【正文】 本及供求關(guān)系兩個主要因素決定的。：房屋產(chǎn)品成本主要由三大部分組成:一是土地開發(fā)費用，二是生產(chǎn)資料消耗，三是人工費用。 （1）房屋土地開發(fā)費與一般產(chǎn)品不同，它是固定在土地上的建筑產(chǎn)品。因此， 土地開發(fā)費是房屋產(chǎn)品成本的重要因素之一。它包括以下內(nèi)容: ①土地價格，土地價格除了它本身的勞動投入，土地的地理位置等以外，與土地的供需有很密切的關(guān)系②征地補(bǔ)償、拆遷安置費。征用土地建設(shè)房屋，要按規(guī)定付給征用土地上原有建筑物、構(gòu)筑物的折價補(bǔ)償費，以及有關(guān)人員的安置費等。③地質(zhì)勘探與設(shè)計費用。房屋建筑的地質(zhì)勘察與設(shè)計是土地開發(fā)的前提條件。④場地平整與地下工程開發(fā)費用。房屋建筑必須先搞好地下工程，包括地下開挖、地下管道安裝、地下結(jié)構(gòu)部分等以及地面場地平整、土方工程等。⑤與房屋有關(guān)的道路平整建設(shè)、周圍環(huán)境整理等費用。（2）生產(chǎn)資料的消耗這是房屋建設(shè)成本的主要部分，它是物化勞動價值的轉(zhuǎn)移，包括兩部分:①房屋建設(shè)過程中所消耗的建筑材料的價值，建筑材料的價格就是它的貨幣表現(xiàn)。②房屋建設(shè)中所使用的機(jī)器、設(shè)備、工具、施工用附屬設(shè)施等的磨損折舊等價值轉(zhuǎn)移。(3)人工費用。這是房屋建設(shè)的活勞動消耗中，歸勞動者支配部分價值的貨幣表現(xiàn)，它包括建筑工人、工程技術(shù)人員和行政管理人員的工資等。[2]此外，還有某些其他費用也是構(gòu)成房屋產(chǎn)品成本的因素，例如，建設(shè)房屋貸款的利息、。房屋建筑單位的利潤和稅金是住宅價格的必要組成部分，它是活勞動中勞動者的剩余勞動所創(chuàng)造的價值的貨幣表現(xiàn).：供求關(guān)系對房屋價格的影響是不可忽略的。從價值規(guī)律上來講，一種商品的價格并不完全由起內(nèi)在的價值決定，同時還受到市場供求關(guān)系的影響。房價最終表現(xiàn)出來的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結(jié)果。即開發(fā)商提供的數(shù)量相對短缺時價格就上升，相對過剩時價格就下降。具體來講，如果住宅的求大于供，想讓開發(fā)商降價也是不可能的。反之，如果供大于求，即使沒有人讓開發(fā)商降價他也回自覺地降價。具體來說，供求關(guān)系對房價的影響，可歸為下表中的各種情況：如表七[3]表七供求力量變動方向供求力量變動幅度對房價的影響交易量的變化供給和需求同方向變化供給增加=需求增加房價不變交易量增加供給減少=需求減少房價不變交易量減少共給增加需求增加房價下降交易量增加供給增加需求增加房價上升交易量增加供給減少需求減少房價上升交易量減少供給減少需求減少房價下降交易量減少共給與需求反方向變化供給增加=需求減少房價下降交易量不變供給減少=需求增加房價上升交易量不變供給增加需求減少房價下降交易量增加供給增加需求減少房價下降交易量減少供給減少需求增加房價上升交易量減少供給減少需求增加房價上升交易量增加而供求關(guān)系的表現(xiàn)方式很多，將在下面的分析中有所體現(xiàn)。在需求方面，城市全部居民對住宅需求表現(xiàn)在兩個方面：一是獲得住房或提高住房水平的愿望即直觀的需求，二是實現(xiàn)該愿望的支付能力。因此需求不只是一種購買愿望，也需要實際支付能力，有了支付能力才能形成實實在在的購買力和有效需求。而支付能力又取決于居民的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)條件，表現(xiàn)在模型中即為在崗職工平均工資和居民人均儲蓄余額。居民的經(jīng)濟(jì)條件提高了，自然會想改善一下生活條件，生活水平的一個重要表現(xiàn)就是居民的住房水平，也就涉及到了對目前房屋的改善，直接說來就是把以前條件不是很好的房子換成較高水平的房子，于是就得重新買房。就構(gòu)成了對房子的需求增加。由此看來，居民生活水平的變化，最終引起的還是需求的變化，還是通過供求關(guān)系來對房價產(chǎn)生影響的。而居民的經(jīng)濟(jì)條件和生活水平又取決于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展（主要體現(xiàn)在人均GDP上，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，人均GDP值越高）。而城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房屋價格的影響也是比較復(fù)雜的。城市發(fā)展對房屋價格的影響不僅是通過對人民經(jīng)濟(jì)條件和生活水平來影響供需關(guān)系從 而影響房價，同時還通過城市對外來人口的吸引力而致使城市人口的變動，從而導(dǎo)致房屋的需求也變化。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，工作和居住環(huán)境優(yōu)越，大量外地人進(jìn)入增加當(dāng)?shù)氐淖》繅毫?，需求就會增加，如果供給不變的話，需求大于供給房價自然就會上漲；如果供給也增加的話，開發(fā)商就需要開發(fā)更多的土地來進(jìn)行房屋建設(shè)房屋，引起土地需求的增加，導(dǎo)致開發(fā)土地價格上漲，從而又增加了房屋建造成本，同樣會引起房屋價格的上漲。另一方面，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，吸引力也就大了，不僅會引入大量的知識分子和勞動力，還會吸引國內(nèi)外商家的投資，進(jìn)而又進(jìn)一步地推動了城市的繁榮發(fā)展，從而形成正反饋效應(yīng)，兩者會互相促進(jìn)，共同發(fā)展。總之房價上漲，大概有幾方面的因素，一方面是正常上漲因素，主要表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，同時商品房成本提高等導(dǎo)致的房價走高。另一方面是非正常上漲因素也就是供求關(guān)系引起的。也就是通常所說的房地產(chǎn)市場的泡沫，即資產(chǎn)價格的虛漲，商品房售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實際價值。二、抑制房地產(chǎn)價格的政策建議參照模型我們可以概括地認(rèn)為其主要影響因素位成本和供求關(guān)系同時我們依照傳統(tǒng)的“價格=成本+平均利潤”理論可知，降低房價應(yīng)著眼于降低開發(fā)成本，但該理論成立，只是從長期平均來看的，而且還必須具備下列兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)入市場），二是，該商品本身是可以大量重復(fù)生產(chǎn)的。可是房地產(chǎn)市場不具備這兩個條件，商品房不是一般意義的商品。只有在住宅市場供需平衡或供過于求的情況下，降低成本費才會降低價格，否則降低成本只會增加開發(fā)企業(yè)了利潤和政府的稅收，房價還是降不下來。所以，房價不完全由開發(fā)成本決定，未來是升是降，關(guān)鍵還是看供求力量的對比情況。要解決目前房價過高的問題，我們應(yīng)從開發(fā)成本和供求關(guān)系兩方面綜合考慮。要把高的開發(fā)成本降下來，同時適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，培養(yǎng)和釋放有效需求。如果只顧降低開發(fā)成本，不適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量，仍會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價不僅降不下來，而且會出現(xiàn)政府減免稅費的好處轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的高利潤，消費者難以得到實惠的現(xiàn)象。如果只顧擴(kuò)大開發(fā)量，不設(shè)法降低開發(fā)成本，造成供過于求，可能會造成房價下降而使開發(fā)商的利潤減少，只會影響開發(fā)商的積極性，最終開發(fā)量難以擴(kuò)大，供給不能增加，房價依然降不下來。在降低成本的同時適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量的做法，不會挫傷開發(fā)商的積極性，因為供給增加引起房價下降給開發(fā)商造成的“損失“可以通過降低了的開發(fā)成本得到彌補(bǔ)，開發(fā)商依然有利可圖。影響商品房開發(fā)經(jīng)營成本的主體主體有兩個，一個是政府，一個是企業(yè)自身。兩者必須同時努力才能達(dá)到降低成本的目的。對政府來講，政府作為房地產(chǎn)政策的制定者，市場的管理者應(yīng)建立公開競爭的土地供應(yīng)制度，加大執(zhí)法力度，清理囤積土地，杜絕買賣土地的黑箱操作，繼續(xù)深化稅制改革，提高政府管理水平；對房地產(chǎn)企業(yè)自身來講，應(yīng)提高管理水平，加強(qiáng)成本控制，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強(qiáng)項目開發(fā)過程中的成本控制。以上都是一些軟件方面的措施，再從硬件方面來說，由上面分析可知，房屋成本主要由土地開發(fā)費用、生產(chǎn)資料消耗和人工費用三部分組成。土地開發(fā)費用可以通過政府的宏觀調(diào)空加以控制，進(jìn)行最優(yōu)化規(guī)劃和預(yù)算將其達(dá)到最低。在生產(chǎn)資料方面，建筑材料的價格是一個很重要的因素，尤其是對鋼材、混凝土等材料的價格進(jìn)行有效的控制，這也需要政府的干預(yù)，使建筑材料的價格控制在一定范圍之內(nèi)，甚至要通過改進(jìn)技術(shù)等措施來降低建材的價格；另外建設(shè)中所使用機(jī)器、設(shè)備、工具、施工用附屬設(shè)施等，要小心保養(yǎng)，盡量增長其經(jīng)濟(jì)壽命。在人工費用方面，要提高一切相關(guān)人員的工作效率，實施嚴(yán)格的管理制度，以減少不必要的人力財力的浪費，禁止出現(xiàn)混時間的現(xiàn)象，但也決不能以要降低成本為名義來降低工人工資，剝削工人應(yīng)得的勞動報酬。，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，釋放有效需求。我們知道僅采取降低成本的單向措施達(dá)不到降低住房價格的目的，因為房價總的來看是由供求決定的，在供應(yīng)大于需求的情況下，很大程度上由成本+必要利潤決定售價，其中成本是一個決定性的因素，開發(fā)商不能虧本。而在供不應(yīng)求的情況下，成本決定售價的分量會減弱，供不應(yīng)求越強(qiáng)，成本的決定性因素越弱，而產(chǎn)生泡沫的因素就會越嚴(yán)重。在調(diào)整供求結(jié)構(gòu)方面，同要需要政府和企業(yè)共同努力，政府實現(xiàn)宏觀調(diào)控，改善人民生活水平；企業(yè)面對激烈競爭，也必須要立足長遠(yuǎn)，居安思危。具體來講，當(dāng)務(wù)之急是從需求引導(dǎo)和宏觀控制兩方面入手，采取措施消除非正常因素上漲。政府在政策引導(dǎo)上應(yīng)采取措施，調(diào)整和引導(dǎo)供給與需求，緩解需求的壓力；實行租售并舉，緩解市場壓力。同時及時向消費者提供市場信息，科學(xué)、正確地進(jìn)行市場消費的理性引導(dǎo)。（1）調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大為中低收入者準(zhǔn)備的低價房供給，包括以下幾方面：適當(dāng)增大土地供應(yīng)量；繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；迅速激活二級市場，全面打開三級市場；改變投資人進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高門檻，使投資人在高利潤的驅(qū)使下自由進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。（2）釋放和引導(dǎo)有效需求，提高購買力水平，從而縮小購買力與房價的差距: 推進(jìn)住房的金融發(fā)展，使住房消費真正與金融業(yè)掛起鉤來。加大對居民住房消費的信貸比例，精簡貸款環(huán)節(jié)，簡便貸款手續(xù)，完善政策性住房資金的管理體制；制定住宅性能價格比政策，引導(dǎo)居民將購房期望和收入水平相協(xié)調(diào)，使消費者能結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實力和住房條件，樹立階梯式消費觀點。，積極向需求潛力巨大的中低檔住宅市場進(jìn)軍，因為城市居民中非常富有的畢竟是少數(shù)，絕大多數(shù)居民還是只能接受一般消費水平的。目前我國的住宅市場呈結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的市場格局。尤其是廣大中低收入居民需要的中低檔住宅供不應(yīng)求。中高檔樣本商品房空置率較高。這就需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商的注意，不要一味追求高品質(zhì)，而要看市場的需要，不以避免盲目投資后導(dǎo)致房屋的空置，對商家和消費者都不利。如果以上建議都可以實現(xiàn)的話，成本就可以避免增加甚至可以降低，通過對供求關(guān)系調(diào)整，由其引起的價格上漲也可以得到控制。這樣就可以有效的控制房地產(chǎn)價格的上揚。三、根據(jù)政策及模型進(jìn)行預(yù)測 由Y =*ΔA +*ΔB +*ΔC +*ΔD+ %，其他因素值不變,則Y =*ΔA +*ΔB +*ΔC +*ΔD+，,基本達(dá)到了抑制的目的，但沒有考慮到供求關(guān)系的影響程度，所以以上只是粗略的估計了一下，若要精確估計還需幾個對比的樣本（不同年份），在此不贅述。六 模型的優(yōu)化 雖然我們采用統(tǒng)計規(guī)律建立起了表示房地產(chǎn)價格的多元線形回歸模型，而由此計算出來的結(jié)果從整體來看，大體趨勢與實際還是比較符合的。但該模型仍然存在著很多問題。 首先，影響房地產(chǎn)價格的因素有好多，而在建立模型時我們忽略掉了很多被認(rèn)為不好似很重的因素。 除了以上模型中考慮到的影響房屋價格的因素之外，還有一系列其他因素的影響：（1）房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊程度是影響房屋價格的重要因素。由于使用不同的建筑材料，不同的施工機(jī)構(gòu)、施工方法和施工技術(shù)力量而形成價格差異。（2）房屋的層數(shù)、層次和朝向。房屋有高屋，多層和低層之分，由于其所用設(shè)備、施工技術(shù):施工機(jī)械化程度不同，各種層數(shù)、各種朝向的房屋形成一定的價格差異。（3）環(huán)境因素。房屋所處位置是在城區(qū)還是在郊區(qū)，交通便利的繁華地段還是背街小巷，交通、文化教育和社區(qū)服務(wù)設(shè)施都對房屋價格產(chǎn)生很大的影響。（4）國家政策。房屋價格受政策因素的影響很大，在某種情況下，政策因素往往成為房屋價格的決定因素。例如:我國在計劃經(jīng)濟(jì)時期，實行住宅不作為商品的福利分房政策，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于價值，嚴(yán)重影響了房屋的再生產(chǎn)。（5）還有一些人的投機(jī)心理，想利用房價上漲來撈一把，多置房，想以房屋增殖來賺取利潤。以上幾個因素對住宅價格都有一定的影響，但由于時間倉促和能力有限，不能對諸多因素進(jìn)行一一考慮，僅考慮了影響比較大的因素。由此我們采用的是“把握主要矛盾，忽略次要矛盾”的方法，因此該模型仍然具有一種普遍性和代表性，表示了一種基本的思路和算法，在此基礎(chǔ)上在考慮其他因素時，此方法仍然是適用的。 其次，我們用來確定模型參數(shù)的樣本序列僅僅有12組數(shù)據(jù)，這可以說是犯了應(yīng)用統(tǒng)計規(guī)律的大戒，因為統(tǒng)計規(guī)律本來只是適用于一些大樣本甚至是無窮大序列，如果在樣本很小的情況下應(yīng)用，結(jié)果誤差會很大，甚至有時候是錯誤的。但我們在這里還是用了這樣一個小的樣本來計算，實際上只是為了說明一種計算的方法，而我們在提出該模型時也確實參考很多的數(shù)據(jù)，才將之間的個各因素確定為線性的。在計算時為了節(jié)省時間又能夠說明問題，所以我們只選用了幾組數(shù)據(jù)。還有就是模型中有些因素存在共線性問題，有待進(jìn)一步改進(jìn)。針對以模型中存在的問題，我們提出如下改進(jìn)建議。（１）、對更多的城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（樣本）進(jìn)行模型運算，我想精度一定會更高。（２）、綜合考慮城市的各方面因素，如考慮建成面積、流動人口、交通環(huán)境等因素。（３）考慮到共線性問題，我們盡量利用相互獨立的因素或利用一些其他更經(jīng)典的模型。參考文獻(xiàn)（略）模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價問題上的應(yīng)用與評估李著 ，陳為勇，李威（徐州空軍學(xué)院，徐州 221000）摘要: 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加，房地產(chǎn)估價在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國家實行了房地產(chǎn)估價制度。如何運用合適模型對房地產(chǎn)價格的形成，演化機(jī)理，價格評估及如何有效地抑制價格上揚等已成為擺在我們面前的問題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價格形成及演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運用于房地產(chǎn)估價中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評估房地產(chǎn)價格時選取可比案例以及權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運用于實際項目中，很好地解決了比較法評估房地產(chǎn)價格時的難題。從而避免了以往對可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問題。該方法對大宗房地產(chǎn)價格的評估具有廣泛的推廣應(yīng)用價值。本文注重影響房地產(chǎn)價格的主要因素——土地價格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很多次要的及相對微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1λD*G+|V2K1B/RQ+V3aeΨ+V4K2P+r,G為綜合評判后的建設(shè)成本，V1V4為各因素對房價影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。在估價出單座建筑價格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價