【正文】 5, 管理人員的工資費用支出明顯偏大。2安保維修等服務(wù)人員工資 389, 174, 合理范圍。3保潔費用 182, 53, 合理范圍。4綠化養(yǎng)護 103, 5設(shè)備設(shè)施維保費 187, 4, 合理范圍。6行政辦公費用 32, 20, 因為通用廠未設(shè)立服務(wù)中心，此費用偏高。7小計 991, 389, 第四篇 評估依據(jù)一、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理服務(wù)合同第二章委托管理事項出口加工區(qū)園區(qū)： ⑴ 園區(qū)公設(shè)備設(shè)施管理：包括供配電、供水、路燈、道路、人行道、管道、窨井、圍網(wǎng)、公共綠化等所有基礎(chǔ)設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理； ⑵ 卡口建筑物本體及照明、電氣、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理； ⑶ 查驗場地建筑物本體及照明、電氣、消防、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理；⑷ 園區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生：包括市政、道路、卡口及查驗場地清掃、保潔、標(biāo)牌擦洗、垃圾的收集和清運、定期的消毒滅害等；⑸ 園區(qū)公共交通與車輛停放秩序的管理；⑹ 維持園區(qū)公共秩序：包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤；⑺ 配合海關(guān)進行卡口的管理與協(xié)查。管理中心⑴ 管委會大樓、海關(guān)大樓等房屋建筑物本體與共用部位以及甲方辦公區(qū)域自用部位的日常維修養(yǎng)護和管理，包括：屋頂、外墻、承重墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、外庭院、衛(wèi)生間、茶水間；⑵ 管委會大樓、海關(guān)大樓等共用設(shè)備設(shè)施及甲方辦公區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理，包括：上下水管道、共用照明、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、安防監(jiān)控、衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施等；⑶ 管理中心區(qū)域公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地的日常養(yǎng)護管理包括：道路、照明、室外各類管道、泵房、自行車棚、停車場地、智能化設(shè)備設(shè)施、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、消防設(shè)施、弱電設(shè)施；⑷ 環(huán)境衛(wèi)生管理：包括管委會大樓、海關(guān)大樓房屋內(nèi)部的清潔衛(wèi)生（包括辦公室、衛(wèi)生間、茶水間）、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、定期消毒滅害等；⑸ 管理中心區(qū)域交通和車輛停放管理⑹ 維持管理中心區(qū)域公共秩序包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域：⑴ 標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)樓宇公用設(shè)備設(shè)施管理：建筑物本體及結(jié)構(gòu)、建筑小品、各類配套用房及輔助用房管理、小區(qū)道路、自行車棚；⑵ 供配電系統(tǒng)：變電站、低壓配電、照明、防雷和接地、弱電室；⑶ 給排水系統(tǒng)：供水管道、衛(wèi)生潔具、上下落水管、小區(qū)排水管（雨、污）；⑷ 消防設(shè)備及器材：消火栓、消防箱、滅火器、消防自動報警監(jiān)控、噴淋及煙感；⑸ 弱電系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線；⑹ 暖通設(shè)備：空調(diào)、通風(fēng)；⑺ 電梯：客、貨梯日常養(yǎng)護、年檢及校驗；⑻ 安防技防設(shè)備：安防監(jiān)控、紅外報警、電子巡更；⑼ 保安管理：門崗執(zhí)勤及出入管理、監(jiān)控室值勤、樓宇區(qū)域治安、消防巡視、保安器具管理、交通指揮疏導(dǎo)、停車管理、協(xié)助交通事故處理、郵件、信件的監(jiān)管、二次裝修的日常監(jiān)管；⑽ 環(huán)境管理：包括樓宇內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔、樓宇外墻清潔清洗、戶外水池清洗、公共綠化綠擺、樓宇及周邊區(qū)域的消毒滅害；客戶服務(wù)客戶服務(wù)客戶入駐、退戶、報修、收費、接待、走訪、投訴處理、檔案管理、滿意度調(diào)查；工程維修客戶報修處理、工程預(yù)算、計劃按排、施工監(jiān)管、竣工驗收；社區(qū)文化客戶聯(lián)誼、文體活動、健康衛(wèi)生宣傳、協(xié)訪群治工作；管理出口加工區(qū)園區(qū)、管理中心、標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案及竣工驗收的資料。二、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書技術(shù)標(biāo)書總體管理承諾自接管起第一年全面實行ISO9000質(zhì)量管理體系；標(biāo)準(zhǔn)廠房自接管起按“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并適時進行相關(guān)認證；配合浦江公司創(chuàng)建ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。三、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書商務(wù)標(biāo)書各項費用的測算值。第五篇 建議一、 工程維修管理建議將上下水管線路，各類設(shè)備電氣控制原理圖，通迅線路圖，監(jiān)控線路圖，綜合布線圖等常用圖紙，復(fù)制一份存放在物業(yè)，以便發(fā)生緊急情況時物業(yè)能夠及時搶修，或?qū)p失降到最低。由于水泵房設(shè)在地下室，建議安裝漏水報警裝置，防止水閥失靈，造成意外事故發(fā)生。園區(qū)中公共照明，高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制，在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下，可減少電費的支出。根據(jù)對園區(qū)夜間檢查，園區(qū)內(nèi)有不少入駐企業(yè)開班生產(chǎn)，建議物業(yè)維修人員進行夜間值班，防止水、電、電梯突發(fā)事故發(fā)生，或在發(fā)生突發(fā)事件后物業(yè)能有快速解決反應(yīng)能力。二、 防鼠管理預(yù)防老鼠對辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害，建議辦公樓采用適當(dāng)?shù)臏缡蟠胧?。在水泵房等要害部位，可設(shè)置防鼠板，防止死鼠污染水源。三、 公共秩序及防范管理 由于園區(qū)范圍較大，固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實施犯罪，建議根據(jù)管理要求，可設(shè)置多條巡邏路線，并由物業(yè)經(jīng)理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線，保安當(dāng)班領(lǐng)班執(zhí)行。對于上下班高峰時段的卡口管理，除物業(yè)增加必要的疏導(dǎo)人員外，建議采取上下班人員、非機動車分道進出的管理措施；建議協(xié)調(diào)海關(guān)對出關(guān)口的機動車，在上下班高峰段不使用左邊第一根車道，可開啟左邊第二根車道，避免非機動車流、上下班人員占用出關(guān)口的機動車道，而發(fā)生意外事故。對于非機動車管理，標(biāo)準(zhǔn)廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施，（一端出口封閉，用鏈鎖）但給停車人出行帶來不便，由于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域較大，但只有一個停車棚，將給距停車棚較遠的客戶員工停放帶來不便，也給非機動車停放管理帶來難點。建議：a、對現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的非機動車管理，除對車棚的停放車輛進行鏈鎖外，建議對車棚的另一端出口采取安裝能進出個人，不能出車的裝置，減少給停放人帶來的不便。b、在相對中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機動車停放點，實行收費管理。c、在標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域增建非機動車停車棚。四、 采購管理建議中轉(zhuǎn)倉庫能封閉管理，采購的維修材料和物品能在入庫時進行驗收，既可避免不合格采購物品入庫，又能確保維修服務(wù)質(zhì)量。五、 通用廠房內(nèi)服務(wù)中心的設(shè)立由于園區(qū)較大，現(xiàn)服務(wù)中心離通用廠房有段距離，不利于貼近客戶服務(wù)，建議及時在通用廠房設(shè)立服務(wù)中心。六、 合理制定質(zhì)量目標(biāo)建議浦江物業(yè)管理部對物業(yè)管理服務(wù)合同中承諾的質(zhì)量目標(biāo)進行梳理，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是衡量物業(yè)管理中每項重要工作的量化指標(biāo)，具有可計量性，可統(tǒng)計性，可控性。如配套設(shè)備設(shè)施完好率：由于是泛指，將無法統(tǒng)計或統(tǒng)計結(jié)果失真；維修工程回訪驗收率：質(zhì)量目標(biāo)不明確，是控制驗收還是控制回訪；保潔檢查合格率：保潔檢查的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是次數(shù)；道路完好率：道路完好的標(biāo)準(zhǔn)如何是什么，應(yīng)予以明確。公共燈具設(shè)備完好率與公共燈具亮燈率是重復(fù)設(shè)立目標(biāo)。 第六篇 咨詢服務(wù)人員簡介：吳守京 1964年5月 學(xué)歷本科，持建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理證書，國家二級職業(yè)經(jīng)理人證書。從事物業(yè)管理14年，先后管理辦公樓物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、高級住宅物業(yè)、別墅等物業(yè)管理，先后擔(dān)任物業(yè)經(jīng)理、公司物業(yè)部經(jīng)理、物業(yè)公司管理者代表、物業(yè)公司副總經(jīng)理等職務(wù)，現(xiàn)任上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司項目經(jīng)理。 龔似麟 1951年10月學(xué)歷大專，歷任中型國營企業(yè)電氣工程師、設(shè)備科長、總工程師、副廠長等職務(wù)，從事物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理6年，任某物業(yè)公司總工程師?，F(xiàn)任上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司咨詢師。 周肖耘 1966年8月學(xué)歷本科，擔(dān)任物業(yè)公司財務(wù)經(jīng)理10余年，熟悉物業(yè)管理預(yù)算管理及物業(yè)管理成本控制，精通物業(yè)管理的財務(wù)政策及各項收費規(guī)定，現(xiàn)為上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司兼職咨詢師。評估單位：上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司日期： 2006年11月21日34