【正文】 維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進(jìn)行一次：①空氣濾清器顯示器：②當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn)行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位；③空氣濾清器：——松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；——濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯；——如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)簡吹干（注意不能過熱）；——清潔完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡是從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應(yīng)更換同型號的濾芯；——如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。(3)蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進(jìn)行一次：①用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；②檢查電池液位是否在極板上15mm左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；③檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。(4)皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進(jìn)行一次：①檢查每皮帶，發(fā)現(xiàn)損壞或失效的，應(yīng)及時更換；②在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。(5)散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進(jìn)行一次：①外部清潔：——用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進(jìn)中心位置），使用此方法時，要用膠布檔住柴油發(fā)電機(jī)；——如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。②內(nèi)部除垢：——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口；——向散熱器中倒入45℃的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；——如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次；——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；——所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補(bǔ)；——如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。(6)潤滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進(jìn)行一次：①啟動柴油發(fā)電機(jī)，讓其運行15分鐘；②當(dāng)柴油機(jī)高熱時，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號機(jī)油；③拆除兩個粗機(jī)油濾清器，換兩個新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿新鮮的與機(jī)內(nèi)型號相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購得）；(7)柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。(8)充電發(fā)電機(jī)和啟動電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進(jìn)行一次：①清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；②清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應(yīng)及時更換；③檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請外委維修。(9)發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。對于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)項目經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程主管盡快補(bǔ)充至計劃中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機(jī)故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由維修人員將記錄交由工程部存檔，長期保存。 業(yè)戶水電表的校表/換表作業(yè)程序(1)、物業(yè)公司或業(yè)戶在對水電表的準(zhǔn)確性存在異議需校表時，經(jīng)現(xiàn)場查看后填寫校表/換表申請單。(2)、水電工同業(yè)戶一起準(zhǔn)確無誤抄下水電表讀數(shù)。{3}、關(guān)閉水/電閥門，取下水電表，換上備用表，送到相關(guān)部門校驗或現(xiàn)場更換新表。{4}、雙方應(yīng)認(rèn)可專業(yè)機(jī)構(gòu)的校表結(jié)果，根據(jù)誤差率來賠付。{5}、工程部做好存檔工作。四、各類應(yīng)急預(yù)案遠(yuǎn)洋奧林匹克公館物業(yè)服務(wù)中心停電應(yīng)急預(yù)案編號： BA1版號：A/0頁碼：第43頁 共4頁1．0目的為確保小區(qū)內(nèi)業(yè)主、住戶的生命及財產(chǎn)的安全，在發(fā)生突發(fā)事件時，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織地進(jìn)行搶險、撲救工作，盡量把財產(chǎn)損失降到最低限度，為業(yè)主創(chuàng)造一個和諧舒適的社區(qū)生活環(huán)境。2. 0適用范圍遠(yuǎn)洋奧林匹克公館物業(yè)服務(wù)中心 職責(zé)秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)對公寓個出入口、重點部位與公共區(qū)域進(jìn)行安全監(jiān)管，檢查中心相關(guān)方門禁鎖閉情況工程部負(fù)責(zé)與相關(guān)方進(jìn)行聯(lián)系，盡快恢復(fù)供電。客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對中心相關(guān)方的解釋工作，協(xié)助做好相關(guān)事宜。財務(wù)部負(fù)責(zé)現(xiàn)金及各類票據(jù)的保管。其他部門負(fù)責(zé)根據(jù)需要合理安排員工協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。項目經(jīng)理非正常工作時間內(nèi)負(fù)責(zé)組織人員應(yīng)急處理，并及時向中心領(lǐng)導(dǎo)報告。程序秩序維護(hù)部發(fā)生停電故障后，保安人員立即對財務(wù)部進(jìn)行保衛(wèi)，防止犯罪分子借機(jī)作案安排保安人員負(fù)責(zé)公寓停電區(qū)域內(nèi)各樓層的巡視檢查工作，對有可能造成意外的區(qū)域派專人值守，確保公寓業(yè)主及客戶的安全。中控室通過監(jiān)控器密切關(guān)注電梯轎廂內(nèi)的情況，如發(fā)生困人事件立即報告并按照《電梯故障處理預(yù)案》程序進(jìn)行處理。（如監(jiān)控設(shè)備無法使用，立即通知工程部工作人員）安排保安人員與車管人員對公寓出入口進(jìn)行管理（在恢復(fù)供電前必要時只出不進(jìn)），疏導(dǎo)好進(jìn)出人員與車輛，并做好解釋工作。派專人負(fù)責(zé)車場進(jìn)出口處擋車臂抬桿運行情況，防止因停電造成意外下落，傷及進(jìn)出車輛，并臨時停止使用雙層車位。合理安排好應(yīng)急照明燈的使用，最大限度保障重要區(qū)域的使用。工程部立即與相關(guān)方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，了解停電原因與具體情況如停電造成電梯困人，立即組織人員按照《電梯故障處理預(yù)案》進(jìn)行解救。根據(jù)情況需要，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后指點相關(guān)方申請援助。 配合相關(guān)方做好相關(guān)工作。 客戶服務(wù)部做好中心相關(guān)方的解釋與安撫工作，并提醒中心相關(guān)方在恢復(fù)供電前不要驚慌，不要隨意走動。如中心相關(guān)方須臨時車?yán)锕ⅲ瑒t按照《消防應(yīng)急處理預(yù)案》中疏散程序協(xié)助中心相關(guān)方進(jìn)行疏散。事后做好中心相關(guān)方的回訪工作。財務(wù)部發(fā)生停電事故時，負(fù)責(zé)保管重要財務(wù)票據(jù)與現(xiàn)金。協(xié)助秩序維護(hù)部人員做好警戒。協(xié)助中心相關(guān)方做好保險理賠工作。其他部門在保障部門安全的同時，根據(jù)需要協(xié)助做好相關(guān)工作。項目經(jīng)理發(fā)生停電事故時，及時組織秩序維護(hù)部值班人員做好各項應(yīng)急準(zhǔn)備工作。第一時間向中心領(lǐng)導(dǎo)匯報。及時處理因停電導(dǎo)致的相關(guān)突發(fā)事件。組織保安人員控制公寓個出入口，嚴(yán)格檢查、登記。組織人員對個樓層進(jìn)行巡視檢查。應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束與應(yīng)急現(xiàn)場的恢復(fù)應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束同意由中心總經(jīng)理宣布。秩序維護(hù)部對應(yīng)急現(xiàn)場、工程部對應(yīng)急設(shè)備及時進(jìn)行恢復(fù)?？蛻舴?wù)部及時將恢復(fù)情況通知中心相關(guān)方。警衛(wèi)備勤1班警衛(wèi)備勤2班2名秩序維護(hù)員前往物業(yè)辦公區(qū)加強(qiáng)警戒，重點保護(hù)財務(wù)部4名秩序維護(hù)員前往設(shè)備區(qū)，重點看護(hù)各設(shè)備間9名秩序維護(hù)員進(jìn)入各大堂維持大廳秩序3名秩序維護(hù)員前往入口加強(qiáng)警戒，看護(hù)各條入口車輛向項目經(jīng)理匯報通知項目經(jīng)理中控值班室/工程辦公室通知確定電梯是否有人被困，通知電梯鎖好電梯主管通知工程檢查故障，并排除故障排除故障向總值匯報，并說明原因通知客服做好對業(yè)主的解釋工作停電應(yīng)急預(yù)案流程圖遠(yuǎn)洋奧林匹克公館物業(yè)服務(wù)中心電梯故障應(yīng)急預(yù)案編號： BA2版號：A/0頁碼：第47頁 共5頁1．0目的為及時解救被困人員，迅速處理電梯故障，及時恢復(fù)運行。2. 0適用范圍遠(yuǎn)洋奧林匹克公館物業(yè)服務(wù)中心職責(zé)秩序維護(hù)部：通過電梯對講系統(tǒng)了解現(xiàn)場情況安撫被困人員，報告物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助現(xiàn)場救援。工程部：負(fù)責(zé)排除電梯故障，解救被困人員，出具故障分析報告?？头浚贺?fù)責(zé)被困人員的安撫工作，如有人員傷亡協(xié)助做好善后事宜。財務(wù)部：根據(jù)需要及時做好物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)方的理賠工作。行政人事部：提前與救護(hù)中心聯(lián)系，做好搶救傷員和所用車輛的準(zhǔn)被。項目經(jīng)理：負(fù)責(zé)在非正常工作時間內(nèi)組織人員解救被困人員，并妥善安置被困人員。程序正常工作時間秩序維護(hù)部中控員監(jiān)控員發(fā)現(xiàn)電梯報警信號后立即通過對講系統(tǒng)安撫被困人員。通過詢問確認(rèn)被困人員的詳細(xì)情況（包括梯號、停在幾層、被困人數(shù)、客戶房間號、姓名等）立即電話通知工程部值班人員與附近的巡視人員趕赴電梯事故地點，進(jìn)行現(xiàn)場救援。將情況迅速通知相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，并做好電梯事故的報警記錄。秩序維護(hù)部主管工程部主管客服部主管。通過對將于監(jiān)控屏幕了解被困人員的身體健康情況，如有異常，則須視情況請示物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)是否與急救中心聯(lián)系，安排救護(hù)車搶救，電話120，待救援人員到達(dá)并將被困人員就出方可關(guān)閉電梯對講系統(tǒng)。工程部主管接到通知后，立即到現(xiàn)場組織救援和搶修。秩序維護(hù)部主管、客服部主管接到報告后立即組織人員趕到現(xiàn)場協(xié)助救援，安撫被困人員，并負(fù)責(zé)解救后的妥善安置。秩序維護(hù)部人員攜帶照相機(jī)做好意外情況發(fā)生的記錄工作。（照片留檔備案）維持好現(xiàn)場秩序，如有緊急情況酌情處理并及時上報。中控室做好相關(guān)錄像記錄的備份工作。工程部工程部接到報警后5分鐘內(nèi)，迅速攜帶電梯機(jī)房鑰匙、電梯吊箱鑰匙、對講機(jī)、手電等工具趕赴現(xiàn)場機(jī)型營救。在營救時，必須由有電梯操作證的專業(yè)人員進(jìn)行操作。打開電梯吊箱的工作程序、標(biāo)準(zhǔn)必須按照專業(yè)故障處理標(biāo)準(zhǔn)、程序進(jìn)行。尤其在營救被困人員出梯時，工作人員一定要確認(rèn)電梯轎廂內(nèi)電源是否關(guān)閉電源是否關(guān)閉電源后方可營救。統(tǒng)計設(shè)備、設(shè)施的損壞情況，并做好詳細(xì)記錄，由為保單位現(xiàn)場人員簽字確認(rèn)?？头垦杆伲?分鐘）趕到現(xiàn)場了解情況，并與中控室隨時保持聯(lián)系，掌握被困人員動態(tài)。安撫現(xiàn)場被困人員，并對被困人員致歉。如有人員傷亡，及時報告中心領(lǐng)導(dǎo)并做好善后事宜。事后做好客戶的回訪工作，報告中心領(lǐng)導(dǎo)。財務(wù)部根據(jù)工程部提供的資料，及時與中心相關(guān)方聯(lián)系，協(xié)助其做好保險理賠工作。將具體理賠情況報告中心領(lǐng)導(dǎo)。非正常工作時間值班主管接到報警通知后5分鐘內(nèi)，迅速組織人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行解困搶險工作，并與中控室隨時保持聯(lián)系，掌握被困人員的動態(tài)。安撫被困人員，妥善安置被困人員。通知客戶服務(wù)部主管，與被困人員的家人或單位相關(guān)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系。如有人員傷亡，及時聯(lián)系急救中心并報告中心領(lǐng)導(dǎo)。秩序維護(hù)部中控室監(jiān)控員接到電梯報警信號后立即通過對講系統(tǒng)安撫被困人員。通過詢問確認(rèn)被困人員的詳細(xì)情況（包括梯號、停在幾層、被困人數(shù)、客戶單位、姓名等）。立即電話通知工程值班人員與附近巡視人員趕赴電梯故障地點，進(jìn)行現(xiàn)場救援。將情況迅速通知值班主管、秩序維護(hù)隊長、弱電專業(yè)值班員，并做好電梯故障報警記錄。通過對話與監(jiān)控屏幕觀察了解被困人員的身體狀況，如有異常，則須視情況請示中心領(lǐng)導(dǎo)是否與急救中心聯(lián)系，安排救護(hù)車搶救，電話：120。帶救援人員到達(dá)并將被困人員就出方可關(guān)閉電梯對講系統(tǒng)。秩序維護(hù)隊長接到報警通知后立即組織秩序維護(hù)員趕赴電梯故障地點（5分鐘），協(xié)助救援。秩序維護(hù)隊長攜帶照相機(jī)做好意外情況發(fā)生的記錄工作。（照片留檔備案）維護(hù)好現(xiàn)場秩序，如有緊急情況酌情處理并及時報告。中控室做好相關(guān)記錄的備份工作。工程部接到報警通知5分鐘內(nèi)，迅速攜帶電梯機(jī)房鑰匙、電梯轎廂鑰匙、對講機(jī)、手電等工具趕赴現(xiàn)場進(jìn)行營救。在現(xiàn)場營救時，必須由有電梯操作正的專業(yè)人員進(jìn)行操作。打開轎廂的工作程序、標(biāo)準(zhǔn)必須按照專業(yè)故障處理標(biāo)準(zhǔn)、程序進(jìn)行。尤其在營救客戶出梯時，工作人員一定要確認(rèn)電梯轎廂內(nèi)電源是否關(guān)閉，關(guān)閉電源后方可營救。統(tǒng)計設(shè)備、設(shè)施的損壞情況，有維保單位現(xiàn)場人員簽字確認(rèn)。應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束與應(yīng)急現(xiàn)場的恢復(fù)應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束和進(jìn)行現(xiàn)場恢復(fù)由服務(wù)中心總經(jīng)理決定。秩序維護(hù)部對應(yīng)急現(xiàn)場、工程部對設(shè)備及時進(jìn)行恢復(fù)?？蛻舴?wù)部及時將恢復(fù)情況通知中心相關(guān)方。電梯墜梯事故的應(yīng)急預(yù)案流程圖做好監(jiān)控并安撫客人的情緒參與事件全過程，向項目經(jīng)理匯報根據(jù)傷員情況向項目經(jīng)理匯報，并決定撥打“120”救助電話派專人到達(dá)現(xiàn)場，攜帶應(yīng)急藥品進(jìn)行現(xiàn)場救護(hù)封閉事故電梯并做出事故報告立即派出維修人員到達(dá)現(xiàn)場救助墜梯人員，并封閉事故電梯值機(jī)員立即依次通知工程部主管立即派出內(nèi)保人員到達(dá)現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序，并救助墜梯人員客服部主管秩序維護(hù)部主管電梯內(nèi)乘梯人員用電梯電話求救中控室值機(jī)員監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)墜梯