【正文】 也須一應(yīng)俱全。商務(wù)型酒店是舉辦各種展銷會、洽淡會的理想場所。 ②長住型。也稱公寓式酒店。此類酒店一般采用公寓式建筑的造型，以接待長住客人為主。該類酒店的設(shè)施及管理較其他酒店類型簡單，只向住店人提供住宿、餐飲等基本服務(wù)。酒店與客人之間需通過簽訂租約的形式，確定一種法律關(guān)系。從發(fā)展趨勢來看，長住型酒店一是向豪華型發(fā)展，即服務(wù)設(shè)施與項目日趨完備；二是變成合作性酒店，即住店客人也是酒店的擁有者之一。 ③度假型。也稱游覽地酒店。此類酒店多建于海濱、山區(qū)、溫泉、森林等地，以接待游樂、度假的客人為主。酒店除提供普通酒店應(yīng)有的服務(wù)之外，還為度假者提供必要的文化娛樂、健身、學(xué)習(xí)等綜合服務(wù)，如滑雪、騎馬、高爾夫球、捕釣、狩獵、沖浪等?，F(xiàn)代度假型酒店已從傳統(tǒng)的夏季或冬季營業(yè)轉(zhuǎn)為全年營業(yè)，并引起商務(wù)型酒店的一些構(gòu)思。度假型酒店與商務(wù)型酒店相結(jié)合，是未來酒店發(fā)展的一種方向。 ④公路旅館。是隨著汽車工業(yè)的發(fā)展與高速公路的建設(shè)而逐漸產(chǎn)生的一種新型住宿設(shè)施，以接待駕車旅行的客人而得名。最初的汽車旅館十分簡陋，是稱之為“旅游小屋”的路邊簡易住所。到了五六十年代，汽車旅館得到很大發(fā)展，其設(shè)施、設(shè)備與普通酒店漸趨一致。游客駕駛著小車，可十分方便地住進公路沿線的汽車旅館，享受廉價、方便、舒適的住宿、餐飲及其他各種綜合服務(wù)。 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版） 凱博信咨詢 26 北京凱博信咨詢版權(quán)所有 除了這種最普通的分類方法外，還有其它多種方法。（一）以停留目的分類 ①過渡式酒店：這是為過路游客提供的一種酒店。旅客在這種酒店暫住一天或數(shù)天后即離去。 ②終站式酒店：是旅客要到的目的地酒店。一般是旅客度假旅程中主要的目的站。 （二）以酒店特點分類 ①機場酒店：由于現(xiàn)代航空事業(yè)的高度發(fā)展，乘機的客人越來越多，但由于某種原因，如飛機故障、氣候變化，飛機不能按時起飛，或客人只是轉(zhuǎn)機，不想進城等等，造成旅客在機場滯留。為了適應(yīng)旅客暫住的需要，建立起機場酒店，其設(shè)施與商業(yè)酒店大致一樣。 ②公路酒店或汽車酒店：在一些公路發(fā)達的國家，游客利用汽車旅行非常普遍。為了適應(yīng)他們的需要，人們在一些主要公路或岔路口邊興建起酒店，向他們提供食宿及停車場所。這種酒店的設(shè)施與城市商業(yè)酒店差不多，駕車旅行的客人可隨遇而安。 ③選擇性酒店：這種酒店有特別的意義，酒店的主人對旅客有特別選擇的權(quán)利。有的只接待男客，有的只接待女客；有的因宗教或種族不同而選擇住客。④火車酒店，摩托車酒店：以上兩種也是以交通工具及其位置來命名的酒店。 （三）以擁有權(quán)及管理分類 ①獨立經(jīng)營型：這是個人獨資或政府投資委任經(jīng)理獨立經(jīng)營的酒店。 ②合作經(jīng)營型：這是由兩個以上投資者合作興建并聯(lián)合經(jīng)營的酒店，利潤除還本付息外，按雙方或幾方投資額，或協(xié)議進行分配。 ③連鎖經(jīng)營型：這是一個總公司以同一個商標(biāo)在不同的國家和地區(qū)拓展其相同的風(fēng)格或水準(zhǔn)來進行經(jīng)營管理的酒店。（四）以計價方式分類 ①歐式計價型：收費系以房間租費為準(zhǔn)，不包括餐飲費用。 ②歐陸式計價型：計房租時包歐陸式早餐。 凱博信咨詢 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版）北京凱博信咨詢版權(quán)所有 27③美式計價型：計房租時包括早、午、晚三餐餐費在內(nèi)。 ④修正美式計價型：計房租時包括早、午或晚二餐餐費在內(nèi)。 ⑤百慕達計價型：計房租時包括美式早餐。 （五）以大小分類 酒店的大小沒有明確的規(guī)定，世界上也沒有什么條約來確定。一般來說，它是以房間數(shù)或床位數(shù)來分的。如只有一百九十九個房間以下的稱為小型酒店；二百至六百九十九個房間的稱為中型酒店；七百個房間以上的稱為大型酒店。（六）以星級評定標(biāo)準(zhǔn)分類 根據(jù)具體的星級評定標(biāo)準(zhǔn)，可以把酒店分成五星級酒店、四星級酒店、三星級酒店、二星級酒店和一星級酒店 5 種類型。 將酒店分成各種類型，有助于我們?nèi)娴卣J識酒店的特征，有利于酒店自身的推銷，亦便于酒店之間的比較。 二、酒店房間類型的分類單人間： 一間面積為 16~20 平方米的房間，內(nèi)有衛(wèi)生間和其他附屬設(shè)備組成。房內(nèi)設(shè)一張單人床。 標(biāo)準(zhǔn)間：房內(nèi)設(shè)兩張單人床或一張雙人床的叫標(biāo)準(zhǔn)間，這樣的房間適合住兩位客人和夫妻同住，適合旅游團體住用。 豪華間/高級間：房內(nèi)設(shè)兩張單人床或一張雙人床，房間的裝修，房內(nèi)設(shè)施比標(biāo)準(zhǔn)間檔次高，其價格也比標(biāo)準(zhǔn)間高一些。 商務(wù)間：房內(nèi)設(shè)兩張單人床或一張雙人床，房內(nèi)可以上網(wǎng)，滿足商務(wù)客人的需求。 行政間：多為一張雙人床，此類型房間單獨為一樓層，并配有專用的商務(wù)中心，咖啡廳。 套間 ： 是由兩間或兩間以上的房間（內(nèi)有衛(wèi)生間和其他附屬設(shè)施）組成。 雙套間：一般是連通的兩個房間。一間是會客室，一間是臥室。臥室內(nèi)設(shè)兩張單人床或一張雙人床。這樣的房間適合夫妻或旅游團住用。 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版） 凱博信咨詢 28 北京凱博信咨詢版權(quán)所有 組合套間：這是一種根據(jù)需要專門設(shè)計的房間，每個房間都有衛(wèi)生間。有的由兩個對門的房組成；有的由中間有門有鎖的隔壁兩個房間組成；也有的由相鄰的各有衛(wèi)生間的三個房間組成。 多套間：由三至五間或更多房間組成，有兩個臥室各帶衛(wèi)生間還有會客室、餐廳、辦公室及廚房等，臥室內(nèi)設(shè)特大號雙人床。 高級套間：由七至八間房組成的套間，走廊有小酒吧。兩個臥室分開，男女衛(wèi)生間分開，設(shè)有客廳、書房、會議室、隨員室、警衛(wèi)室、餐廳廚房設(shè)施，有的還有室內(nèi)花園。 復(fù)式套間：由樓上、樓下兩層組成，樓上為臥室，面積較小，設(shè)有兩張單人床或一張雙人床。樓下設(shè)有衛(wèi)生間和會客室，室內(nèi)有活動沙發(fā)，同時可以拉開當(dāng)床。 第三節(jié) 酒店業(yè)的基本性質(zhì)與特點 一、現(xiàn)代酒店的基本性質(zhì)酒店業(yè)在中國已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，同時也出現(xiàn)了一些管理模式，因此對酒店的認識也正在逐步深化。酒店的產(chǎn)生是近代大工業(yè)發(fā)展的結(jié)果。從市場經(jīng)濟的角度看，古代和中世紀(jì)的旅店、客舍，驛站等，雖然可以作為現(xiàn)代酒店的雛形，自身也具備企業(yè)的性質(zhì)，但是沒有市場經(jīng)濟的全面交換關(guān)系，也不可能形成一個完整的行業(yè)，更不可能具備現(xiàn)代酒店完整的性質(zhì)和功能的多元。酒店企業(yè)是以密集資金投入形式的建筑實體為主題，通過管理和服務(wù)的全方位運作，提供綜合性服務(wù)產(chǎn)品的企業(yè)。這是對酒店業(yè)企業(yè)性質(zhì)及運作提供一個發(fā)生式定義，從中可以看出現(xiàn)代酒店的基本性質(zhì)。 （一）實體性。沒有建筑物就不稱其為酒店；沒有龐大的建筑物就不稱其為大酒店；這種實體性是直觀形態(tài)的。 （二）全面性。大酒店幾乎容納了現(xiàn)代化生活的一切消費形態(tài)，為此就需要員工的全方位運作。一方面是適合各種消費形態(tài)的工種和崗位的全方位的運作；另一方面是促銷、公關(guān)、管理、服務(wù)的全方位運作。 （三）服務(wù)性。酒店提供的服務(wù)相對旅行社的服務(wù)，具有更多的實物性和生產(chǎn)性，是有形產(chǎn)品與服務(wù)的結(jié)合。 二、酒店業(yè)的基本特點世界經(jīng)濟、地區(qū)經(jīng)濟、旅游業(yè)、酒店業(yè)關(guān)系密切相互促進、相互制約的特點凱博信咨詢 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版）北京凱博信咨詢版權(quán)所有 29地第二次世界大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟得到飛速發(fā)展，旅游業(yè)、酒店業(yè)也得到了迅速發(fā)展。但是當(dāng)世界經(jīng)濟、地區(qū)經(jīng)濟遇到麻煩出現(xiàn)經(jīng)濟或金融危機時，旅游業(yè)、酒店業(yè)跟著受到嚴(yán)重影響。所以，我們酒店業(yè)最希望世界地區(qū)和平，經(jīng)濟發(fā)展，希望社會政治穩(wěn)定，社會經(jīng)濟發(fā)展。這對我們經(jīng)營管理好酒店十分重要。滿足特殊需求、提供特殊（個性化）服務(wù)的特點人們的需求越來越多樣化，顧客已不滿意千篇一律、公式化的服務(wù)。酒店為了生存和發(fā)展，讓顧客滿意，所以在市場經(jīng)濟的競爭中按顧客的實際需求，進行產(chǎn)品與服務(wù)組合，提供特殊的有針對性的個性化服務(wù)，成為爭奪顧務(wù)、爭奪市場的焦點。這成為近代酒店業(yè)發(fā)展的一個特點?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)廣泛用于酒店業(yè)的特點酒店業(yè)為了提高服務(wù)質(zhì)量、工作服務(wù)效率、降低成本、提高安全性，更好的開拓地區(qū)和國際市場，必須廣泛采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)。競爭激烈促進了酒店業(yè)與相關(guān)行業(yè)相互合作發(fā)展的特點由于規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，使得生產(chǎn)國際化與資本的國際化進一步促進了經(jīng)營的集團化與國際化。這是世界經(jīng)濟發(fā)展的一個重要趨勢。起源于一些經(jīng)濟發(fā)達國家的大型企業(yè)集團，將進一步向世界擴展。規(guī)模經(jīng)濟的優(yōu)勢，不僅使它們的業(yè)務(wù)遍布世界，這些集團本身也逐漸發(fā)展成一個規(guī)模龐大、資產(chǎn)雄厚的跨國公司或多國公司。酒店業(yè)更是如此。近年來，世界酒店聯(lián)號之間競爭激烈，相互兼并、聯(lián)合、重新組合，其結(jié)果是酒店聯(lián)號的平均規(guī)模在擴大，出現(xiàn)了一些特大的國際酒店聯(lián)號。三、現(xiàn)代酒店呈現(xiàn)的新特點近代工業(yè)積累了龐大的社會財富，也產(chǎn)生了更高的社會需求。因此近代酒店業(yè)的產(chǎn)生，就是一個“社會消費高原”，也是一個“社會價格高原”。隨著現(xiàn)代旅游業(yè)的發(fā)展，酒店行業(yè)大眾化趨勢隨之發(fā)展，形成了金字塔的行業(yè)總體結(jié)構(gòu)，也出現(xiàn)了一系列特點。 （一）產(chǎn)品特點 產(chǎn)品的綜合性。酒店以住宿為基本產(chǎn)品形態(tài)，并隨規(guī)模的擴大和市場的需要提供了飲食、娛樂、購物、交通、商務(wù)服務(wù)、會議服務(wù)、度假服務(wù)等一系列產(chǎn)品，更細致的還包括管家服務(wù)，托兒服務(wù)等。 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版） 凱博信咨詢 30 北京凱博信咨詢版權(quán)所有 產(chǎn)品的享受性。酒店所能滿足客人的不是簡單的物質(zhì)需要，而是享受性產(chǎn)品，這是與一般商品和服務(wù)需求的主要區(qū)別。產(chǎn)品的文化性。這是酒店產(chǎn)品的最深層次體現(xiàn)，即酒店氣息與氛圍，他是酒店的外在形象與內(nèi)在機制的一致，從酒店的方方面面表現(xiàn)出來，并深深的蘊藏在酒店的各個細節(jié)之中。 產(chǎn)品的時間不可延續(xù)性。這主要指酒店的客房，客房如果當(dāng)天賣不出去，就意味著損失無法彌補。 （二）產(chǎn)業(yè)組織特點集團化和跨國化特點。全世界的主要飯店集團基本形成了全球市場的主導(dǎo)力量，這些集團規(guī)模大，地域分布廣，產(chǎn)業(yè)組織形式多樣。 地域的集中性。度假區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)是酒店的集中區(qū)域，就是在一個城市，也往往是酒店成區(qū)連片。 位置選擇的重要性。飯店的位置與周圍的環(huán)境，對飯店的經(jīng)營有極大的影響。任何飯店都受交通的影響，交通方便與否，直接影響客人對飯店的選擇。同時，周圍環(huán)境對旅客有沒有吸引力也是一個重要方面。商業(yè)飯店必須建在一個城市的商業(yè)中心，這對一個進行工商貿(mào)易活動的旅客來說是很重要的。事實上，一個建在商業(yè)中心的飯店，給進行工商貿(mào)易活動的旅客很多的方便?？腿艘矘芬膺x擇這樣的飯店投宿和進行貿(mào)易活動。若將商業(yè)飯店建在遠離商業(yè)中心的遠郊地區(qū)，就會失去它的意義，客人非迫不得已是不會去光顧的。一些特殊的飯店，例如機場飯店、火車飯店、汽車飯店、摩托車飯店，都與交通有密切的關(guān)系，這些飯店接待的客人大多數(shù)都是乘上述交通工具的旅客。因此，這些飯店一定要建在交通較發(fā)達的地方。交通越發(fā)達，飯店的生意就會越興旺。度假飯店必須建在風(fēng)景名勝地區(qū)，風(fēng)景名勝對度假旅客有很大的吸引力。每逢節(jié)假日，人們總喜歡選擇風(fēng)景名勝地區(qū)去觀光、休假和娛樂。希望得到比在家里更好的休息娛樂和享受。度假飯店可以、而且必須使他們的愿望得到滿足。但風(fēng)景名勝地區(qū)的飯店的建筑必須與該地區(qū)協(xié)調(diào)，要對該地區(qū)起美化作用，而不是破壞作用，只有這樣才能吸引更多的客人。 （三）經(jīng)營特點 管理要素的市場化。其產(chǎn)品形態(tài)為特有管理模式、其實質(zhì)是知識產(chǎn)權(quán)，承載的主體是大規(guī)模的酒店集團或?qū)I(yè)化的管理公司，運作方式是通過輸出管理、特許權(quán)擴散等多種方式進行，由此也形成了酒店業(yè)的系統(tǒng)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的普通化。凱博信咨詢 20222022 年中國星級酒店運營動態(tài)與投資前景分析報告（更新版）北京凱博信咨詢版權(quán)所有 31房地產(chǎn)要素的運用是酒店經(jīng)營的深層次基礎(chǔ)，也是酒店投資匯報的最終途徑?！熬频杲?jīng)營第一是地點，第二是地點，第三還是地點”這句名言，不僅是指經(jīng)營的便利所產(chǎn)生的競爭力，深層的內(nèi)容也包括房地產(chǎn)要素的運用在內(nèi)。地點越好，經(jīng)營越好，升值潛力越大，最終的投資回報也越容易體現(xiàn)出來。 產(chǎn)權(quán)市場。酒店的產(chǎn)權(quán)市場的形成，發(fā)展到極端，經(jīng)營回報似乎成了次要目的，主要目的變成了酒店產(chǎn)業(yè)交易。這是近幾年來的世界性現(xiàn)象，最大的有假日飯店集團的整體易手；頻繁的有香港的飯店一年之內(nèi)三次易手；即使在中國，飯店的產(chǎn)權(quán)交易也在這幾年成為熱點，其具體交易方式大體有三種：一是整體交易；二是出讓部分股權(quán)，實行有限責(zé)任公司改組；三是股票上市。實行股份有限公司改組。 從酒店功能發(fā)揮的角度來看，酒店已經(jīng)大大超越了經(jīng)濟性組織的經(jīng)濟功能，而成為多功能的綜合載體。酒店的文化功能不僅在于其文化的形態(tài)性，在于其生產(chǎn)文化、經(jīng)營文化、銷售文化。大酒店在城市，一般都成為城市的標(biāo)志性建筑，成為城市或社區(qū)的活動中心，隨著酒店業(yè)從“消費高原”到“消費平臺”的趨勢轉(zhuǎn)移，酒店功能社會化趨勢明顯。目前，各地大批社會餐館采用星級服務(wù)，許多家庭追求星級裝飾，就是生動的說明，這些現(xiàn)象反過來也會推動酒店經(jīng)濟性功能的更好