【正文】 自由市場上包含大量物品和勞務(wù)，價(jià)格成為一種“看不見的手”指引經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。價(jià)格既反應(yīng)一種物品和勞務(wù)的社會(huì)價(jià)值，也反應(yīng)生產(chǎn)該物品社會(huì)成本，由于家庭和企業(yè)決定購買什么和賣出什么時(shí)關(guān)注的是價(jià)格，所以他們就不自覺地考慮了他們行為的社會(huì)成本與收益。結(jié)果是，價(jià)格指引了所有個(gè)體決策者在大多數(shù)情況下實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)福利最大化 Mankiw，梁小民譯，2003，《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（第三版）》，機(jī)械工業(yè)出版社，第8頁。由于市場競爭動(dòng)機(jī)，使產(chǎn)品和服務(wù)不斷改進(jìn)創(chuàng)新。以電子和家電消費(fèi)品為例，產(chǎn)品升級(jí)和更新?lián)Q代周期非常短，功能越來越多、技術(shù)越來越成熟?？萍紕?chuàng)新無疑是消費(fèi)者福音，然而推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步的無疑是市場力量。同時(shí)我們也應(yīng)該看到自從中國實(shí)現(xiàn)住房商品化改革以來，居民住房質(zhì)量確實(shí)有了非常大的提高。5 住房融資租賃市場機(jī)會(huì)分析 資料來源：沈曉杰，《中國“住房自有率全球第一”真相》，瞭望東方周刊，2006年第27期。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局城市抽樣調(diào)查隊(duì)的調(diào)查，到2002年底，%的居民家庭擁有自己的住房。但在這其中靠購買了商品房來擁有自己住房的，僅僅只有“%的家庭。%的家庭是靠“買了房改房”才擁有自己的住房的。另外，還有“%的家庭擁有原有的私房”。由開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場提供的商品住房，對中國城鎮(zhèn)居民住房自有率的貢獻(xiàn)，只占了很少的一部分。以供給商品房為主體的房地產(chǎn)市場，對提高城鎮(zhèn)居民住房自有率的影響和作用，已經(jīng)到了微乎其微的地步。福利分房結(jié)束，意味著住房自有率下降的開始。2005年初，上海市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初在上海市政府的例行新聞發(fā)布會(huì)上就對外公布，上海市家庭擁有房屋的比例為69%。也許這個(gè)數(shù)字只算了上海的戶籍人口， 未加權(quán)進(jìn)數(shù)以百萬計(jì)在上海工作新增人口。上海家庭住房自有率在短短的幾年的時(shí)間內(nèi)，從82％降到了75％，然后再次下降到69％，幾年時(shí)間里共計(jì)降了13個(gè)百分點(diǎn)，下降的幅度比全國的12．2的百分點(diǎn)稍高。全社會(huì)70%人買不起房的人當(dāng)中，新增人口至少占到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構(gòu)成了城市中新的浩浩蕩蕩的“無房大軍”。在城市中基本上沒有公房出租的情況下，他們只能靠向私人租用住房來解決居住難題。據(jù)了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房來解決居住問題的人已經(jīng)占了整個(gè)城市統(tǒng)計(jì)人口中相當(dāng)大的比例。城市“租房一族”中的絕大多數(shù)都是通過租賃私人住宅來解決的。 城市生活的人們會(huì)面臨居住地轉(zhuǎn)換抉擇現(xiàn)代社會(huì)主要的特征在于環(huán)境的快速變化、人具有高速的流動(dòng)性。在城市中生活的人會(huì)因經(jīng)濟(jì)生活和工作等情況的變化，從而改變居住地或改善居住環(huán)境。由于家庭情況轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)收入提高的原因，居民根據(jù)需要改變居住環(huán)境，這樣的情況也有很多。家里子女成家，一般會(huì)和父母分開，隔代人通常也就會(huì)分開住；人們在中年、青年、老年不同人生階段會(huì)有不同生活環(huán)境的需求，因而有改變居住氛圍和生活方式的潛在需求。當(dāng)人們采取購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)的方式滿足住房需要，實(shí)際上對人們以后生活改變有非常大的限制，甚至可能在以后提高生活質(zhì)量和改變生活環(huán)境時(shí)產(chǎn)生比較大困擾，人們可能被套在房子上。根據(jù)建設(shè)部的考察，法國、荷蘭、英國，這些國家住房自有率分別是55%、50%和70%，歐美國家低住房自有率，不是由于買不起房或者住房保障體系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障體系的健全、房價(jià)的平穩(wěn)以及較低的房價(jià)收入比，使得國民在解決居住問題時(shí)可以有更多的選擇。歐美人歷來有經(jīng)常遷徙和異地就業(yè)的習(xí)慣，買房相對輕松而便利，但找一個(gè)好的工作卻并不容易，因而人們不愿被住房的固定性限制。單純從住房消費(fèi)的角度來看，居民面對未來生活環(huán)境的不確定性，投資購買自有產(chǎn)權(quán)的住宅是不理性的。但是在目前房地產(chǎn)市場主要以商品房出售的方式滿足居民的住房需求，居民沒有更多消費(fèi)方式選擇，在解決住房問題上，絕大多的人們形成了自己投資、自己消費(fèi)意識(shí)。居民住房形式，不但和政府的住房政策和房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，還與一個(gè)國家的住房保障體系以及國民遷徙和就業(yè)的習(xí)慣有關(guān)。 人們面臨住房選擇和資產(chǎn)投資組合的權(quán)衡取舍房產(chǎn)具有高價(jià)值、固定性的特點(diǎn)看，購買房產(chǎn)對一般居民無疑是一項(xiàng)重大的高價(jià)值投資，各個(gè)國家在對GDP構(gòu)成和CPI的統(tǒng)計(jì)中都無一例外將購買房產(chǎn)歸類為居民的投資。房地產(chǎn)是一種流動(dòng)性差、交易復(fù)雜、難以變現(xiàn)的高價(jià)值資產(chǎn)，居民購買自用住房，必然積壓大量資金，占用很大比例的可支配收入。這種情況在中國大城市非常突出，太高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約人們的消費(fèi)，買了住房的居民要背負(fù)沉重的房貸，還沒有經(jīng)濟(jì)能力買房的人為了擁有自有住宅必須節(jié)衣縮食。如果人們保留其他具有高流動(dòng)性的資產(chǎn)，一方面可以提高消費(fèi)能力，另一方面可以抓住有利的投資機(jī)會(huì)，投資于股票、基金、債券等金融資產(chǎn)。曾有人算過，一套價(jià)值100萬元、70年產(chǎn)權(quán)商品房，不考慮利息成本、加上物業(yè)管理費(fèi)，每月就是1500元。假如人們租住一套相同條件的住房10年，10年就是18萬，如果這十年中房價(jià)下跌20%，100萬的房子比原有便宜了20萬，相比較買房，免費(fèi)住了10年還有賺2萬。將原來準(zhǔn)備買房的100萬元投資于理財(cái)產(chǎn)品，以每年5%收益率計(jì)，10年中可獲利50萬元。如果有非常完善發(fā)達(dá)的住房租賃市場，作為理性人，必然會(huì)權(quán)衡取舍。6 結(jié)論住房融資租賃是一種新型的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，還沒有滲透到中國房地產(chǎn)市場，在中國以后的城市化進(jìn)程中，住房融資租賃可以作為一種重要的住房融資方式。在本論文中已經(jīng)分析了租房融資租賃的必要性和現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)探討了一種以住房融資租賃為主的房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營模式。本文中的融資租賃經(jīng)營模式核心思想是：出租人以住房融資租賃為依托，進(jìn)行與住房服務(wù)、融資、保險(xiǎn)、住房經(jīng)營性租賃等業(yè)務(wù)經(jīng)營，單從住房融資租賃租金方面來看，應(yīng)該具有吸引力，而出租人需通過多元化的業(yè)務(wù)經(jīng)營來獲取規(guī)模收益。對融資租賃的住房進(jìn)行資產(chǎn)的證券化，實(shí)現(xiàn)大眾持股，出租人實(shí)際上只是一個(gè)服務(wù)商，這樣可以建立起一套對出租人有利的制度保障，增加住房融資租賃的可行性。經(jīng)營住房融資租賃業(yè)務(wù)有長期性、穩(wěn)定性、資金密集性、涉及的專業(yè)面廣等特點(diǎn)，因此，企業(yè)經(jīng)營應(yīng)以住房融資租賃為主，采用同心多元化的經(jīng)營路線。在本論文中，從市場假設(shè)和現(xiàn)實(shí)情況這兩方面來說明住房融資租賃市場基礎(chǔ)，然而，這只能表明住房融資租賃有市場機(jī)會(huì)，而是否真的能取得很好的經(jīng)營業(yè)績，還需要許多的外部條件。在中國現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，政府的倡導(dǎo)和配套的政策，以及針對住房融資租賃的相關(guān)法律稅收政策，是導(dǎo)致住房融資租賃能否進(jìn)行的關(guān)鍵性因素。在本論文中沒有進(jìn)行這些外部條件的討論，而只是從房地產(chǎn)市場方面進(jìn)行了相關(guān)探討，因此，本文探討的住房融資租賃模式，是以存在外部的制度和法律條件為假設(shè)前提，只從房地產(chǎn)市場經(jīng)營角度來分析。參考文獻(xiàn)[1] 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