【正文】 一份復(fù)印件；財(cái)務(wù)部保管一份復(fù)印件備案。%。%，且減免總價(jià)款不超過(guò)25萬(wàn)元。（一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠）。%。%，且減免總額不超過(guò)60萬(wàn)元。（一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠）。第十一章 業(yè)主更名程序管理細(xì)則更名原則《商品房買賣合同》前購(gòu)房客戶具有合理原因的情況下，可以提出一次更名要求。（夫妻、父母、子女）之間可以更名，但需要提供能證明更名雙方以上關(guān)系的戶口薄等合法性證明文件的原件和復(fù)印件，免交更名費(fèi)。（包括兄弟姐妹）之間更名客戶須承擔(dān)兩仟元的更名費(fèi)。，不予辦理：★該客戶有逾期款項(xiàng)未繳納；★超過(guò)規(guī)定日期尚未辦理簽署正式《商品房買賣合同》手續(xù)?！镉衅渌`反《認(rèn)購(gòu)書》約定的行為?！渡唐贩抠I賣合同》后的客戶申請(qǐng)更名的，屬直系親屬的，申請(qǐng)人應(yīng)交納壹仟元手續(xù)費(fèi)；屬非直系親屬的，申請(qǐng)人須承擔(dān)合同總額2%(或不低于伍仟元)的更名違約金。若更名涉及稅費(fèi)問(wèn)題，公司應(yīng)與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確因客戶更名而發(fā)生的所有稅費(fèi)均由客戶承擔(dān)。更名辦理程序a) 客戶提出書面申請(qǐng)并填寫《銷售退/換房（更名）審批表》（直系親屬須提供能證明更名雙方以上關(guān)系的戶口薄等合法性證明文件的原件和復(fù)印件）。b) 營(yíng)銷公司銷售主管對(duì)申請(qǐng)更名客戶的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽定等情況進(jìn)行核實(shí)，審查后反饋意見(jiàn)，報(bào)營(yíng)銷公司經(jīng)理。c) 營(yíng)銷公司經(jīng)理批準(zhǔn)。d) 公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。e) 營(yíng)銷公司銷售主管在銷售管理系統(tǒng)作更名操作（不可刪改存檔的原記錄）。f) 更換認(rèn)購(gòu)書或《商品房買賣合同》（簽約日期及約定條款不做更改）。g) 變更資料交銷售支持科存檔。h) 更換收款收據(jù)。i) 如有減免違約金之情況的，須請(qǐng)示營(yíng)銷公司領(lǐng)導(dǎo)和公司分管領(lǐng)導(dǎo)，并給予審批意見(jiàn)。第十二章 退（換）房操作管理細(xì)則總則在銷售管理過(guò)程中，由于客戶原因提出退、換房要求，對(duì)單個(gè)退房客戶，置業(yè)顧問(wèn)要了解客戶的真實(shí)意圖，并做好說(shuō)服工作，盡量避免客戶退換房，同時(shí)根據(jù)退、換房條件和合同條款，對(duì)有違約行為的客戶，實(shí)行先按違約條款處罰后退房。對(duì)超過(guò)3戶以上的集體退房，營(yíng)銷公司應(yīng)會(huì)同公司法律顧問(wèn)仔細(xì)審查合同條款，研究對(duì)策，并將處理意見(jiàn)報(bào)公司審批。，由營(yíng)銷公司按照雙方簽定的房屋買賣合同的約定以及參照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行，原則上不予退房。，未簽定銷售合同時(shí)要求退房的，應(yīng)按照雙方認(rèn)購(gòu)書的約定沒(méi)收定金作為違約金。，可選擇以下三種處理方式：a)委托代售：代售成功后方可辦理退房退款，收取總房款2%的代理手續(xù)費(fèi)，并全部承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記部門的相關(guān)費(fèi)用。代理出售該房屋無(wú)時(shí)間限制。b)公司折價(jià)回購(gòu)：公司與客戶商談確定折價(jià)比例，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格情況而定，（辦理按揭付款方式的除外）。c)按照雙方簽定的房屋買賣合同規(guī)定執(zhí)行。免費(fèi)換房條件，轉(zhuǎn)為換房的。，客戶無(wú)違反《認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定的行為可換房一次。換房一次以上（從第二次起），每次換房收取管理費(fèi)1000元/次。其他換房條件簽定房屋買賣合同后：在不損害公司利益或交換雙方當(dāng)事人自愿的情況下，客戶繳納金額不低于2000元的管理費(fèi)既可辦理。退換房辦理程序及原則退換房應(yīng)由客戶提交書面申請(qǐng)，并提供認(rèn)購(gòu)書、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議和已交房款證明的原件，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)批準(zhǔn)后由銷售主管負(fù)責(zé)辦理。a)客戶提出書面申請(qǐng)；b)現(xiàn)場(chǎng)銷控登記；c)銷售主管審查；d)營(yíng)銷公司經(jīng)理審核；e)總公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)；f)財(cái)務(wù)部辦理退款手續(xù)；a）如當(dāng)月發(fā)生了退、換房，營(yíng)銷公司銷售執(zhí)行部應(yīng)在《銷售月報(bào)表》中填寫相關(guān)內(nèi)容。b）特殊客戶退房與置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。c)因客戶退換房發(fā)生的所有稅費(fèi)均由客戶承擔(dān)。d）一般性退房客戶的退房行為在有大量事實(shí)證明與某位置業(yè)顧問(wèn)的不良行為有關(guān)時(shí)，經(jīng)部門調(diào)查核實(shí)后，將取消該置業(yè)顧問(wèn)兩套簽約合同的提成獎(jiǎng)金，并通報(bào)批評(píng)。如該置業(yè)顧問(wèn)能在客戶退房前作好客戶思想工作，并避免退房的，可以不追究處罰，但須提交書面檢查，員工會(huì)上作自我批評(píng)，以示教訓(xùn)。第十三章 檔案資料管理細(xì)則客戶資料管理要求：產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚，證件手續(xù)齊備，符合法律法規(guī)政策，記錄與實(shí)際相符。：各種表冊(cè)項(xiàng)目無(wú)缺項(xiàng)，各種證件、證明材料無(wú)遺漏。：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況要經(jīng)常進(jìn)行更新，隨時(shí)反映發(fā)生了的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。存放與歸檔操作原則，按房號(hào)順序存放?！斗课葙I賣合同》及其按揭手續(xù)辦理完畢后，將其補(bǔ)充協(xié)議、客戶身份證復(fù)印件和首期房款收據(jù)復(fù)印件，按照房屋棟號(hào)順序存放。（房地產(chǎn)買賣合同及按揭合同）在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國(guó)土局辦理登記完畢后，公司留一本買賣合同及按揭合同，連同上述資料一起正式歸檔。 文擋存放方式為了使客戶資料更加便于查閱，防止丟失或破損；使出借，返還的管理變得容易；同時(shí)也便于保存、保密，營(yíng)銷公司將整理好的檔案按照項(xiàng)目和房號(hào)的順序，存放于檔案室并建立資料庫(kù)。檔案收存基本要素一份完整的客戶文擋，必須具備以下資料（按順序裝袋存放或創(chuàng)建電腦儲(chǔ)存檔案）：①認(rèn)購(gòu)書或認(rèn)購(gòu)登記表②房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議③銀行按揭合同④合同外的補(bǔ)充協(xié)議⑤特殊折扣審批表⑥客戶身份證明文件（復(fù)印件）⑦其他（更名、退換房資料）檔案管理制度、借閱登記制度：公司專業(yè)管理人員調(diào)檔查閱，必須由管理員統(tǒng)一進(jìn)行登記。外單位人員查閱文檔，必須出具公、檢、法工作人員證件及協(xié)助調(diào)查通知書。，檔案資料非特殊批準(zhǔn)，不允許外借和公開(kāi)。，檔案室除客戶文檔管理員外，禁止他人入內(nèi)。，實(shí)行專人負(fù)責(zé)制。第十四章 營(yíng)銷工作(后)評(píng)估與審計(jì)n 評(píng)估與審計(jì)的意義：項(xiàng)目營(yíng)銷工作在實(shí)際操作中的各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格按上述內(nèi)容和規(guī)定執(zhí)行，因此，對(duì)營(yíng)銷工作全過(guò)程進(jìn)行評(píng)估和審計(jì)顯得尤為重要，它的意義在于：216。 總結(jié)營(yíng)銷工作的成功經(jīng)驗(yàn)；216。 吸取教訓(xùn)；216。 完善各項(xiàng)營(yíng)銷工作的制度和規(guī)則；216。 找出實(shí)際工作中存在的弊端及原因；216。 促使?fàn)I銷部門在工作執(zhí)行中更加趨于：專業(yè)化、制度化、科學(xué)化、合理化；216。 有利于營(yíng)銷部門的制度建設(shè)逐步完善成熟；n 營(yíng)銷（后）評(píng)估內(nèi)容：216。 市調(diào)與策劃：⑴ 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)確性；⑵ 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)的真實(shí)性； ⑶ 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)的正確性；⑷ 產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略經(jīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)的正確性；216。 銷售執(zhí)行：⑴ 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃是否符合公司對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷的要求；⑵ 產(chǎn)品價(jià)格策略是否遵循市場(chǎng)原則及項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；⑶ 營(yíng)銷手段及技巧是否先進(jìn)，對(duì)銷售成果（業(yè)績(jī)）是否統(tǒng)一；⑷ 銷售業(yè)績(jī)與營(yíng)銷計(jì)劃制定是否吻合；⑸ 營(yíng)銷體制是否完善；216。 銷售支持：⑴ 商品房面積測(cè)繪、合同登記備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移工作是否按規(guī)定程序操作；⑵ 產(chǎn)權(quán)證與國(guó)土證辦理時(shí)間是否與銷售合同的約定相一致；⑶ 銷售回款時(shí)間與公司要求是否一致；⑷ 客戶資料檔案管理制度是否健全；n 營(yíng)銷審計(jì)內(nèi)容：⑴ 項(xiàng)目廣告推廣預(yù)算及發(fā)生的費(fèi)用是否堅(jiān)持厲行節(jié)約的原則；項(xiàng)目廣告推廣費(fèi)用是否突破公司批準(zhǔn)的額度；⑵ 項(xiàng)目在銷售執(zhí)行中有關(guān)商品房單價(jià)制定、價(jià)格調(diào)整、售價(jià)折扣、優(yōu)惠、退換房等操作中有無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；⑶ 銷售合同內(nèi)容是否嚴(yán)謹(jǐn)和完善，應(yīng)杜絕一切法律漏洞；n 評(píng)估時(shí)間：216。 項(xiàng)目階段性評(píng)估；216。 項(xiàng)目結(jié)束后評(píng)估；n 審計(jì)時(shí)間：216。 項(xiàng)目后期審計(jì)；n 評(píng)估程序：216。 由公司組成評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組，成員由各相關(guān)部門派員參加，具體人員組成：公司總經(jīng)理、營(yíng)銷分管副總、營(yíng)銷部經(jīng)理及相關(guān)人員、公司財(cái)務(wù)部、公司發(fā)展部、項(xiàng)目部；216。 評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)營(yíng)銷部所涉及的評(píng)估內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)、總結(jié)，并作會(huì)議記錄，形成評(píng)估報(bào)告。重點(diǎn)是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，提出解決意見(jiàn)和改進(jìn)方案；216。 營(yíng)銷部根據(jù)評(píng)估小組的結(jié)論，對(duì)本部門所涉及的工作程序進(jìn)行深入探討，向公司領(lǐng)導(dǎo)提出書面的改進(jìn)方案及實(shí)施辦法，逐步充實(shí)和修訂營(yíng)銷部管理細(xì)則的有關(guān)條款；216。 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告將作為營(yíng)銷部重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容和指導(dǎo)相關(guān)工作的文件；n 審計(jì)程序：216。 公司審計(jì)小組由公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、公司法律顧問(wèn)組成；216。 審計(jì)小組對(duì)營(yíng)銷部工作中所涉及的審計(jì)內(nèi)容進(jìn)行審計(jì)，并作會(huì)議記錄，根據(jù)審計(jì)結(jié)果形成結(jié)論報(bào)告；216。 根據(jù)審計(jì)結(jié)論報(bào)告作出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰的決定。46 /