【正文】 面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e=+= m2528層01產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e=+= m2528層02產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e=+= m2528層004產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e=+= m2（8）分?jǐn)傆?jì)算的檢核 全幢各套（戶） m2， m2， m2，這 屬于共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí)因取位造成的湊整誤差，成果檢核無誤，分?jǐn)傆?jì)算與產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算正確。4）由下而上分?jǐn)傆?jì)算示例商辦2區(qū)2級(jí)本例以前述商業(yè)辦公樓數(shù)據(jù)為例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。本幢建筑內(nèi)設(shè)有全幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、商業(yè)功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、辦公功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e以及商業(yè)功能區(qū)、辦公功能區(qū)各層內(nèi)自行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。采用由下而上的分?jǐn)傆?jì)算方法時(shí)，首先以層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例進(jìn)行層內(nèi)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，得到層內(nèi)分?jǐn)偤蟾魈椎慕ㄖ娣e；再按不同功能區(qū)以層內(nèi)分?jǐn)偤蟾魈追课莸慕ㄖ娣e，依比例進(jìn)行功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，得到功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偤蟾魈椎慕ㄖ娣e；最后按不同功能區(qū)以功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偤蟾魈追课莸慕ㄖ娣e，依比例進(jìn)行全幢共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，得到幢分?jǐn)偤蟾魈椎慕ㄖ娣e。(1) 房屋邊長(zhǎng)尺寸的檢核（略）(2) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算（略）(3) 共有建筑面積的確定與計(jì)算（略）(4) 幢、功能區(qū)各部分面積的匯總計(jì)算（略）(5) 層共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=層內(nèi)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e/本層套內(nèi)建筑面積 1層層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=24層層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=1層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m224層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2說明：當(dāng)層內(nèi)僅有一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單元時(shí)，層內(nèi)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e可直接作為該套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。即可表述為：1層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=+= m224層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?+= m2由此可見，層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)偳昂髮觾?nèi)建筑面積相等，符合要求。b．辦公部分525層層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=(+)/(+)=525層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2525層02建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)偳敖ㄖ娣e=+++= m2層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e=+= m2由此可見，層內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)偳昂髮觾?nèi)建筑面積相等，符合要求。(6)功能區(qū)共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e/功能區(qū)內(nèi)各層套內(nèi)建筑面積其中，功能區(qū)內(nèi)各層套內(nèi)建筑面積包含各層內(nèi)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 a. 商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=(+╳3)=1層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m224層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偳敖ㄖ娣e=++╳3= m2功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e=+╳3= m2由此可見，商業(yè)功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偳昂髮觾?nèi)建筑面積相等，符合要求。b．辦公功能區(qū) 辦公功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=(╳21+╳21)=525層01建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2525層02建筑面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偳敖ㄖ娣e=+╳21+╳21= m2功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e=╳21+╳21= m2由此可見， m2，屬計(jì)算湊整誤差，符合要求。（7）幢共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=幢分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e/各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積其中，功能區(qū)套內(nèi)建筑面積包含各功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=(+╳3+╳21+╳21)=1層01產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m224層01產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2525層01產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2525層02產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積╳(1+)=╳(1+)= m2（8）分?jǐn)傆?jì)算的檢核幢共有建筑面積分?jǐn)偳敖ㄖ娣e=++= m2幢共有建筑面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e=+╳3+╳21+╳21= m2由此可見， m2，屬計(jì)算湊整誤差，符合要求。成果檢核無誤，分?jǐn)傆?jì)算與產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算正確。七、房產(chǎn)面積測(cè)算中預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的處理房產(chǎn)面積測(cè)算可分為預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積兩大類。預(yù)測(cè)面積根據(jù)房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和資料采集的邊長(zhǎng)計(jì)算，實(shí)測(cè)面積根據(jù)房屋現(xiàn)狀實(shí)地測(cè)量采集的邊長(zhǎng)和坐標(biāo)數(shù)據(jù)計(jì)算。預(yù)測(cè)面積一般有施工圖面積測(cè)算、預(yù)售測(cè)繪，實(shí)測(cè)面積一般有竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪。預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積均會(huì)涉及房屋建筑面積的分割測(cè)繪及變更測(cè)繪。目前產(chǎn)生房產(chǎn)面積糾紛的原因主要是預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積存在數(shù)據(jù)差異。（1）預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因當(dāng)房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋形狀和功能改變，如增加或減少公用部位的建筑面積、改變公用部位功能或服務(wù)范圍、增加或減少分戶的專有面積時(shí)，會(huì)對(duì)房屋的總建筑面積、共有建筑面積、分戶的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e產(chǎn)生大小不一的影響，直接導(dǎo)致分戶建筑面積（產(chǎn)權(quán)面積）產(chǎn)生變化。建筑施工人員對(duì)設(shè)計(jì)圖紙理解偏差、施工操作不規(guī)范、施工放線測(cè)量定位不準(zhǔn)確、未按圖施工、施工失誤等，都會(huì)導(dǎo)致房屋建設(shè)完成后與建筑設(shè)計(jì)時(shí)房屋尺寸存在一定的偏差，造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生差異。由于建筑設(shè)計(jì)的多樣性，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在根據(jù)國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和地方房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則確定計(jì)算面積的范圍和共有面積分?jǐn)偟姆绞綍r(shí)，由于對(duì)適用的計(jì)算規(guī)定理解不同，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)則運(yùn)用的偏差也會(huì)造成面積計(jì)算的差異。測(cè)量誤差是無法避免的，由于測(cè)量人員感覺器官的鑒別能力存在局限性，測(cè)量人員的技術(shù)熟練程度不同，測(cè)量使用的儀器和工具不完善，測(cè)量作業(yè)時(shí)外界條件的變化，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算結(jié)果產(chǎn)生影響。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)綜合素質(zhì)和技術(shù)水平參差不齊，從事房產(chǎn)測(cè)量人員大多非建筑專業(yè)人員，缺乏建筑專業(yè)知識(shí)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)圖紙理解差異，建筑識(shí)圖能力不強(qiáng)。房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)人員責(zé)任心不強(qiáng)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足、業(yè)務(wù)能力低下、流動(dòng)性大等問題，容易造成房產(chǎn)面的測(cè)算的失誤。建筑設(shè)計(jì)單位主要依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T 503532005）》確定規(guī)劃報(bào)建審批的建筑面積指標(biāo)。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)主要依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T179862000）》、建住房[2002]74號(hào)、房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算。當(dāng)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中未規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)，才可參照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》相應(yīng)規(guī)定計(jì)算建筑面積。（2）、預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的處理a. 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理房產(chǎn)、測(cè)繪管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的監(jiān)管，建立嚴(yán)格的質(zhì)量保障體系，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員的管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)水平。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員要有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，要遵守職業(yè)道德。因房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算錯(cuò)誤導(dǎo)致面積差異的，相關(guān)部門將按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)處以責(zé)令限期改正、罰款、建議降低或取消房產(chǎn)測(cè)繪資格等處罰。b. 明確面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一房屋面積計(jì)算口徑由于職能分工不同，建筑面積的用途也不相同，各地在城市規(guī)劃、城市管理、房屋銷售、房屋登記、建筑面積統(tǒng)計(jì)等方面宜以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范、規(guī)定為統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。 房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)測(cè)面積測(cè)算時(shí)，應(yīng)采用規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行面積計(jì)算。在房產(chǎn)測(cè)量過程中，因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整和變更建筑平面、立面、剖面、結(jié)構(gòu)、造型和建筑大樣等建筑圖紙，涉及建筑面積計(jì)算有較大修改的，均應(yīng)要求建設(shè)單位重新報(bào)請(qǐng)規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)，否則不能作為預(yù)測(cè)面積計(jì)算的依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更時(shí)，房屋已銷售的要取得相關(guān)業(yè)主的同意。 d. 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、施工的監(jiān)管 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)的圖紙施工，不得擅自變更設(shè)計(jì)，特別是已辦理預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售的建筑不得隨意更改設(shè)計(jì)圖紙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程施工質(zhì)量的管理，督促施工單位按圖施工，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，避免施工錯(cuò)誤。算