針對(duì)余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研086-資料下載頁
2025-06-29 05:52本頁面
【正文】 總結(jié)(一)老余杭樓市發(fā)展前景預(yù)期 目前最大的預(yù)期為文一西路貫通，本來只通蔣村，但現(xiàn)在能通達(dá)老余杭，從空間概念上，拉近了購(gòu)房群體心理距離，而且目前多條公交線路已啟用，住在余杭鎮(zhèn)，上班在城區(qū)，是相對(duì)現(xiàn)實(shí)的，雖然城西交通順暢不敢恭維，此為一大利好。 【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：我司認(rèn)為，當(dāng)前從實(shí)際出發(fā)，從市中心抵達(dá)老余杭，車程需要40分鐘～50分鐘左右，而且文一路交通繁忙，高峰時(shí)節(jié)車程必然高達(dá)1個(gè)小時(shí)以上，雖然文一西路貫通，但在實(shí)際的居住中，交通還是不方便的，開車比較遠(yuǎn)，乘坐公交車必定起早貪黑，所以該區(qū)塊的購(gòu)買人群決定了一般均是工薪階層。 地鐵5號(hào)線，已經(jīng)明確規(guī)劃，但建成估計(jì)在10年～20年以后，現(xiàn)有預(yù)期無法借鑒，只能遠(yuǎn)期盼望。【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的5號(hào)線建成時(shí)間久遠(yuǎn)，因此現(xiàn)有預(yù)期借鑒吃力。 老余杭本身作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對(duì)完善，而且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現(xiàn)有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點(diǎn)【爭(zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：我司認(rèn)為，老余杭最大的支撐點(diǎn)在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引廣大客群，住宅本身的居住功能，在于舒適度和便捷度，相信在未來幾年內(nèi)，該因素必定作為該區(qū)塊樓盤主要的訴求點(diǎn)。老余杭現(xiàn)有樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力大，而且板塊靠近閑林與中泰鄉(xiāng)，甚至蔣村乃至小和山區(qū)塊均對(duì)老余杭構(gòu)成威脅，而且在未來數(shù)年相互競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，大城西板塊中，西溪濕地區(qū)塊將最具發(fā)展?jié)摿??！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中，比較可喜的看到，各板塊追求的消費(fèi)群體已呈現(xiàn)不同，高、中、低檔次已分，老余杭未來政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階層，新西湖將成為政府主打牌，勢(shì)必造成，現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格遞增中消耗殆盡，沒有產(chǎn)品和實(shí)質(zhì)的環(huán)境支持，未來發(fā)展堪輿。 老余杭內(nèi)、外圍配套中，有一定的變化，杭州師范大學(xué)校區(qū)、省委黨校、東部軟件園等，將本區(qū)塊在高端配套中進(jìn)行支撐，根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)有樓盤中教師客群占有一定數(shù)量?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：大環(huán)境配套，我們認(rèn)為還有極大的發(fā)展?jié)摿?，杭城拓展主城疆域，其?shí)城西是較好的板塊，本身自然環(huán)境優(yōu)美，道路寬闊，景觀可利用強(qiáng)，杭州的一環(huán)真正在繞城高速，未來完全可以歸納為二環(huán)以內(nèi)，因此在此因素上思考，本板塊發(fā)展大潛力具備。老余杭現(xiàn)有樓盤，也是屬于農(nóng)村包圍城市的發(fā)展格局，老城區(qū)現(xiàn)有改造上不談，周界樓盤發(fā)展也圍繞老城展開，必定形成一個(gè)新區(qū)和老區(qū)的區(qū)別，老區(qū)配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現(xiàn)有自身配套主要是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來，相信隨著政府對(duì)新區(qū)塊公建和要求的酒店、娛樂業(yè)配套的加強(qiáng)，在5年內(nèi)，老余杭的新老城區(qū)將形成互補(bǔ)?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：實(shí)際調(diào)研中，我們看到，老余杭具備“衛(wèi)星城鎮(zhèn)”的發(fā)展基礎(chǔ)，作為杭州后花園，或者是專項(xiàng)定位為人才居住后花園亦是相對(duì)有潛力的，不過目前該板塊也是按照該思路在行進(jìn)中。新西城時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，目前銷售中，剩余住宅基本為躍層住宅，價(jià)位在6200元/平方米左右，老余杭大量在售項(xiàng)目盤子中到大，去化進(jìn)程緩慢，比如同城印象，該盤2004年底銷售，截至目前近4年，只開發(fā)了西區(qū)，現(xiàn)東區(qū)啟動(dòng)銷售，價(jià)格從4000余元/平方米到如今的7800元/平方米左右，遞增緩慢，針對(duì)新西城時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，其建筑產(chǎn)品比較貧乏，內(nèi)部環(huán)藝差及建筑密度大，且其營(yíng)銷推廣基本未作，只是內(nèi)部逐步去化而已?！緺?zhēng)鋒觀點(diǎn)】 ：該項(xiàng)目體量尚可，價(jià)格屬于老余杭板塊中高水平，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)面有一定影響力，去化相對(duì)順暢，后期若介入，需要在產(chǎn)品、樓盤定位以及營(yíng)銷手法上予以根本性的改造，后期由于競(jìng)爭(zhēng)力度大，因此該盤在后市尤其是策劃與銷售方面應(yīng)出奇制勝。對(duì)于老余杭后續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期，我司認(rèn)為，該板塊目前的定位有多種，比如是杭州的田園衛(wèi)星城等等，在未來的發(fā)展中，老余杭的“性價(jià)比”我司判斷將逐漸增大，該優(yōu)勢(shì)在未來3年不會(huì)透支，理由有三： 1）本身價(jià)格增幅緩慢，雖然現(xiàn)在達(dá)到7500左右的均價(jià)，但與下沙、丁橋以及九堡相比，其優(yōu)勢(shì)較大。 2）周邊環(huán)境較好，空氣清新，林木蔥蘢，植被豐富，景觀資源優(yōu)勢(shì)良好。這些均是下沙、九堡無法比擬的。 3）配套完善。單純從居住配套上出發(fā)，該區(qū)塊的基本生活保障較強(qiáng)，學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場(chǎng)等豐富，完全屬于一個(gè)偏安一隅的適宜居住的好地方，相對(duì)下沙的冷寂，九堡的繁雜，老余杭是一個(gè)能出則繁華、入則寧?kù)o的區(qū)塊。因此，我們認(rèn)為，在未來幾年，比如3年左右，該區(qū)塊具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?二)老余杭房產(chǎn)價(jià)格發(fā)展前景預(yù)期 從各方數(shù)據(jù)可以明確，老余杭的價(jià)格起步在2001年左右，當(dāng)時(shí)價(jià)格在2000元/平方米左右，進(jìn)入2002年房產(chǎn)開發(fā)快速起步，進(jìn)入2003年，價(jià)格攀升到3000余元/平方米；2004年和2005年，價(jià)格提升至4000至5000元/平方米左右，但2006年銷售價(jià)格徘徊大，各在售樓盤的差異增大，部分樓盤價(jià)格進(jìn)入6000元大關(guān)，有的仍在5000多元周旋；但2007年完全是一個(gè)大的變化，有品牌知名度的項(xiàng)目紛紛跳躍至7000元/平方米以上，進(jìn)入2008年，價(jià)格從2007年下半年到如今增幅不大，但2008年人居展召開后，部分項(xiàng)目在之前之后小范圍上浮300元左右。我司預(yù)期，未來3年，老余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格，將增大到9000元，未來的增幅將放緩，按照流水效應(yīng)，市中心3萬元，周界15000到20000元，“一環(huán)”繞城現(xiàn)在達(dá)到10000至12000元，根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)律，約郊區(qū)其房?jī)r(jià)增幅越緩慢，而且隨著房?jī)r(jià)的遞增其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)也將消耗殆盡，我們認(rèn)為老余杭近2年的合理價(jià)格應(yīng)控制在8500元/平方米左右，是比較理性的，也能更多的吸引購(gòu)房群體的眼光，而且在近2年其購(gòu)房群體組成也不會(huì)有翻天覆地的變化，畢竟買在老余杭還是求得價(jià)格實(shí)惠。43 / 43
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