新田縣地稅局納稅人學(xué)校-資料下載頁(yè)
2025-10-03 09:10本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】土地增值稅清算業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介?！舴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算?！艮D(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土。余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；視為已竣工驗(yàn)收：。得清算書(shū)面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)。（一）土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題。土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他。測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)。算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，不得扣除相應(yīng)的代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用；和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售。價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因逾期繳納土地出讓金而產(chǎn)。提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門(mén)的證明資
【正文】 清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 舊房及建筑物： 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 一 、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋建筑物的 評(píng)估價(jià)格 、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款賃據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格， 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的 重置成本價(jià) 乘以成新度折扣率 后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的主評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)， 《 條例 》 第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 （以下簡(jiǎn)稱 《 稅收征管法 》 ）第 35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 有關(guān)規(guī)定： 計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12個(gè)月但超過(guò) 6個(gè)月的，可以視同為一年。 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 三、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題 對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 四、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定 一、因國(guó)家建設(shè)需要依法征、收回原房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定 二、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 三、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 但對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用該規(guī)定。
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