【正文】 有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。（2）對內在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權、承擔債務。【考點3】按份共有人轉讓自己的個人份額根據(jù)《物權法》第101條的規(guī)定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。（1）內部轉讓按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，人民法院不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。（2）無償轉讓共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，人民法院不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外?！段餀喾ā返?01條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。優(yōu)先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理。沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（1）轉讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（2）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起15日的，為15日；（3）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起15日；（4）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起6個月。兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權的，人民法院應予支持。按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，人民法院不予支持：（1）未在規(guī)定的期間內主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；（2）以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效?！究键c4】共有物的處分（2008年單選題、2012年單選題、2015年多選題、2016年單選題）處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，或者對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進行重大修繕的，應當經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，或者對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進行重大修繕的，應當經(jīng)占“份額”2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！窘忉?】處分共有物（轉讓、抵押等）或者對其進行重大修繕，首先應按共有人之間的約定；共有人之間沒有約定的，才按《物權法》的規(guī)定。【解釋2】如果一個或者數(shù)個共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意，或者一個或者數(shù)個按份共有人未經(jīng)占份額2/3以上｛≥2/3｝的按份共有人同意，擅自處分共有物的，則構成無權處分。第七單元 建設用地使用權【考點1】無償劃撥（2014年單選題）以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。＋轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權“出讓”手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納“土地使用權出讓金”。＋抵押當事人以無償劃撥的國有土地使用權設定抵押，抵押權實現(xiàn)時，對于拍賣所得，在依法繳納土地出讓金后，抵押權人才享有優(yōu)先受償權。＋出資出資人以無償劃撥的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定該出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續(xù)；逾期未辦理的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。【考點2】有償出讓（2013年單選題）（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；｛“科教文衛(wèi)體”用地50年｝（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。【解釋】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。（2009年單選題）＋轉讓（2016年多選題）以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；（3）轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。第八單元 抵押權【考點1】抵押合同，當事人應當采取“書面形式”訂立抵押合同。【相關鏈接】當事人應當采取“書面形式”訂立質押合同。，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權“直接”歸債權人所有；但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力。（2013年案例分析題）【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產(chǎn)歸債權人所有，但“流質條款”的無效不影響質押合同其他部分的效力。｛我國法律絕對禁止流質條款，因為提前約定還不上錢就把東西給對方，這樣的交易違背了公平，這是因為債務人處于經(jīng)濟地位上的劣勢，很可能為經(jīng)濟上的困難所迫而愿意提供高價值的抵押財產(chǎn)擔保較小的債權。｝【考點2】抵押物（2009年單選題、2009年多選題）（1）土地所有權；｛因為我國土地是國有或者集體所有的｝（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。（1）城市房地產(chǎn)①以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。②以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。（2）農(nóng)村集體土地①鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得“單獨”抵押。②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押?！窘忉尅浚?）城市房地產(chǎn)：“房隨地走、地隨房走”；（2）農(nóng)村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”?！段餀喾ā房s小了土地承包經(jīng)營權的可抵押范圍，將“家庭土地承包經(jīng)營權”排除在外，只允許以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權作為抵押財產(chǎn)。【考點3】抵押權的設立（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；（4）正在建造的建筑物?！窘忉尅坎粍赢a(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。（2016年案例分析題）｛區(qū)別：動產(chǎn)抵押權是合同生效時設立｝當事人以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！究键c4】抵押擔保的范圍抵押權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。當事人另有約定的，按照約定。【相關鏈接1】保證的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用。當事人另有約定的，按照約定?！鞠嚓P鏈接2】質權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管質押財產(chǎn)和實現(xiàn)質權的費用。當事人另有約定的，按照約定。【相關鏈接3】留置擔保的范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、留置物保管費用和實現(xiàn)留置權的費用。（1）以登記為準抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。（2）新增的不動產(chǎn)①城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。②建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。（2008年案例分析題、2013年案例分析題）（3）從物抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物?！鞠嚓P鏈接】動產(chǎn)質權的效力及于質物的從物。但是，從物未隨同質物移交質權人占有的，質權的效力不及于從物。（4）孳息債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押權人所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用?！鞠嚓P鏈接2】留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。（5）添附抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。（2008年案例分析題、2014年案例分析題）（1）擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等?！鞠嚓P鏈接】擔保期間，“質押財產(chǎn)”毀損、滅失或者被征收等，質權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。（2009年單選題）（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金?！究键c5】抵押物的轉讓（1）抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。（2）抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。當事人以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！究键c6】抵押物的出租（2010年案例分析題、2014年案例分析題）抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。當同一物上既存在抵押權又存在租賃關系時，如同“買賣不破租賃”，我國物權法律制度亦確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則，即“在后抵押不破在先租賃”?？忌鷳獏^(qū)分兩種情況：，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。【解釋】（1）先抵押后出租的，抵押權優(yōu)先；（2）先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先?！鞠嚓P鏈接1】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權?！鞠嚓P鏈接2】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！究键c7】抵押權的實現(xiàn)（2013年案例分析題）拍賣“劃撥”的國有土地使用權所得的價款，應當首先依法繳納相當于應繳納的“土地使用權出讓金”的款額，抵押權人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權。（1）主債權未受全部清償?shù)?，抵押權人可以就“抵押物的全部”行使其抵押權，即債權部分清償，不產(chǎn)生抵押權部分消滅的效力。（2）主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使全部抵押權。（3）主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可“主債務人”轉讓債務未經(jīng)抵押人“書面同意”時，抵押人對未經(jīng)其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。（4）抵押物“部分”滅失，殘存部分仍擔保債權之全部?！究键c8】物權重合（1）不動產(chǎn)按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。（2）動產(chǎn)①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；②抵押權已登記的先于未登記的受償；③抵押權均未登記的，按照債權比例清償?！窘忉尅康盅簷嗑吹怯浀?，無論是設立在先的抵押權，還是先到期的債權，均不得主張優(yōu)先權，必須按照“債權比例”清償。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內容，但抵押權順位的變更，未經(jīng)其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響?！究键c9】浮動抵押和最高額抵押【解釋】浮動抵押是抵押權設立時“抵押財產(chǎn)”尚未確定，最高額抵押則是抵押權設立時所擔保的“債權額”尚未確定。（2010年多選題）經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。（1）浮動抵押僅限于特定的主體，即企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。（2）浮動抵押僅限于動產(chǎn)。（3）浮動抵押的抵押權自“抵押合同生效”時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（4