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工業(yè)abs項(xiàng)目研究報(bào)告-資料下載頁

2025-04-14 03:13本頁面
  

【正文】 6 373279 289497 192729 43損 益 表單位:萬元序號 第1年第2年第3年 第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年1 銷售收入52800 105600 105600 116160 116160 116160 127776 127776 127776 140554 140554 2 銷售稅金及附加2904 5808 5808 6389 6389 6389 7028 7028 7028 7730 7730 3 房產(chǎn)稅3360 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720 6720  小計(jì)46536 93072 93072 103051 103051 103051 114028 114028 114028 126103 126103 4 成本費(fèi)用16560 32600 32600 32930 32930 32930 33293 33293 33293 33692 33692  利息18275 36550 33390 31162 28500 25740 22880 19527 16051 12448 8287 5 利潤總額11701 23922 27082 38959 41621 44381 57856 61209 64684 79962 84124 6 所得稅1755 3588 4062 5844 6243 6657 8678 9181 9703 11994 12619 7 稅后利潤9946 20334 23019 33115 35378 37724 49177 52027 54982 67968 71505 8 稅后利潤+折舊24346 49134 51819 61915 64178 66524 77977 80827 83782 96768 100305 43綜 合 指 標(biāo) 匯 總序號項(xiàng)目單位 1指標(biāo)  物業(yè)總值萬元960000員工人數(shù)人80資本金(自有資金)萬元100000ABS利息率%折舊率%3營業(yè)稅及附加%所得稅率%15%房產(chǎn)稅%物業(yè)總值*70%*1%2租金/物業(yè)總值(首年)%11%租金增長率(每三年)%103交易契稅%五、 收益分配與股權(quán)退出公司的利潤與公司發(fā)行的ABS規(guī)模成正比,發(fā)行50億規(guī)模ABS,以10億股本計(jì),年投資回報(bào)率15%;以5億元股本計(jì),年投資回報(bào)率30%。發(fā)行規(guī)模更大,股東收益更高,我們的目標(biāo)是1—2年內(nèi)發(fā)行100億規(guī)模。發(fā)起人出資認(rèn)購領(lǐng)銳股權(quán),享受股東權(quán)益。發(fā)起人的投資收益主要體現(xiàn)在權(quán)益分紅和股權(quán)增值方面。按本商業(yè)計(jì)劃,領(lǐng)銳通過運(yùn)作ABS或REITs,將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包上市,從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)資本的退出,依照目前的政策和市場環(huán)境,ABS的發(fā)行預(yù)計(jì)在5個月左右,屆時,發(fā)起人所持有的股份將獲得較大的資本增值回報(bào),以目前在香港上市的REITs的收益率測算,領(lǐng)銳的股份屆時將獲得兩倍以上的資本增值回報(bào)。第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)因素投資于“領(lǐng)銳資產(chǎn)管理有限公司”(“領(lǐng)銳”)涉及重大風(fēng)險(xiǎn),包括中國房地產(chǎn)行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)。有意投資者在決定投資以前,應(yīng)小心衡量下文所述的風(fēng)險(xiǎn)因素。領(lǐng)銳的目標(biāo)是投資地產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報(bào),最終通過發(fā)行ABS或REITs實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的上市目標(biāo),公司專注于收購有穩(wěn)定收入的工業(yè)類物業(yè),以獲取穩(wěn)健收益為回報(bào)。因此,投資者不應(yīng)預(yù)期獲得短期資本收益。有意投資者在決定戰(zhàn)略投資領(lǐng)銳前,應(yīng)先按本身的情況向顧問咨詢專業(yè)意見。公司成立后無法按預(yù)計(jì)時間以合理價格完成資產(chǎn)收購的風(fēng)險(xiǎn)“領(lǐng)銳”成立后,將使用自有資金收購工業(yè)房地產(chǎn),然后以工業(yè)房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS或REITs融資,再利用所融資金收購新的資產(chǎn),因此“領(lǐng)銳”成立后按預(yù)計(jì)時間以合理價格完成資產(chǎn)收購是項(xiàng)目開展后續(xù)滾動融資、收購的基礎(chǔ)。中房寶通已經(jīng)對國內(nèi)多個主要工業(yè)園區(qū)完成了前期調(diào)查并進(jìn)行了較長時間的溝通,為將來順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收購奠定了的基礎(chǔ)。但由于資產(chǎn)收購涉及資產(chǎn)評估、定價、過戶等諸多環(huán)節(jié),并且房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)政策影響較大,如果將來由于工業(yè)園區(qū)主觀或者任何客觀原因?qū)е隆邦I(lǐng)銳”無法按預(yù)計(jì)時間以合理價格完成資產(chǎn)收購,將影響“領(lǐng)銳”整體運(yùn)作模式的順利實(shí)施,從而可能影響投資回報(bào)。投資于房地產(chǎn)的一般風(fēng)險(xiǎn)投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)包括:(1)國家或經(jīng)濟(jì)情況的不利轉(zhuǎn)變(2)物業(yè)所在地市場的不利情況(3)物業(yè)租戶、買家與賣家的財(cái)務(wù)狀況(4)借貸融資機(jī)會改變(5)利率及其他營運(yùn)支出有變(6)能源價格改變(7)市場對物業(yè)種類或地點(diǎn)的歡迎程度有變,導(dǎo)致某種物業(yè)供應(yīng)過盛,或租戶對某一類物業(yè)需求下降(8)業(yè)主競相爭取租戶(9)物業(yè)組合的管理人無法提供或促使他人提供足夠的保養(yǎng)及其他服務(wù)(10)房地產(chǎn)投資不容易變現(xiàn)(10)物業(yè)組合的保養(yǎng)和改善相當(dāng)依賴資金周轉(zhuǎn)(11)物業(yè)采用某些建筑材料,所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及營運(yùn)問題(12)自然災(zāi)害、無法承保的損失及其他因素(13)法律風(fēng)險(xiǎn),中國相關(guān)于土地權(quán)屬和建筑物所有權(quán)的法律和法規(guī)詮釋并不明確,并還在發(fā)展和改革中,因而存在相應(yīng)不明朗因素(14)物業(yè)重估風(fēng)險(xiǎn)上述很多項(xiàng)因素都會令租用率、租金架構(gòu)或營運(yùn)開支出現(xiàn)波動,對房地產(chǎn)的價值和收入帶來負(fù)面影響。物業(yè)的每年估值會反映該等因素,因此有可能上下波動。一旦房地產(chǎn)市場價格急跌,領(lǐng)銳所擁有的房地產(chǎn)價值可能會大幅減少。物業(yè)收入及支出可能與預(yù)期不符,使領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況受到不利影響物業(yè)租金收入會受到各種因素的不利影響,包括:(1)一般經(jīng)濟(jì)情況。領(lǐng)銳投資的工業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)繁榮期需求旺盛,在經(jīng)濟(jì)增長放緩期間相對放慢,因而領(lǐng)銳投資的工業(yè)房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有較高敏感性。(2)本地因素。如領(lǐng)銳投資物業(yè)所在地工業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)過盛、中國不同區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)競爭、同一區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)競爭以及需求減少等,將直接影響領(lǐng)銳經(jīng)營狀況。(3)領(lǐng)銳的物業(yè)是否受租戶歡迎。(4)管理風(fēng)格。領(lǐng)銳作為新成立的實(shí)體,未有確信的營運(yùn)歷史,管理人管理資產(chǎn)的資信對于投資者有重要影響,并且管理人可能會改變領(lǐng)銳的投資策略或無法執(zhí)行其策略。(5)來自其他同類可用物業(yè)的競爭。(6)未能準(zhǔn)時收到租金。如有大量租戶未能付租,或物業(yè)無法以有利條款租出,對領(lǐng)銳的收入均會有負(fù)面影響。(7)相關(guān)政策改變。中央及地方政府對中國工業(yè)房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整及新監(jiān)管措施采用,可能對于領(lǐng)銳經(jīng)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大的影響。此外,領(lǐng)銳專注的工業(yè)房地產(chǎn)客戶群多為在中國境內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)的跨國企業(yè),外商投資的相關(guān)政策將直接影響領(lǐng)銳目標(biāo)客戶活躍程度,進(jìn)而影響領(lǐng)銳工業(yè)房地產(chǎn)需求。(8)營運(yùn)費(fèi)用(包括物業(yè)稅)及支出增加。在開支方面,物業(yè)的持續(xù)維修及保養(yǎng)需要大量資金,款項(xiàng)或許無法預(yù)計(jì),因此可能會帶來非經(jīng)營性資本及其他開支。有關(guān)款項(xiàng)及何時需要該等開支,均會影響領(lǐng)銳的資金周轉(zhuǎn)。因此,該等物業(yè)如有實(shí)際損耗,可能會影響領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況。若干有關(guān)房地產(chǎn)投資的重大支出(例如保險(xiǎn)費(fèi)及營運(yùn)、保養(yǎng)費(fèi)用)一般不會減少,甚至可能會增加,令物業(yè)收入下降,繼而對領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況及營運(yùn)業(yè)績帶來不利影響。領(lǐng)銳的營運(yùn)受到租戶的業(yè)務(wù)表現(xiàn)影響,如租戶流失或業(yè)務(wù)狀況不佳,可能會降低分派能力領(lǐng)銳在很大程度上依靠有限數(shù)目的租戶。假如占租金總額比例很大的主要租戶無法償還債務(wù)或業(yè)務(wù)不景氣,可能會對領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和分派能力產(chǎn)生負(fù)面影響。該等租戶一旦決定不續(xù)約,或提前終止租約(如只需書面通知即可解約),便可能帶來上述負(fù)面影響。此外,租戶減少租用面積,亦可能對領(lǐng)銳的財(cái)務(wù)狀況和營運(yùn)業(yè)績帶來重大不利影響。領(lǐng)銳投資物業(yè)全部或部分可能在未來被強(qiáng)制征用根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條第四款的規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。如領(lǐng)銳所擁有的物業(yè)被政府強(qiáng)制征用,領(lǐng)銳按有關(guān)規(guī)定所獲得的補(bǔ)償金額,可能低于該等物業(yè)的購入價或可變現(xiàn)凈值。領(lǐng)銳投資物業(yè)的將到期租約可能不獲續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)銳將要投資的物業(yè)租約大多數(shù)(【70%】)為期不超過【5】年,而該等物業(yè)的租戶一般有權(quán)在給予【六個月】通知后,便可終止租約。因此,該等物業(yè)有不同的租賃周期,未來每年可能會有多項(xiàng)租約到期。續(xù)約問題令領(lǐng)銳需面對物業(yè)租賃市場的波動,遇到市場不景氣、空置率可能會上升,租金可能會下調(diào),領(lǐng)銳收入因此減少。某項(xiàng)物業(yè)的售價可能會低于現(xiàn)行估價或領(lǐng)銳付出的購買價在投資某項(xiàng)物業(yè)前,領(lǐng)銳會聘請物業(yè)評估師對物業(yè)進(jìn)行估值。該等物業(yè)估值既不代表也不保證目前或?qū)淼氖蹆r。因此,無法保證領(lǐng)銳目前或?qū)砣魏螘r間可以出售任何一項(xiàng)該等物業(yè),或可實(shí)現(xiàn)的售價不會低于該項(xiàng)該等物業(yè)的現(xiàn)行估值或領(lǐng)銳購入該項(xiàng)該等物業(yè)所付出的價格。樓宇或設(shè)備的潛在損壞引發(fā)責(zé)任或損失,可能對收入和現(xiàn)金流量產(chǎn)生不利影響如果領(lǐng)銳投資物業(yè)存在設(shè)計(jì)、建筑或其他潛在物業(yè)或設(shè)備損壞,領(lǐng)銳可能需要增加資本開支、特殊維修或保養(yǎng)支出,或者向第三方支付賠償或承擔(dān)其他責(zé)任。該等物業(yè)或設(shè)備損壞所引發(fā)的各種開支或責(zé)任可能導(dǎo)致不能預(yù)測模式和水平的支出,可能會嚴(yán)重影響領(lǐng)銳的收入和現(xiàn)金流
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