【正文】 種關(guān)系，向鎖定的政府部門、事業(yè)單位、大專院校寄發(fā)宣傳資料。3 向各行業(yè)的協(xié)會(huì)，聯(lián)誼會(huì)寄發(fā)宣傳資料。4 與電視臺(tái)，電臺(tái)等相關(guān)的部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪及其它的形式的形式宣傳。5 與各類報(bào)紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。6 與各種電子媒體相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。7 定期與各政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)以聯(lián)誼會(huì)形式作大型的戶外宣傳活動(dòng)。8 參與各類的慈善活動(dòng)，如養(yǎng)老院、孤兒院探視，獻(xiàn)愛心。五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控建立量化或細(xì)化的監(jiān)察體系，共有800多項(xiàng)的指標(biāo)，檢查的差錯(cuò)率不超過(guò)4%，酒店分三級(jí)按照每天，每周，每月進(jìn)行檢查及改正，并通過(guò)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)性改進(jìn)，保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。六、 目標(biāo)的達(dá)成分解各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)及管理的目標(biāo)，共有30多項(xiàng)的指標(biāo)，通過(guò)強(qiáng)勁有力的執(zhí)行力及調(diào)控流程，達(dá)至預(yù)定的目標(biāo)，使之計(jì)劃的完成情況達(dá)90%或以上。七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展制定企業(yè)的短期，中期，長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，分不同階段的實(shí)施，為員工提供一個(gè)良好的工作發(fā)展平臺(tái)，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析一、 經(jīng)營(yíng)模式概述1 自行管理模式：自行投資，自行聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，投資方承擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受所有成果的支配權(quán)。經(jīng)營(yíng)模式分析：由于區(qū)域市場(chǎng)雖然快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場(chǎng)需要一定時(shí)期的培育期，故最保險(xiǎn)的做法是引進(jìn)成熟酒店管理公司管理，借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，保證其穩(wěn)定的客源，同時(shí)借助其經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)管理成本。2 引進(jìn)合作伙伴：雙方共同投資，共同聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)投資的比例，承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受其成果的支配權(quán)。經(jīng)營(yíng)模式分析：由于該項(xiàng)目規(guī)模不大，投資不多，其經(jīng)營(yíng)及管理的風(fēng)險(xiǎn)也不是很大，故建議不采用引進(jìn)合作伙伴的經(jīng)營(yíng)模式，以免以后很多關(guān)于經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)及成果分配的糾紛問(wèn)題。3 租賃經(jīng)營(yíng)模式：投資方只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目土建部份的建筑，由引進(jìn)的快捷連鎖酒店管理公司負(fù)責(zé)室內(nèi)裝飾及裝修、及機(jī)電設(shè)備部份的投資。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。而酒店管理公司享受絕大部份成果的支配權(quán)。經(jīng)營(yíng)模式分析：投資風(fēng)險(xiǎn)很小，但是回報(bào)也很低，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況及初步預(yù)測(cè)，建議不采用租賃經(jīng)營(yíng)的模式。4 引進(jìn)管理公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理：全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的方式，是目前酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)及所有權(quán)分離形態(tài)下的主要合作方式。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對(duì)酒店進(jìn)行全面經(jīng)營(yíng)管理。管理方以其管理經(jīng)驗(yàn)努力使酒店的經(jīng)營(yíng)管理達(dá)到雙方約定的合作目標(biāo)。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問(wèn)費(fèi)，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店?duì)I業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費(fèi)。管理公司所派管理人員的工資、福利及其他相關(guān)費(fèi)用在酒店日常經(jīng)營(yíng)開支中支付。采用全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)支持、客源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)支持、人力資源后援、團(tuán)隊(duì)智慧資源等諸多優(yōu)勢(shì)。使業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，對(duì)酒店長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎(chǔ)建設(shè)作用。經(jīng)營(yíng)模式分析：只須每月支付約營(yíng)業(yè)額3%左右的管理費(fèi)，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢(shì)，大大地降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報(bào)。二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位策略根據(jù)該酒店及客源市場(chǎng)情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理模式適宜定位為委托國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理。主要定位依據(jù)分析如下：1 國(guó)內(nèi)幾家主流快捷連鎖酒店管理集團(tuán)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)形成一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理模式。2 不管該經(jīng)營(yíng)管理模式是否很完善，但是畢競(jìng)是在同一經(jīng)營(yíng)管理模式下培養(yǎng)出來(lái)的管理團(tuán)隊(duì)，具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。3 酒店管理集團(tuán)的中央訂房網(wǎng)絡(luò)，為酒店帶來(lái)源源不斷的客源，這是與單店無(wú)法相比的。酒店管理集團(tuán)其它的中央支撐系統(tǒng)（宣傳，財(cái)務(wù)，采購(gòu)，人立資源，培訓(xùn)，營(yíng)銷等方面），令管理費(fèi)用成本相對(duì)較低；4 節(jié)流增效方面：充分發(fā)揮集團(tuán)化運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，推行預(yù)算管理、成本效益管理。指導(dǎo)屬下酒店充分挖潛開源，使酒店的每一寸空間都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)化對(duì)屬下酒店的管理，使“陽(yáng)光工程”、“透明經(jīng)營(yíng)”的理念深入人心，財(cái)務(wù)及采購(gòu)運(yùn)作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運(yùn)營(yíng)成本不斷下降。5在培訓(xùn)方面：集團(tuán)每年均制定統(tǒng)一的集團(tuán)年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織公司內(nèi)部的培訓(xùn)專才及聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士、著名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為下屬酒店提供培訓(xùn)支持，根據(jù)客戶不同需要，為客戶提供各類完善的、互動(dòng)的高星級(jí)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)。6規(guī)范化的管理方面：把酒店的主要經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)能量化則量化，不能量化則細(xì)化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)。令酒店的每一位員工都很清晰自己的權(quán)責(zé)利，做每一件的事情都有一個(gè)量化或細(xì)化的指引。7人力資源方面：集團(tuán)擁由國(guó)內(nèi)外專業(yè)人士組成的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。他們均有良好的高等專業(yè)教育背景，具有在國(guó)內(nèi)外知名酒店工作的豐富經(jīng)驗(yàn)。從根本上保證了項(xiàng)目運(yùn)作的成功。8 本項(xiàng)目為了在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置，必須選擇有實(shí)力和品牌的國(guó)內(nèi)酒店管理公司。三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作如家酒店連鎖致力于打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國(guó)47個(gè)中心城市擁有211家連鎖酒店，是中國(guó)發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國(guó)內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。2002年榮獲“中國(guó)飯店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)”稱號(hào)，2005年榮獲“中國(guó)飯店集團(tuán)十大影響力品牌”及“未來(lái)之星”稱號(hào)。2006年在第三屆中國(guó)酒店“金枕頭”獎(jiǎng)評(píng)選中獲得“中國(guó)最佳經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“2007中國(guó)杰出雇主(上海)”企業(yè)稱號(hào)。經(jīng)過(guò)四年多的發(fā)展，如家已得到社會(huì)各界的認(rèn)可，2006年更成功在美國(guó)納斯達(dá)克上市,“如家”已成為中國(guó)自主創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店最具影響力的品牌之一?！叭缂摇钡哪繕?biāo)是2008年在全國(guó)擁有500家連鎖酒店。第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入額759萬(wàn)元。其中：客房收入613萬(wàn)元，占總收入的81%； 餐飲收入146萬(wàn)元，占總收入的19%； 二、 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)及分析預(yù)計(jì)年費(fèi)用額569萬(wàn)元，占總收入的75。05%。其中：薪酬福利115萬(wàn)元，占總收入的15%；能源費(fèi)用45萬(wàn)元，占總收入的6%；維修費(fèi)用6萬(wàn)元，占總收入的1%；餐飲成本76萬(wàn)元，占總收入的10%；易耗品費(fèi)用31萬(wàn)元，占總收入的4%；行政管理及營(yíng)銷費(fèi)用31萬(wàn)元，占總收入的4%；管理費(fèi)用15萬(wàn)元，占總收入的2%；折舊費(fèi)用99萬(wàn)元，占總收入的13%；其他營(yíng)運(yùn)支出115萬(wàn)元，占總收入的15%。營(yíng)業(yè)稅支出36萬(wàn)元，占總收入的5。05%。三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析 年度純利潤(rùn) 190萬(wàn)元。第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析（1）投資決策風(fēng)險(xiǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)主要是指因企業(yè)對(duì)投資地的投資環(huán)境缺乏充分的認(rèn)識(shí)以及有效的評(píng)估， 從而可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可能受信息渠道閉塞、自身評(píng)價(jià)或判斷能力等原因影響，很難對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行充分地、科學(xué)地判斷，導(dǎo)致出現(xiàn)投資決策失誤。項(xiàng)目委托方某某實(shí)業(yè)投資有限公司高度重視，委托方?jīng)Q策機(jī)制透明、公開、民主，受托方所提供的評(píng)估客觀、穩(wěn)健，能夠有效防范投資決策風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（2）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)如果企業(yè)未能建立有效的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系，可能往往被不良人員利用，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，輕則造成企業(yè)形象受損、經(jīng)營(yíng)受限、喪失競(jìng)爭(zhēng)力，嚴(yán)重將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。酒店管理集團(tuán)有著科學(xué)化、國(guó)際化、專業(yè)化的SAP財(cái)務(wù)系統(tǒng)。酒店財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系在雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的基礎(chǔ)上結(jié)合委托方所在行業(yè)的性質(zhì)、背景，建立一套專業(yè)性、適用性、可操作性很強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理體系，加之某某實(shí)業(yè)投資有限公司的文化底蘊(yùn)，酒店管理集團(tuán)“誠(chéng)信、廉潔、效益”企業(yè)文化的核心價(jià)值觀，使財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)從系統(tǒng)控制角度和意識(shí)形態(tài)高度得以有效防范。（3）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中、產(chǎn)品在市場(chǎng)的開拓中、資金在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中所面臨市場(chǎng)情況發(fā)生變化而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雙方對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，充分表明市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素在該項(xiàng)目中所處的重要性。盡管在市場(chǎng)調(diào)研分析中盡可能的考慮到了各種有可能變化的因素，所做的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，未來(lái)幾年內(nèi)挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，外部不可控風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會(huì)以各種形態(tài)出現(xiàn)，因此目前僅可做到現(xiàn)有條件下的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化，未來(lái)情況要根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整，謹(jǐn)慎評(píng)估。（4）政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)投資地區(qū)有關(guān)涉及投資行業(yè)的法律法規(guī)沒(méi)有充分了解，導(dǎo)致在投資可行性分析中未能充分反映該等因素，而形成不完整、不全面的投資建議，或者給日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)不確定因素，影響投資人或經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)投資或經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。該項(xiàng)目的投資主體明確，融資渠道清晰，雙方對(duì)當(dāng)?shù)赝顿Y行業(yè)的法律法規(guī)有著正確的理解，基本上將政策風(fēng)險(xiǎn)降到可控范圍之內(nèi)。二、 投資回報(bào)分析與推論1 測(cè)算前提假設(shè)（1）假設(shè)總客房數(shù)按150套房，餐廳按100餐位計(jì)算。（2）假設(shè)經(jīng)營(yíng)負(fù)荷按以上的推測(cè)計(jì)算。（3）若平面布局或管理當(dāng)局意圖變更，測(cè)算值將改變。2 測(cè)算結(jié)果（1）按市場(chǎng)培育期后第一年的經(jīng)營(yíng)估算，業(yè)主的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約19%。（2）按市場(chǎng)培育期后五年的經(jīng)營(yíng)平均值估算，業(yè)主的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約20%。第十章 可行性論證的結(jié)論一、 報(bào)告要點(diǎn)綜述1 市場(chǎng)調(diào)查及分析發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目適合做商務(wù)快捷連鎖酒店，且宜全權(quán)委托上海如家酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理。2 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的情況，本項(xiàng)目整體規(guī)模宜控制在6500平方左右，初步預(yù)算總投資在1千萬(wàn)元人民幣左右（不含地價(jià)）。3 本項(xiàng)目業(yè)主方的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約1920%，假設(shè)總投資在1千萬(wàn)元人民幣左右（不含地價(jià)，含資金的利息），即約五年左右的時(shí)間收回投資成本。二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論1 本研究的結(jié)論是，建設(shè)開發(fā)某某華南餐飲酒店用品市場(chǎng)酒店項(xiàng)目，必須建設(shè)必須要有特色，才可使開發(fā)商的“酒店”升值。2 通過(guò)客源市場(chǎng)分析，證明了市場(chǎng)尚有需求，市場(chǎng)尚有空白點(diǎn)，市場(chǎng)可進(jìn)入。通過(guò)消費(fèi)行為分析，證實(shí)了市場(chǎng)有保障，當(dāng)然，這種保障是基于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。3 本項(xiàng)目市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)模式的定位：由上海如家酒店管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的“商務(wù)型快捷連鎖酒店”。4 該項(xiàng)目的結(jié)論是可行的。