建2100平方米21002000=420賓館、居士兵林和接待設(shè)施等7某兒童游樂城2500平方米25002500=625設(shè)備及設(shè)施等8水上娛樂中心380皮劃艇、快艇、電動船、環(huán)保游船等9景區(qū)游客接待中心12435平方米12435800=含綜合管理、門票房、醫(yī)療中心、賓館、設(shè)備設(shè)施10停車場2處1000平方米10002000=20011洞內(nèi)燈光安裝和各景點電器安裝等30012供水、供電、排水、污水處理1500合計一期投資項目經(jīng)濟效益分析表 （萬元）項目總投資年收入年支出利息稅金折舊利潤門 票500125民俗文化休閑村60054021654景區(qū)商業(yè)一條街5003001204564金光洞道觀420375某兒童游樂城625500250水上娛樂中心38028014021景區(qū)游客接待中心100060075停車場20010218合 計3505注：本表中合計金額不包括固定資產(chǎn)投資部分。說明：1）收入▲門票收入按10萬人/年50元計算；▲游客接待中心按10萬人/年100元計算；▲民俗文化休閑村按每天接待150200元180天計算；▲某兒童游樂城按年接待游客2萬人250元計算；▲景區(qū)商業(yè)一條街按每間門面年收入3萬元100間計算；▲ 150元計算；▲100元計算；▲停車場按每天50輛200天10元計算。2）支出▲門票支出按總收入的25%計算（含工資、管理費及其它費用），稅另計；▲游客接待中心支出按總收入的60%計算（含成本、工資、管理費及其它費用）；▲民俗文化休閑村、景區(qū)商業(yè)一條街支出按總收入的40%計算（含成本、工資、管理費及其它費用）；▲金光洞、兒童游樂城、水上娛樂中心支出按總收入的按50%計算；▲停車場成本按20%計算；▲資金利息均按年息9%計算；▲%計算；▲折舊費按總投入額3%的殘值247。使用年限（10年折完）計算。一期投資6700萬元，后可創(chuàng)收3505萬元，年獲利906萬元。二期投資項目經(jīng)濟效益分析二期投資項目計劃資金22450萬元（對外融資15000萬元，資金使用期限10年，主要用于修建鎣華頂某祖廟、某游樂城、某影視動漫城、休閑度假村等）。二期投資項目見下表：項目建設(shè)方案一覽表序號項目名稱建設(shè)規(guī)模投資（萬元）備 注1鎣華頂某祖廟2400m178。24002500元=600仿古建筑，每平方計劃投資2500元2銀光洞寺廟、居士林1400 m178。14002000元=280包括設(shè)備和設(shè)施等3朝陽洞道觀600 m178。6002000元=120+洞內(nèi)燈光安裝150萬元=270包括設(shè)備和設(shè)施4天昌觀600 m178。6002500=150新建，含設(shè)備和設(shè)施5休閑度假村50000 m178。500001500=7500景區(qū)房產(chǎn)開發(fā)，含作家村和3個會館6某游樂城16000 m178。160001500=2400含設(shè)備和設(shè)施7某影視動漫樂城45000 m178。450002500=11250設(shè)備及設(shè)施等合計22450萬元二期投資項目經(jīng)濟效益分析表 （萬元）項目總投資年收入年支出利息稅金折舊利潤門 票750鎣華頂某祖廟6004001605430銀光洞寺廟、居士林280120489朝陽洞道觀27015060天昌觀150120489休閑度假村75003000750675225某游樂城2400750216某影視動漫城1125040001000300合 計2245092902441注：本表中合計金額不包括固定資產(chǎn)投資部分。說明：1）收入▲門票收入按15萬人/年50元計算；▲鎣華頂某祖廟按2萬人/年200元計算；▲銀光洞按每天接待50人100元240天計算；▲朝陽洞按年接待游客50人150元200天計算；▲天昌觀