【正文】 的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。②貸款利率。，具體利率水平由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。③貸款期限。有擔保流動資金貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般在1年以內(nèi)，有些銀行為3—5年。④還款方式。有擔保流動資金貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。⑤擔保方式。申請有擔保流動資金貸款，借款人須提供一定的擔保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證三種方式。⑥貸款額度。有擔保流動資金貸款的額度由各商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，通常各家銀行會根據(jù)不同的抵（質(zhì)）押物制定相應的抵（質(zhì)）押率，有關抵（質(zhì)）押率將成為貸款的額度。①貸款對象。設備貸款的對象為持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。②貸款利率。設備貸款的利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行，可根據(jù)當?shù)亟鹑谑袌鲑Y金的供求狀況，實行利率浮動。③貸款期限。設備貸款的期限由貸款銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則確定，一般為3年，最長不超過5年。④還款方式。設備貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。一般來說，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，借款人可采取一次還本付息法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。⑤擔保方式。設備貸款必須提供擔保，擔保方式有抵押、質(zhì)押和保證三種，貸款銀行可根據(jù)借款人情況選擇一種或兩種擔保方式，也可采取經(jīng)銷商擔保和廠家回購的擔保方式。保證人是法人的，應當同時具備的條件保證人為自然人的，應當具備的條件⑥貸款額度。設備貸款的額度最高不得超過借款人購買或租賃設備所需資金總額的70%，且最高貸款額度不得超過200萬元，具體按以下情況分別掌握：，貸款最高額不得超過質(zhì)物價值的90%。，貸款最高額不得超過經(jīng)貸款銀行認可的抵押物價值的70%。，銀行根據(jù)保證人的信用等級確定貸款額度。無擔保流動資金貸款的要素①貸款對象。無擔保流動資金貸款的對象應該是持有工商行政管理機關核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人。②貸款利率。無擔保流動資金貸款的利率通常比較高，但一旦貸款成功，利率即被鎖定，未來市場利率的變化不會影響貸款利息。③貸款期限。無擔保流動資金貸款的期限一般為1年，個別銀行最短為6個月，最長為4年，可以根據(jù)實際情況自主申請。④還款方式。無擔保流動資金貸款的還款方式主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種。⑤擔保方式。無擔保流動資金貸款的擔保方式采用的是個人信用擔保的方式。⑥貸款額度。無擔保流動資金貸款的額度通常根據(jù)個人的收入和信用狀況綜合決定貸款額度，通常最高限額為20萬50萬元人民幣。第二節(jié) 貸款流程一、貸款的受理和調(diào)查（1）貸款的受理貸款受理人應要求借款申請人填寫商用住房貸款借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。（2）貸前調(diào)查①調(diào)查方式。②調(diào)查內(nèi)容。（1）貸款的受理貸款受理人應要求有擔保流動資金貸款申請人填寫借款申請書，并按銀行要求提交相關申請材料。對于有共同申請人的，應同時要求共同申請人提交有關申請材料。（2）貸前調(diào)查①調(diào)查方式。②調(diào)查內(nèi)容。貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款 方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料等一并送交貸款審核人員進行貸款審核。二、貸款的審查和審批（1）貸款的審查貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。貸款審查人審查完畢后，應對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。（2）貸款的審批貸款審批人依據(jù)銀行商用房貸款辦法及相關規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務預計給銀行帶來的收益和風險。貸款審批人應根據(jù)審查情況簽署審批意見。貸款審批人簽署審批意見后，應將審批表連同有關材料退還業(yè)務部門。有擔保流動資金貸款的審查和審批（1）貸款的審查（2）貸款的審批三、貸款的簽約和發(fā)放（1）貸款的簽約對經(jīng)審批同意的貸款，應及時通知借款申請人以及其他相關人（包括抵押人和出質(zhì)人等），確認簽約的時間，簽署借款合同和相關擔保合同。其流程如下：①填寫合同②審核合同③簽訂合同（2）貸款的發(fā)放有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放關于有擔保流動資金貸款的簽約和發(fā)放請參照商用房貸款部分。四、貸后與檔案管理商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。（1）貸款回收貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。（2）合同變更①提前還款②期限調(diào)整③還款方式變更④借款合同的變更與解除（3）貸后檢查貸后檢查是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應補救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔保情況檢查兩個方面①對借款人進行貸后檢查的主要內(nèi)容②對保證人及抵（質(zhì)）押物進行檢查的主要內(nèi)容（4）不良貸款管理（5）貸后檔案管理①檔案的收集整理和歸檔登記。②檔案的借（查）閱管理。③檔案的移交和接管。④檔案的退回和銷毀。有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關內(nèi)容外，還應特別關注以下內(nèi)容：（1）日常走訪企業(yè)（2）企業(yè)財務經(jīng)營狀況的檢查（3）項目進展情況的檢查第三節(jié) 風險管理一、合作機構(gòu)管理合作機構(gòu)風險主要表現(xiàn)為合作機構(gòu)的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險。有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構(gòu)的擔保風險。商用房貸款開展中應規(guī)范與外部合作機構(gòu)的合作，既要充分發(fā)揮合作機構(gòu)在業(yè)務拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產(chǎn)生的風險，把握好風險控制的主動權(quán)。（1）商用房貸款合作機構(gòu)風險主要包括：①開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全。②估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。（2）商用房貸款合作機構(gòu)風險的防控措施①加強對開發(fā)商及合作項目審查②加強對估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等合作機構(gòu)的準人管理。③業(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)。有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)管理與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構(gòu)主要是擔保機構(gòu)、為了有效規(guī)避擔保機構(gòu)給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：（1）嚴格專業(yè)擔保機構(gòu)的準入在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構(gòu)的準入。（2）嚴格執(zhí)行回訪制度嚴格執(zhí)行回訪制度，關注擔保機構(gòu)的經(jīng)營情況，對擔保機構(gòu)進行動態(tài)管理，以應對擔保機構(gòu)經(jīng)營風險，不合格的應及時清出。對于已經(jīng)準人的擔保機構(gòu)，應進行實時關注，隨時根據(jù)業(yè)務發(fā)展情況調(diào)整合作策略。在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構(gòu)的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構(gòu)檔案及不良機構(gòu)黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。二、操作風險個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。（1）商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容①貸款受理和調(diào)查中的風險。②貸款審查和審批中的風險。③貸款簽約和發(fā)放中的風險。④貸后與檔案管理中的風險。（2）商用房貸款操作風險的防控措施①提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理。對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人 為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理。嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項 目。③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點。對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。⑥完善授權(quán)管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權(quán)限。有擔保流動資金貸款的操作風險對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：（1）在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應。（2）借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。三、信用風險銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予 的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿 的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。商用房貸款的信用風險（1）商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容①借款人還款能力發(fā)生變化。②商用房出租情況發(fā)生變化。③保證人還款能力發(fā)生變化。（2）商用房貸款信用風險的防控措施①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。②加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。有擔保流動資金貸款的信用風險（1）有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容①借款人還款能力發(fā)生變化。②借款人所控制企業(yè)經(jīng)營隋況發(fā)生變化。③保證人還款能力發(fā)生變化。④抵押物價值發(fā)生變化。（2）有擔保流動資金貸款的防控措施①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。②加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。④加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。2010年銀行從業(yè)資格考試個人貸款講義精華第七章第七章 其他個人貸款其他個人貸款品種較為繁雜，可以分為四類：一是個人質(zhì)押貸款，是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務。按照《物權(quán)法》規(guī)定，存單、國債、保單、股票、基金、倉單、黃金等都可以用來質(zhì)押。二是個人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個人發(fā)放的無須提供特別擔保的人民幣貸款。個人信用評級高可多得信用額度，個人信用低可少得信用額度。根據(jù)個人信用不同都有一個信用額度，只是大小不同。三是個人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設定個人最高授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請人本人或第三人（限自然人）名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。四是其他貸款，包含了個人住房裝修貸款、個人耐用消費品貸款、個人醫(yī)療貸款、個人旅游消費貸款、下崗失業(yè)人員小額擔保貸款等。第一節(jié) 個人質(zhì)押貸款一、個人質(zhì)押貸款含義個人質(zhì)押貸款是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務。從嚴格意義上說，個人質(zhì)押貸款并非一種貸款產(chǎn)品，而是貸款的一種擔保方式。質(zhì)押貸款應該是國內(nèi)最早開辦的個人貸款產(chǎn)品，早在20世紀80年代末，國內(nèi)就已經(jīng)有銀行開辦此項業(yè)務。按照《物權(quán)法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有：①匯票、支票、本票。②債券、存款單。③倉單、提單。④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)。⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)。⑥應收賬款。⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。二、個人質(zhì)押貸款特點，擔保方式相對安全、周轉(zhuǎn)快三、個人質(zhì)押貸款要素個人質(zhì)押貸款的對象主要滿足以下兩個條件：①在中國境內(nèi)居住，具有完全民事行為能力的自然人。②提供銀行認可的有效質(zhì)物作質(zhì)押擔保。個人質(zhì)押貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動。以個人憑證式國債質(zhì)押的，貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，貸款利率不變。對于個人質(zhì)押貸款的貸款期限，一般規(guī)定不超過質(zhì)物的到期日。用多項質(zhì)物作質(zhì)押的，貸款到期日不能超過所質(zhì)押質(zhì)物的最早到期日。個人質(zhì)押貸款還款方式包括等額本息還款法，等額本金還款法，任意還本利隨本清法，按月還息、分次任意還本法，到期一次還本付息法等還款方式，各銀行規(guī)定略有差別。各家銀行對個人質(zhì)押貸款額度的規(guī)定不盡相同