【正文】 種關系，向鎖定的政府部門、事業(yè)單位、大專院校寄發(fā)宣傳資料。3 向各行業(yè)的協會，聯誼會寄發(fā)宣傳資料。4 與電視臺，電臺等相關的部門保持良好的人際關系，以新聞，報道，采訪及其它的形式的形式宣傳。5 與各類報紙、雜志相關部門保持良好的人際關系，以新聞，報道，采訪，投稿的形式宣傳。6 與各種電子媒體相關部門保持良好的人際關系，以新聞，報道，采訪，投稿的形式宣傳。7 定期與各政府部門、行業(yè)協會以聯誼會形式作大型的戶外宣傳活動。8 參與各類的慈善活動，如養(yǎng)老院、孤兒院探視，獻愛心。五、 服務質量監(jiān)控建立量化或細化的監(jiān)察體系，共有800多項的指標，檢查的差錯率不超過4%，酒店分三級按照每天，每周，每月進行檢查及改正，并通過對服務質量的持續(xù)性改進，保持企業(yè)的核心競爭力。六、 目標的達成分解各項經營及管理的目標，共有30多項的指標，通過強勁有力的執(zhí)行力及調控流程，達至預定的目標，使之計劃的完成情況達90%或以上。七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展制定企業(yè)的短期，中期，長期發(fā)展戰(zhàn)略計劃，分不同階段的實施，為員工提供一個良好的工作發(fā)展平臺，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風險共擔，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。第七章 酒店經營模式分析一、 經營模式概述1 自行管理模式：自行投資，自行聘請酒店職業(yè)經理人對酒店進行經營管理，投資方承擔所有的經營及管理風險，同時也享受所有成果的支配權。經營模式分析：由于區(qū)域市場雖然快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場需要一定時期的培育期，故最保險的做法是引進成熟酒店管理公司管理，借助其完善的中央訂房網絡系統，保證其穩(wěn)定的客源，同時借助其經營管理優(yōu)勢，降低經營管理成本。2 引進合作伙伴：雙方共同投資，共同聘請酒店職業(yè)經理人對酒店進行經營管理，根據投資的比例，承擔其經營及管理風險，同時也享受其成果的支配權。經營模式分析：由于該項目規(guī)模不大，投資不多，其經營及管理的風險也不是很大，故建議不采用引進合作伙伴的經營模式，以免以后很多關于經營及管理風險及成果分配的糾紛問題。3 租賃經營模式：投資方只負責該項目土建部份的建筑，由引進的快捷連鎖酒店管理公司負責室內裝飾及裝修、及機電設備部份的投資。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。而酒店管理公司享受絕大部份成果的支配權。經營模式分析：投資風險很小，但是回報也很低，根據該項目的實際情況及初步預測，建議不采用租賃經營的模式。4 引進管理公司全權委托經營管理：全權委托經營管理的方式，是目前酒店行業(yè)經營權及所有權分離形態(tài)下的主要合作方式。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權委托經營管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權下共同對酒店進行全面經營管理。管理方以其管理經驗努力使酒店的經營管理達到雙方約定的合作目標。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問費，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店營業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費。管理公司所派管理人員的工資、福利及其他相關費用在酒店日常經營開支中支付。采用全權委托經營管理的模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營銷網絡支持、客源優(yōu)勢互補、營運系統支持、人力資源后援、團隊智慧資源等諸多優(yōu)勢。使業(yè)主的資產保值增值，對酒店長期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎建設作用。經營模式分析：只須每月支付約營業(yè)額3%左右的管理費，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢，大大地降低了經營的成本及風險。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報。二、 項目經營模式定位策略根據該酒店及客源市場情況調查分析，結合本項目具體情況，本項目整體經營管理模式適宜定位為委托國內知名酒店管理公司全權委托經營管理。主要定位依據分析如下：1 國內幾家主流快捷連鎖酒店管理集團發(fā)展時間較長，已經形成一套比較成熟、穩(wěn)定的經營管理模式。2 不管該經營管理模式是否很完善，但是畢競是在同一經營管理模式下培養(yǎng)出來的管理團隊，具有很強的執(zhí)行力。3 酒店管理集團的中央訂房網絡，為酒店帶來源源不斷的客源，這是與單店無法相比的。酒店管理集團其它的中央支撐系統（宣傳，財務，采購，人立資源，培訓，營銷等方面），令管理費用成本相對較低；4 節(jié)流增效方面：充分發(fā)揮集團化運作的優(yōu)勢，推行預算管理、成本效益管理。指導屬下酒店充分挖潛開源，使酒店的每一寸空間都能產生最大的經濟效益。強化對屬下酒店的管理，使“陽光工程”、“透明經營”的理念深入人心，財務及采購運作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運營成本不斷下降。5在培訓方面：集團每年均制定統一的集團年度培訓計劃，并負責組織公司內部的培訓專才及聘請業(yè)內知名人士、著名培訓機構為下屬酒店提供培訓支持，根據客戶不同需要，為客戶提供各類完善的、互動的高星級專業(yè)培訓服務。6規(guī)范化的管理方面：把酒店的主要經營及管理活動能量化則量化，不能量化則細化，形成一套科學的，合理的，系統的運營手冊。令酒店的每一位員工都很清晰自己的權責利，做每一件的事情都有一個量化或細化的指引。7人力資源方面：集團擁由國內外專業(yè)人士組成的高級職業(yè)經理人團隊。他們均有良好的高等專業(yè)教育背景，具有在國內外知名酒店工作的豐富經驗。從根本上保證了項目運作的成功。8 本項目為了在未來市場競爭中占據有利位置，必須選擇有實力和品牌的國內酒店管理公司。三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作如家酒店連鎖致力于打造中國經濟型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國47個中心城市擁有211家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國內最龐大的中央訂房網絡及如家管理學院培訓基地。2002年榮獲“中國飯店業(yè)集團20強”稱號，2005年榮獲“中國飯店集團十大影響力品牌”及“未來之星”稱號。2006年在第三屆中國酒店“金枕頭”獎評選中獲得“中國最佳經濟型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“2007中國杰出雇主(上海)”企業(yè)稱號。經過四年多的發(fā)展，如家已得到社會各界的認可，2006年更成功在美國納斯達克上市,“如家”已成為中國自主創(chuàng)新經濟型連鎖酒店最具影響力的品牌之一?！叭缂摇钡哪繕耸?008年在全國擁有500家連鎖酒店。第八章 酒店經營業(yè)績預測及分析一、 營業(yè)收入預測及分析預計年營業(yè)收入額759萬元。其中：客房收入613萬元，占總收入的81%； 餐飲收入146萬元，占總收入的19%； 二、 成本費用預測及分析預計年費用額569萬元，占總收入的75。05%。其中：薪酬福利115萬元，占總收入的15%；能源費用45萬元，占總收入的6%；維修費用6萬元，占總收入的1%；餐飲成本76萬元，占總收入的10%；易耗品費用31萬元，占總收入的4%；行政管理及營銷費用31萬元，占總收入的4%；管理費用15萬元，占總收入的2%；折舊費用99萬元，占總收入的13%；其他營運支出115萬元，占總收入的15%。營業(yè)稅支出36萬元，占總收入的5。05%。三、 經營利潤預測及分析 年度純利潤 190萬元。第九章 投資風險評估一、 投資風險分析（1）投資決策風險投資決策風險主要是指因企業(yè)對投資地的投資環(huán)境缺乏充分的認識以及有效的評估， 從而可能出現的風險。企業(yè)可能受信息渠道閉塞、自身評價或判斷能力等原因影響，很難對投資項目進行充分地、科學地判斷，導致出現投資決策失誤。項目委托方某某實業(yè)投資有限公司高度重視，委托方決策機制透明、公開、民主，受托方所提供的評估客觀、穩(wěn)健，能夠有效防范投資決策風險的發(fā)生。（2）財務管理風險如果企業(yè)未能建立有效的財務管理及會計核算體系，可能往往被不良人員利用，造成企業(yè)資產流失，輕則造成企業(yè)形象受損、經營受限、喪失競爭力，嚴重將導致企業(yè)破產倒閉。酒店管理集團有著科學化、國際化、專業(yè)化的SAP財務系統。酒店財務管理及會計核算體系在雙方優(yōu)勢互補的基礎上結合委托方所在行業(yè)的性質、背景，建立一套專業(yè)性、適用性、可操作性很強的財務管理體系，加之某某實業(yè)投資有限公司的文化底蘊，酒店管理集團“誠信、廉潔、效益”企業(yè)文化的核心價值觀，使財務管理風險從系統控制角度和意識形態(tài)高度得以有效防范。（3）市場經營風險市場經營風險主要是指企業(yè)在市場的競爭中、產品在市場的開拓中、資金在經營運作中所面臨市場情況發(fā)生變化而導致企業(yè)出現經營困境所帶來的風險。雙方對該項目進行前期市場調研和可行性分析，充分表明市場經營風險因素在該項目中所處的重要性。盡管在市場調研分析中盡可能的考慮到了各種有可能變化的因素，所做的財務預測相對穩(wěn)健，市場情況瞬息萬變，未來幾年內挑戰(zhàn)和機遇并存，外部不可控風險和競爭風險隨時會以各種形態(tài)出現，因此目前僅可做到現有條件下的市場經營風險最小化，未來情況要根據市場變化情況及時調整，謹慎評估。（4）政策風險政策風險是指企業(yè)對投資地區(qū)有關涉及投資行業(yè)的法律法規(guī)沒有充分了解，導致在投資可行性分析中未能充分反映該等因素，而形成不完整、不全面的投資建議，或者給日常經營活動帶來不確定因素，影響投資人或經營者實現投資或經營目標。該項目的投資主體明確，融資渠道清晰，雙方對當地投資行業(yè)的法律法規(guī)有著正確的理解，基本上將政策風險降到可控范圍之內。二、 投資回報分析與推論1 測算前提假設（1）假設總客房數按150套房，餐廳按100餐位計算。（2）假設經營負荷按以上的推測計算。（3）若平面布局或管理當局意圖變更，測算值將改變。2 測算結果（1）按市場培育期后第一年的經營估算，業(yè)主的動態(tài)年回報率約19%。（2）按市場培育期后五年的經營平均值估算，業(yè)主的動態(tài)年回報率約20%。第十章 可行性論證的結論一、 報告要點綜述1 市場調查及分析發(fā)現，該項目適合做商務快捷連鎖酒店，且宜全權委托上海如家酒店管理有限公司經營管理。2 根據區(qū)域市場的情況，本項目整體規(guī)模宜控制在6500平方左右，初步預算總投資在1千萬元人民幣左右（不含地價）。3 本項目業(yè)主方的動態(tài)年回報率約1920%，假設總投資在1千萬元人民幣左右（不含地價，含資金的利息），即約五年左右的時間收回投資成本。二、 項目整體可行性分析結論1 本研究的結論是，建設開發(fā)某某華南餐飲酒店用品市場酒店項目，必須建設必須要有特色，才可使開發(fā)商的“酒店”升值。2 通過客源市場分析，證明了市場尚有需求，市場尚有空白點，市場可進入。通過消費行為分析，證實了市場有保障，當然，這種保障是基于當地的消費水平。3 本項目市場及經營模式的定位：由上海如家酒店管理有限公司全權委托經營管理的“商務型快捷連鎖酒店”。4 該項目的結論是可行的。