農(nóng)村房屋買賣合同效力-資料下載頁(yè)
2025-05-30 01:36本頁(yè)面
【正文】 其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開(kāi)辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用?！ ?jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說(shuō)，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過(guò)住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，制訂這一政策的主要目的是推動(dòng)蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來(lái)者根本無(wú)權(quán)購(gòu)買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價(jià)格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、定居的速度?！ ∫虼?，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購(gòu)儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)?！ ∵@樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。[5] 因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見(jiàn)，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會(huì)上已有委員提出這個(gè)問(wèn)題，二是在目前沒(méi)有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下： 盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對(duì)于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒(méi)有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)(或規(guī)定年限如70年)，房屋到塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)(目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的)，放寬農(nóng)村房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)(或規(guī)定年限70年)隨房移轉(zhuǎn)的條件?！ ⒄铡吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。 目前在沒(méi)有法律和國(guó)務(wù)院法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性規(guī)定的情況下，法院不宜對(duì)已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效為好，特別是對(duì)于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開(kāi)始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那么買方所享有的期限則為50年。同時(shí)對(duì)于原免費(fèi)的可考慮收取一定的使用費(fèi)。文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）10 / 1
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1