【正文】 近的居民，并取得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，方可施工。生態(tài)環(huán)境影響分析由于地基開(kāi)挖、棄渣堆放、場(chǎng)地整修等原因，擾動(dòng)表土結(jié)構(gòu)，破壞了地表植被，致使土體抗蝕能力降低，土壤侵蝕加劇，引起局部水土流失和生態(tài)破壞。同時(shí)，土石方、石灰等物料的堆存臨時(shí)占用一定量的土地，對(duì)地表植被產(chǎn)生一定影響。但臨時(shí)占地面積較小，主要是施工場(chǎng)地，料場(chǎng)、臨時(shí)道路臨時(shí)用地等，具有短期和可逆性特點(diǎn)。在施工后期經(jīng)復(fù)耕后，臨時(shí)占地可以恢復(fù)原土地功能，也可作為其他用地類型加以再利用。臨時(shí)占地影響是短暫的，對(duì)土地利用功能的影響較小。室內(nèi)環(huán)境污染控制為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項(xiàng)目建設(shè)必須依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB30325－2001要求進(jìn)行。（1）材料選擇①粘合木結(jié)構(gòu)所采用的膠粘劑可能會(huì)釋放出甲醛。②壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會(huì)釋放出甲醛。③由于瀝青類防腐、防潮處理劑會(huì)持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重的有害氣體，嚴(yán)禁用于室內(nèi)木地板及其他木質(zhì)材料的處理。④預(yù)防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。⑤脲醛樹(shù)脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時(shí)會(huì)持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項(xiàng)目應(yīng)考慮采用其他類型的材料代替。（2）工程施工①室內(nèi)裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑?！?②嚴(yán)格遵守國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其通風(fēng)凈化》GB7692－“涂漆前處理作業(yè)中嚴(yán)禁使用苯”“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人員在施工過(guò)程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時(shí)封閉存放。使用剩余的廢料及時(shí)清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用具。（二）營(yíng)銷期環(huán)境影響及防治廢水項(xiàng)目建成后，由于小區(qū)新建了雨污分流的排水設(shè)施，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)管道直接排入市政管網(wǎng)，由市污水處理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行處理。小區(qū)內(nèi)的生活垃圾由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾及生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響。廢氣、揚(yáng)塵項(xiàng)目建成使用后，主要廢氣來(lái)源于車(chē)輛尾氣、車(chē)輛引起的道路揚(yáng)塵和入住居民的廚房烹飪油煙氣。%，通過(guò)綠化喬木、灌木、綠草規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理搭配，在一定程度上可以降低車(chē)輛尾氣對(duì)該區(qū)域大氣環(huán)境的不利影響。此外，通過(guò)灑水增濕措施，可有效減少由車(chē)輛引起的道路揚(yáng)塵，對(duì)環(huán)境影響不大。廚房烹飪油煙氣可通過(guò)吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。固體廢棄物主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：建設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運(yùn)送小車(chē)和運(yùn)輸車(chē)，規(guī)劃固定的垃圾收集運(yùn)送通道，將垃圾運(yùn)送至指定的處理地點(diǎn)。噪聲項(xiàng)目建成后，主要噪聲來(lái)源于社會(huì)噪聲、交通噪聲和建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。社會(huì)噪聲的特點(diǎn)是時(shí)間短，瞬間值較大，但對(duì)區(qū)域聲環(huán)境影響不大。交通噪聲主要由來(lái)往的車(chē)輛引起，通過(guò)在道路兩旁種植隔離綠化帶，并加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出車(chē)輛管理，盡量縮短汽車(chē)的急速停留時(shí)間，禁止車(chē)輛隨意鳴笛，可有效降低交通噪聲對(duì)區(qū)域聲環(huán)境的影響。對(duì)空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備產(chǎn)生噪聲采取的措施是：選用低噪音設(shè)備、對(duì)噪音較大聲源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。生態(tài)環(huán)境影響分析項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)野生植物以草本植物為主，棲息動(dòng)物多為小型嚙齒類動(dòng)物，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量一般。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)綠化帶，通過(guò)植草皮、種樹(shù)可補(bǔ)償現(xiàn)有植被，有利于生態(tài)環(huán)境質(zhì)量改善。四、其他環(huán)境保護(hù)措施嚴(yán)格遵照國(guó)家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的措施，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。（一）建筑環(huán)保措施采用新型墻體材料，減少對(duì)土地資源的消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)的擴(kuò)散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對(duì)城市及交通環(huán)境的光污染。（二）給排水環(huán)保措施衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時(shí)間長(zhǎng)、清挖周期長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)的三級(jí)鋼筋砼化糞池；化糞池進(jìn)出口采用FRP/PVC玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲(chóng)爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項(xiàng)污物堵塞化糞池出口管段。（三）電氣環(huán)保措施選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)“中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB 183062001）”，本工程抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組；本工程按基本烈度6度進(jìn)行抗震計(jì)算。該項(xiàng)目所處地段，地勢(shì)平坦，自然條件較好，經(jīng)勘察，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)區(qū)地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜程度較簡(jiǎn)單，場(chǎng)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地質(zhì)狀況，屬地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小級(jí)，本工程建設(shè)誘發(fā)或加劇地質(zhì)災(zāi)害的可能性小。工程中可能遇到的工程地質(zhì)問(wèn)題，屬易處理類，經(jīng)治理后可避免地質(zhì)災(zāi)害的發(fā)生。因此，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址從地質(zhì)災(zāi)害影響的角度分析，是較好的，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)，不會(huì)誘發(fā)該地區(qū)出現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害，本項(xiàng)目無(wú)地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。六、 特殊環(huán)境影響項(xiàng)目周?chē)鷽](méi)有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，無(wú)特殊環(huán)境影響。若施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。另外由于本項(xiàng)目位于富江邊，項(xiàng)目的建設(shè)必將對(duì)富江造成一定的音箱，建議業(yè)主部門(mén)在后續(xù)工作中，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，并結(jié)合市水利部門(mén)的要求，針對(duì)本想對(duì)富江的影響實(shí)施防洪影響評(píng)價(jià)，并采取相應(yīng)的措施，確保項(xiàng)目的建設(shè)不形成壓縮河道，影響河道的排洪功能。 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、項(xiàng)目投資費(fèi)用和資金來(lái)源（一）項(xiàng)目投資費(fèi)用本項(xiàng)目總成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等,總投資為59671萬(wàn)元，詳見(jiàn)總投資估算表（見(jiàn)表1）。 （二）項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為6年，其中建設(shè)期3年，項(xiàng)目營(yíng)銷期3年。建設(shè)資金全部擬由業(yè)主自籌?？紤]本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，業(yè)主今后可以考慮采取銀行貸款及房屋預(yù)售等渠道來(lái)籌資部分資金，這樣可以減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力，還可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。具體措施可以參考以下兩點(diǎn)：（1)在項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案完成后，業(yè)主可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，結(jié)合公司實(shí)際財(cái)務(wù)情況，考慮申請(qǐng)銀行貸款、引進(jìn)股東等其他渠道進(jìn)行融資。（2）房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金為用于支付土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)以及用于主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；當(dāng)房屋建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行預(yù)銷售，通過(guò)房屋預(yù)售及時(shí)回收部分資金，減少業(yè)主資金壓力。由于本報(bào)告為項(xiàng)目的初期研究階段，因此報(bào)告內(nèi)容只進(jìn)行融資前分析，不做項(xiàng)目貸款及其他融資研究。二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析（一）、分析依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是參照〈建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〉（第三版）和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，以及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算與評(píng)價(jià)，有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由相關(guān)專業(yè)和建設(shè)單位提供。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）總投資（2）銷售收入項(xiàng)目建成后，；。（3）營(yíng)業(yè)稅金及附加A 營(yíng)業(yè)稅：B 城建稅：C教育附加費(fèi)：。（4）土地增值稅 （5）利潤(rùn)分配。（三）、經(jīng)濟(jì)分析，，，%。（四）、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用投資估算依據(jù)（1）本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告擬推薦的工程建設(shè)方案、圖紙、文件及有關(guān)技術(shù)資料。（2）《廣西壯族自治區(qū)市政工程消耗量定額》（2007）（3）《廣西建筑安裝工程費(fèi)用定額（2000年版）》（4）賀州各類建筑工程單位面積造價(jià)統(tǒng)計(jì)表（5）其它有關(guān)文件及類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。編制說(shuō)明（1）本項(xiàng)目投資的范圍包括：賀州市平桂新城二期安居工程主體建筑及配套附屬設(shè)施（2）工程建設(shè)其他費(fèi)：工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)組成。①建設(shè)單位管理費(fèi)按桂財(cái)建[2003]1號(hào)文規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。②勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括前期工作費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘察費(fèi)、施工圖預(yù)算編制費(fèi)，前期工作費(fèi)包括可行性研究報(bào)告編制、設(shè)計(jì)招投標(biāo)等按國(guó)家有關(guān)文件計(jì)列，工程設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)內(nèi)插計(jì)算以建安費(fèi)為基數(shù)并適當(dāng)優(yōu)惠計(jì)算，工程勘察費(fèi)按相關(guān)文件規(guī)定計(jì)列。③工程監(jiān)理費(fèi)按《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）計(jì)算。④%計(jì)算。⑤招標(biāo)代理費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定累加。⑥ 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)用按國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)【2002】125號(hào)規(guī)定估算；⑦%計(jì)；⑧辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)按每人2000計(jì)算。⑨本項(xiàng)目土地價(jià)格按業(yè)主提供信息暫按5萬(wàn)元/畝最低成本計(jì)算，無(wú)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。（3）預(yù)備費(fèi)：預(yù)備費(fèi)按總投資的5%考慮。投資估算結(jié)果，其中：工程費(fèi)用：；其他費(fèi)用：；預(yù)備費(fèi)用：；不計(jì)流動(dòng)資金。 資金籌措，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，項(xiàng)目資金籌措由業(yè)主全部自籌。 投資使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)期為3年，具體投資見(jiàn)下表。 期數(shù)內(nèi)容計(jì)劃總投資第一年第二年第三年投資數(shù)6054050002500030540比例（%）10084250（五）費(fèi)用效果分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期6年，其中建設(shè)期3年，項(xiàng)目營(yíng)銷期3年，基準(zhǔn)收益率取12%。（2）財(cái)務(wù)價(jià)格參照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格，并考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的價(jià)格變化情況，預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)價(jià)格，據(jù)調(diào)查目前項(xiàng)目所在地住宅單價(jià)為1300元/m2，參考最近該地區(qū)的房?jī)r(jià)指數(shù)并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，預(yù)測(cè)銷售期的第一年(即項(xiàng)目實(shí)施的第四年)的銷售價(jià)格為1700元/m2，商鋪及會(huì)所的單價(jià)為2500元/m2，車(chē)位按2萬(wàn)元/位，并考慮每年按20%比例逐年增加。稅金估算和預(yù)測(cè)總效益（1）營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)。城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加費(fèi)分別按營(yíng)業(yè)稅的5%和3%計(jì)算，土地增值稅按國(guó)家相關(guān)規(guī)定計(jì)算，并在營(yíng)銷期第三年進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)算。詳見(jiàn)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表2。（2)總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目投入生產(chǎn)后其經(jīng)營(yíng)的成本主要由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：（1） ，；（2） 工資費(fèi)用：項(xiàng)目定員20人,按每人每月2500計(jì)算，（3） 管理費(fèi)、%估算；（4） %計(jì)。（見(jiàn)附表3）盈利能力分析（1）利潤(rùn)總額及其分配項(xiàng)目利潤(rùn)及分配詳見(jiàn)（利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表）（見(jiàn)附表5）。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期稅前利潤(rùn)總額為29184 萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)按25%交納所得稅，所得稅后凈利潤(rùn)為21888萬(wàn)元，納稅后提取10%的盈余公積金。提完后的利潤(rùn)應(yīng)作可分配利潤(rùn)進(jìn)行分配。 （2）財(cái)務(wù)盈利能力分析①根據(jù)表3計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目總投資收益率(ROI)為投資2