【正文】 爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略 對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。b) 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。 倒逼成本 通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo) 桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng) 目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。 用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。a) 方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀總目標(biāo)成本成本預(yù)備費(fèi)（一般為景觀總 目標(biāo)成本8%）。用景觀總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方 案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b) 景觀初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)*20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。c) 景觀施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)*10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到景觀施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。d) 測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)（≥70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。注：以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、同行交流、與相關(guān)施工單位交流溝通。本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。：基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：1. 景觀投資水平應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷定位的樓盤檔次相匹配，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。2. 盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師合作，不僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品的知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。3. 選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒有好的施工單位來實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀。4. 為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí)，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的 策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會(huì)所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平，相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄剑侠淼挠幸欢ǔ潭鹊膮^(qū)分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經(jīng)濟(jì)。7．景觀投資重點(diǎn)1. 根據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售買 場(chǎng)路線的景觀投資水準(zhǔn)。2. 在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)?shù)奶岣呱虡I(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。3. 依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來越重視軟景的趨勢(shì)，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。4. 根據(jù)“木桶原理”，在相對(duì)劣勢(shì)地塊（朝向不好、周邊環(huán)境差）周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。8． 景觀工程結(jié)算管理作業(yè)指引《工程結(jié)算管理規(guī)定》摘錄（1）結(jié)算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)審核竣工資料和結(jié)算資料的有效性，并提交分公司工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)。分公司工程部對(duì)結(jié)算資料審核完成后，填寫《工程結(jié)算資料交接單》，將結(jié)算資料移交分公司成本部。（2）委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程結(jié)算，在造價(jià)咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計(jì)算底稿（包括工程量、鋼筋實(shí)際含量的詳細(xì)計(jì)算書）及與承包單位核對(duì)后的結(jié)算資料，并同時(shí)提供與承包單位的核對(duì)差異情況說明。（3）工程結(jié)算造價(jià)變動(dòng)超過該分項(xiàng)工程合同造價(jià)的 5%或結(jié)算金額超過200萬元，要分公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準(zhǔn)：（一） 工程結(jié)算審批表（審批表格）（二） 詳細(xì)結(jié)算書及審核情況（報(bào)送結(jié)算、審核結(jié)算及相關(guān)符合結(jié)算條件的資料、簽證及依據(jù)等）（三） 工程竣工資料（驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、招標(biāo)文件、合同、材料合格證明等等）第四部分：景觀工程施工管理流程1. 適用范圍適用于本公司項(xiàng)目開發(fā)過程中的景觀工程施工管理。2. 控制目標(biāo)與關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（KPI） 控制目標(biāo) 規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)過程中的工程施工管理流程，確保工程質(zhì)量、工期進(jìn)度，產(chǎn)出合格的景觀產(chǎn)品。 關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)(質(zhì)量)：3．主要涉及部門及職責(zé) 設(shè)計(jì)管理部 根據(jù)項(xiàng)目定位和工程特點(diǎn)制定項(xiàng)目整體質(zhì)量目標(biāo)和分項(xiàng)工程質(zhì)量目標(biāo)； 審批施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案； 各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行日常施工質(zhì)量巡查； 參與關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序質(zhì)量檢查； 對(duì)符合質(zhì)量要求的景觀主材及重點(diǎn)植物(按合同約定范圍)進(jìn)場(chǎng)開具進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單； 對(duì)軟景植物放線現(xiàn)場(chǎng)核查，確保植物施工效果； 會(huì)同監(jiān)理單位進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收； 監(jiān)督監(jiān)理單位的抽樣送檢及旁站工作； 針對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題組織召開質(zhì)量專題會(huì)，提出質(zhì)量整改意見，必要時(shí)下發(fā)《甲方通知單》，要求限期整改； 會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量整改情況進(jìn)行驗(yàn)收； 對(duì)施工單位出現(xiàn)的質(zhì)量問題實(shí)施處罰并匯入供方評(píng)價(jià)記錄； 對(duì)政府主管部門提出的質(zhì)量整改通知進(jìn)行回復(fù)，并監(jiān)督施工單位及時(shí)進(jìn)行整改。 負(fù)責(zé)編制工程總進(jìn)度計(jì)劃； 負(fù)責(zé)工程總進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整工作； 負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督； 負(fù)責(zé)工期現(xiàn)場(chǎng)簽證的審批； 負(fù)責(zé)提出工程進(jìn)度整改意見，及對(duì)調(diào)整進(jìn)度措施的報(bào)審和報(bào)批； 負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的工程進(jìn)度情況實(shí)施獎(jiǎng)罰并進(jìn)行進(jìn)度評(píng)價(jià)。 成本合約部 根據(jù)項(xiàng)目整體質(zhì)量目標(biāo)和分項(xiàng)工程質(zhì)量目標(biāo)審查修改施工合同，確定對(duì)質(zhì)量問題處罰條款； 按設(shè)計(jì)管理部下發(fā)的質(zhì)量處罰通知扣減工程款。 公司總經(jīng)理 負(fù)責(zé)對(duì)工程總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審批； 負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度調(diào)整措施進(jìn)行審批。4．流程關(guān)鍵控制點(diǎn)（CPP） 施工方案的合理性、科學(xué)性和實(shí)施情況 關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序質(zhì)量檢查 質(zhì)量整改通知的下發(fā)與驗(yàn)收 工程總進(jìn)度計(jì)劃的合理性 工程進(jìn)度的日常檢查 工期獎(jiǎng)罰的可操作性和有效性 進(jìn)度調(diào)整措施的實(shí)施效果5. 流程責(zé)任人 設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理6．支持文件《施工現(xiàn)場(chǎng)管理細(xì)則》《工程項(xiàng)目開發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃》第五部分：萬科物業(yè)管理前期介入工作 (景觀方面)物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。：a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好。d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。．2景觀配置a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。c)水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。．3出入口管理a）出入口管理方案（包括開口位置、人行閘機(jī)，車行道閘數(shù)量、安裝位置的確定）b）崗?fù)?nèi)部的功能和使用要求，請(qǐng)收藏備用或分享給同行關(guān)注微信:dichan360 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