【正文】 土地自然價值評估僅得20分，后面的策劃價值評估得滿分即30分，二者相加50分，處不及格狀態(tài)。這意味著該土地開發(fā)項目的風險太大。在開發(fā)土地項目策劃價值分析的報告中，策劃價值的創(chuàng)造十分重要，它能使房地產(chǎn)的策劃出現(xiàn)奇跡。3．房地產(chǎn)策劃策略設計報告（配圖片說明）　?。?）開發(fā)項目建筑檔次類型策略設計　?。?）開發(fā)項目建筑總風格策略設計　?。?）開發(fā)項目建筑單體立面風格策略設計　　（4）開發(fā)項目建筑組團過渡風格策略設計　?。?）開發(fā)項目住宅層數(shù)及比例策略設計　?。?）開發(fā)項目不同檔次類型主力房型策略設計 　　（7）開發(fā)項目套型空間區(qū)隔設計建議　?。?）開發(fā)項目不同檔次類型樓盤歷史價格把握及未來最可能銷售價格策略建議　　開局策劃，最表現(xiàn)策劃功力的內容，都集中在這個報告中了，該報告的策略設計集中闡明的決策內容。　　報告決策依據(jù)，即策略設計依據(jù)，來源于一手的社會調查資料分析，二手的相關資料分析，然后是策劃人的實戰(zhàn)經(jīng)驗及策劃公司的創(chuàng)新實力。公司創(chuàng)新實力表現(xiàn)為若干個優(yōu)秀策劃人的集合?！　∫粋€實力強大的策劃公司，能表現(xiàn)出該公司較高的創(chuàng)新水平、較強的市場競爭能力及獨特的存在價值。它會有更多的機會與條件去為客戶進行最優(yōu)化的策略設計。這樣，他們所創(chuàng)新的概念設定，就有可能獲得建筑的奧斯卡大獎。 財務分析報告　　財務分析報告，就是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益分析報告，報告可分為丙大類：　　1．確定性分析法　　A、表態(tài)分析法　　a、簡單投資收益法； b、表態(tài)投資回收期法　　B、動態(tài)分析法　　a、動態(tài)投資回收期法；b、凈現(xiàn)值法；c、內部收益率法　　2．非確定性分析法　　A、盈虧平衡分析法　　B、敏感性分析法　　C、風險概率分析法　　這些報告內容主要是投資商自己去做，策劃公司可協(xié)助開發(fā)商去模擬式分析。 營銷推廣報告項目銷售控制計劃　?。?） 初期銷售特點把握與控制　?。?） 中期銷售特點把握與控制　　（3） 高峰期銷售特點把握與控制　?。?） 尾期銷售特點把握與控制　　注：計劃只是總結房地產(chǎn)銷售過程的一般規(guī)律，然后去進行預測性研究。2．廣告整體戰(zhàn)略模式方案3．項目銷售模式建議4．廣告媒體選擇策略5．廣告發(fā)布及實施要點安排6．廣告系列表現(xiàn)（可尋找一流的中介公司代理）與建筑師溝通內容總用地面積總居住戶數(shù)總居住人口總建筑面積　　（1）住宅建筑面積；　　（2）公建建筑面積建筑檔次類型設定建筑總風格設定建筑單體立面風格 建筑組團立面風格住宅層數(shù)及比例狀況主力房型1套型空間區(qū)隔設計1人口毛密度1人口凈密度1住宅建筑面積毛容度1住宅建筑面積凈密度1建筑密度設定1容積率設定1車位設定（含地上、地下）房地產(chǎn)策劃的5個階段 　　隨著房地產(chǎn)業(yè)從賣方市場過渡到買方市場，房地產(chǎn)策劃扮演的角色顯得越來越重要。正如任何新生事物一樣，都有一個發(fā)展演進的過程，目前，西安市房地產(chǎn)策劃還遠不夠成熟，行業(yè)本身也不夠規(guī)范，許多代理公司、顧問公司的策劃案缺乏專業(yè)水準，導致最終出現(xiàn)了開發(fā)商們對房地產(chǎn)策劃想說愛你并不容易的尷尬局面?！　∑鋵嵎康禺a(chǎn)策劃的逐步成熟不但有賴于從業(yè)人員的專業(yè)技能、經(jīng)驗和敬業(yè)精神，同時它與房地產(chǎn)行業(yè)的本身發(fā)展有很大的聯(lián)動關系，策劃是跟隨市場一起成長的，所以順著房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡我們很容易摸索到房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡。　　一、產(chǎn)品觀念時代：策劃找感覺　　房地產(chǎn)剛剛走向市場化，開發(fā)商手里有資金，有土地，開發(fā)什么項目呢？這時的策劃往往依賴于企業(yè)領導或同幾個專家在一起討論，市場調研沒有受到絲毫的重視，主觀臆斷色彩十分濃郁，每個人都憑著自己的感覺，感覺找對了，項目也能獲得成功；感覺找不對，就難講了；我國的空置房一直那么高，恐怕就和感覺型策劃有很大關系?！　《?、推銷觀念時代：策劃找賣點　　在很長的一段時間里策劃的含義僅僅是廣告策劃而已。廣告公司即為房地產(chǎn)策劃專家，其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經(jīng)驗，再尋找一個項目和其他項目的區(qū)別點，即賣點來進行宣傳推廣。并且，這一時期賣點的定位還主要以地段、價格等最基本的房地產(chǎn)要素來體現(xiàn)。　　三、準營銷觀念時代：策劃找概念　　隨著注意力經(jīng)濟時代的來臨，產(chǎn)品的同質性引發(fā)了房地產(chǎn)市場的概念之戰(zhàn)，以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為一時之尚。同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注，市場的空白點成為策劃關注的焦點。一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅，種種概念鋪天蓋地，應該說這是種進步，策劃不再是賣點的雜繪，而是統(tǒng)一概念下的多個層次?！　∷?、營銷觀念時代：策劃找需求　　競爭的壓力，積壓樓盤的現(xiàn)實，使開發(fā)商不再只關注于產(chǎn)品的本身，轉而也要看消費者的臉色了，消費者關心什么，注重什么，那項目就傾向于什么。消費者遠比開發(fā)商和經(jīng)銷商們想像得要成熟得多，他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚，因為房屋畢竟不是皮鞋或口紅。于是開發(fā)商們開始生產(chǎn)你所能夠出售的東西，而不是出售你能夠生產(chǎn)的東西。發(fā)現(xiàn)欲望，并滿足它們，而發(fā)現(xiàn)欲望的責任，就落在了策劃身上。在一此人還將賣點概念造勢奉若法寶的時候，另有一些策劃人卻轉而去研究市場，分析消費者的真正需求；于是市場便出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：一方面，有些樓盤叫好不叫座；另一方面，一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火?！　∥濉⑹袌龅纳鐣I銷觀念時代：策劃找平衡　　最近幾年，有人提出這樣的問題：一個在了解、服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業(yè)，是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢？市場的營銷觀念回避了消費者需要、消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突。對此，有人提出了社會營銷觀念。社會營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時能權衡三方面的利益，即，公司利潤，消費者需要的滿足和社會利益。房地產(chǎn)作為特殊的產(chǎn)品，它的社會性尤其突出。當有一天，政府發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)變得如此優(yōu)秀了，不但小區(qū)建得如此漂亮，而且周圍環(huán)境也改造得如此優(yōu)美，那說明市場已到了社會營銷階段。這時的策劃就不但要研究目標市場了，而是要縱觀全局，在個體消費者和社會消費者之間，在樓盤與城市建設之間，在人與自然之間找一種平衡