【導(dǎo)讀】蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿

　　

【正文】 商 場進(jìn)行大規(guī)模的翻新裝修，并重新劃分各層各區(qū)的功能。 翻新裝修 。 由于廣場各專柜內(nèi)部的裝修是由各個專柜自己負(fù)責(zé)的，因此要翻新的只是公共的部分，主要是通道、天花以及各層的洗手間。 為了使廣場不用在裝修期間停止?fàn)I業(yè)， 建議 采取的是局部裝修的辦法，先撤走 G層的特價場，空出來作為中轉(zhuǎn)站，然后按照重新設(shè)計的功能分區(qū)圖（見附件 《 整改后平面圖 》 ），從四樓的床上用品開始，把原有的專柜全部搬到 G 層的特價場，空出的四樓那一塊用圍板圍起來，進(jìn)行翻新裝修。做好公共部分的裝修之后，按照新的平面圖以及新的裝修標(biāo)準(zhǔn)，允許該區(qū)的商戶 進(jìn)場裝修，并嚴(yán)格控制好各個專柜的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以防出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)相差太遠(yuǎn)的情況，等一切都搞好之后，重新開放該區(qū)，投入營業(yè)，與 此 同時，封閉另一區(qū)開始裝修，以 此 類推，直到 G 層 ～４樓全部翻新完畢． 在 G 層 ～４樓裝修期間， 建議 向各大合作的項目發(fā)信件，主要包括信和超市、肯德基、五樓的 美 奇樂園、六樓的食街、七樓的桑拿浴足、以及八樓的半島酒店，要求他們按照合同的規(guī)定，配合商場的整改，對自己的項目進(jìn)行整改裝修，以便在整體上提高商場的競爭力，吸引更多的人消費，達(dá)到雙贏的局面。 裝修天花的時候，適當(dāng)增加中央空調(diào)的出風(fēng)口，以解決廣場內(nèi)太熱 的問題．本次的裝修中最大的工程是把一樓大中庭凸出的那一部分延伸出去，與 對面連接，使一樓的面積增大，這樣一來可以充分利用一樓的黃金位置。 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 22 各層各區(qū)功能的重新劃分 。 G 層， 整改之后的 G 層如下圖，大中庭的特價區(qū)變成化妝品，這樣做可以 在 門 面上提高 南海廣場的檔次，以前的特價場給人一種亂哄哄的感覺。換成化妝品的話給人一種高檔的感覺。 （見圖 《整改后 G 層 平面圖》 ） 圖 整改后 G 層 平面圖 一樓， 填平大中庭之后，一樓就好布局了， 把鐘表區(qū)搬出來裝飾南海廣場的大門面，金銀飾區(qū)的區(qū)域擴(kuò)大，把男女裝鞋從三 樓搬下來一部分，見附圖 （ 《整改后 一樓 平面圖》 ） 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 23 圖 整改后 一樓 平面圖 二樓， 把生意不太好的童服童鞋搬走，換成效益好的女服以提高商場的效益。 （見圖 《整改后 二樓 平面圖》 ） 圖 整改后 二樓 平面圖 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 24 三樓，在基本的格局上變動最少的是三樓，基本上不變。 見附圖 圖 整改后 三樓 平面圖 四樓， 男士休閑服在四樓的效益一向不太好，把童服童鞋以及嬰兒用品調(diào)上來，把原有的名店打通變成運動服及運動器材的一部分 ，其 它 基本不變。見附圖 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 25 圖 整改后 四樓 平面圖 通過以上功能的重新劃分，使南海廣場分區(qū)更明確，更方便消費者購物消費。 定位 重新裝修后的南海廣場將重新定位 ,根據(jù)前面對競爭對手的分析與消費者的分析 ,建議 把南海廣場定位為新潮、時尚、高品 味 的休閑娛樂購物中心。而顧客定位為以本地居民為住，外來人員為副的，月收入在 2020 元以上的囊括佛山地區(qū)的中高收入人群。 促銷 為了提高南海廣場的檔次， 建議 拒絕一些不知名的品牌進(jìn)場，努力引進(jìn)新的知名的品牌，特別是國際知名的大品牌。為了引進(jìn)新的知名品牌， 建議 統(tǒng)一采用基本保底加提成的形式與商戶合作，保底金額將比以 前底１０％～２０％．但提成會適當(dāng)?shù)卦黾?，這樣對許多的商戶都有利．因為這樣一來，商戶的風(fēng)險有一部分由商場承擔(dān)了．這樣的做法有利于引進(jìn)新的商戶．而且這樣的合作方式對雙方都有一定的促進(jìn)作用，在達(dá)到保底之后，營業(yè)額越高，雙方的提成便越多．這種方式可以大大提高雙方的積極性，最大限度地與商戶溝通，解決存在的問題，達(dá)到雙贏的局面． 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 26 另外，針對訪談中提到的關(guān)于活動少，宣傳力度不夠的問題， 建議 在電視臺、電臺、報紙、雜志以及其他宣傳媒介上大力宣傳南海廣場的新形象，擴(kuò)大南海廣場的影響力，定期搞一些活動，并隨時向南海廣場的會員發(fā)送 信息，傳達(dá)南海廣場最新的購物資訊。 租金的確定 調(diào)整的原則是保底額降低，提成率上升。（詳見附件《整改前租金表》和《整改后租金建議表》） 4． 2 軟件上的整改 軟件方面，有兩條路可以走 ： 一是完全的港式化 ， 第二條路是港式中化。 完全的港式化 全面要求公司的員工都按照香港公司的做事方法辦事，要想徹底實施這個港式化就得把那些還按照老辦法辦事的老員工解雇，只留下可以接受新公司新文化的那一部分員工，說白了就 是把不聽話的員工踢出公司。這樣一來，辦事的效率會比現(xiàn)在好一點， 而且這種管理有一個好處，個人 可以 提 意見、建議，如果建議是好的，公司會給機(jī)會去實踐，但個中的程序依然繁瑣，而且這樣做的話有一個值得注意的地方，當(dāng)你解雇老員工的時候，他們會帶走一部分廣場的商戶以及一些南海廣場內(nèi)部的資料，當(dāng)他們跑到南海廣場的競爭對手那一方的時候，對廣場的威脅是很大的，廣場會因此有所損失，并面臨更大的競爭問題，而且這些損失在短時間內(nèi)很難恢復(fù)。因此 ，此法的實際操作性不強，各地有各地的實際情況，要因地制宜。 港式中化 這是一條沒有固定模式的路，成敗的關(guān)鍵是最高領(lǐng)導(dǎo)人對于權(quán)力下放的程度的控制。 港式中化，顧名思義，就是把 香港的那一套中國化。現(xiàn)在公司的狀況是香港來的人或新的員工在按新的港式管理模式辦事，雖然有些繁瑣，但是他們可以接受，也在慢慢的接受、習(xí)慣。而一些以前的舊的員工的做事方法已經(jīng)固化，很難立即改變成港式的做法。他們習(xí)慣了以前的權(quán)利在手如臂使的做法，許多事情可以不經(jīng)過上司的同意，自己就有權(quán)力去做，或是做了之后再向上司報告，與港式管理剛好相悖。港式管理是事無大小，一律是先上報批準(zhǔn)之后再工作。因此，公司在管理上存南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 27 在沖突。 而港式中化是采用一種中間的方式去協(xié)調(diào)兩種不同的管理方式，取他們各自的長處。港式管理的長處是按章辦事， 不得越權(quán)處理，凡事要按一定的程序來做，這是一般大公司的做法，這種做法比較公平公正。只要是按正規(guī)的程序，一個小職員的意見都可能被接受。而中國式的老一套管理的好處是權(quán)力細(xì)化，每個部門的經(jīng)理或主管都有一定的權(quán)力，他們可以獨立去處理一些小事情，而不必經(jīng)的上級的同意，這樣的管理模式可以抓住先機(jī)，當(dāng)機(jī)立斷，而商業(yè)中往往需要抓住先機(jī)。 港式中化管理便是在港式管理的基本模式上，適當(dāng)?shù)胤艡?quán)給部門的經(jīng)理或主管，讓他們有一定的權(quán)力去處理一些問題，以免耽誤了商機(jī)，但是有不能讓他們有太多的權(quán)力，因為一旦權(quán)力過大便會失去控制而變回中國 式的老一套管理。因此，成敗的關(guān)鍵是權(quán)力下放程度的控制，這一點能否做好就要看最高領(lǐng)導(dǎo)的才能了。做到這一點的話，辦事的程序可以簡化，工作的效率也會大大地提高，還可以給員工一個發(fā)揮的空間。 以上只是籠統(tǒng)地說，結(jié)合南海廣場的實際，可以這樣操作： 現(xiàn)在的南海廣場隸屬廣州啟勝物業(yè)管理有限公司南海分公司。公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，下設(shè)五個部門，分別是租務(wù)部、人事部、財務(wù)部、物業(yè)部和推廣部，每個部門設(shè)經(jīng)理一名，而租務(wù)部的經(jīng)理由副總經(jīng)理兼任。另外，香港公司派來兩人，一個是推廣部總監(jiān)，一個是廣州啟勝物業(yè)管理有限公司南海分 公司總監(jiān)。 現(xiàn)時的事務(wù)，除推廣部之外，事無大小，都要經(jīng)過部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理以及總監(jiān)的審批之后才能實行。光是審批的時間少則要半天，多則兩三天。推廣部例外，因為推廣部還要多出一個推廣總監(jiān)。辦事程序的繁瑣程度可想而知。前面也提到過，每個部門除了經(jīng)理之外，大部分都是老員工，推廣部又例外，因為推廣的經(jīng)理也是老員工。這些老員工中間有不少人對新公司不滿，他們對新公司繁瑣的辦事程序感到煩惱，因為每當(dāng)有事情要別的部門協(xié)助的時候，經(jīng)常會因為沒有事先向上級申請而不給與協(xié)助，因此，他們感到自己跟以前相比是一無是處。慢慢地他們變得有一天過一天，部門內(nèi)的事只要不是總經(jīng)理指名要做的，能推則推，不能推的話就拖，公司的辦事效率前所未有的低，商戶也因此而多次投訴，但有些是因為審批太慢而造成的，因此，公司暫時也沒有什么好的解決辦法，只能聽之任之。 港式中化之后，可以這樣： 一般的部門內(nèi)的事情，部門經(jīng)理有權(quán)去處理，非重大事情不必立即上報審批，南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 28 但每個星期要把部門內(nèi)發(fā)生的事情總結(jié)上報給總經(jīng)理、總監(jiān)，發(fā)現(xiàn)有問題時要立刻改正。而關(guān)系到部門之間的問題，要其它部門協(xié)助的事，事無大小，第一次要一律上報審批，審批一次之后，以后類是的非重大的事情可以由部門之 間的經(jīng)理協(xié)調(diào)解決，無需立即上報總經(jīng)理，同樣地，一個星期要總結(jié)上報一次。而重大的事情依然要立即上報審批后才能實行。 舉個簡單的例子：廣場內(nèi)某個品牌的商戶要在廣場的專柜內(nèi)搞活動，第一次的時候，一線的樓層管理人員替商戶向租務(wù)部經(jīng)理申請，經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總監(jiān)批準(zhǔn)之后，需要物業(yè)部、推廣部協(xié)助，便可以和物業(yè)部、推廣部協(xié)商如何開展活動。在此之后，有類似的商戶申請搞活動的時候，經(jīng)租務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)之后，便可以直接和物業(yè)部、推廣部協(xié)商如何開展而無需再經(jīng)總經(jīng)理、總監(jiān)的批準(zhǔn)了。然后，在每個星期的例會上，把這個星期的類似的活動總結(jié) 上報給總經(jīng)理、總監(jiān)便可。 如此一來，過程一樣是正規(guī)化，但辦事的程序簡化了，工作的效率也大大提高。因地制宜、適當(dāng)變通的管理方法才是好的管理方法。 因此，港式中化的管理模式比完全的港式管理要好，而且適合南海廣場的實際情況 ，建議使用此管理模式。 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 29 5 項目的風(fēng)險分析 5． 1 政策風(fēng)險 由于項目收購過來的 ,且是進(jìn)行重新裝修改造 ,在政策上沒什么限制。只是裝修改造的同時，要對廣場內(nèi)的消防安全設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢測與更新，因為佛山市最近專門對全市各大商場的消防安全設(shè)施做全方位的整治。 5． 2 硬件改造過程中的管理執(zhí)行風(fēng)險 改 造的過程涉及所有的部門，要各個部門協(xié)調(diào)好才能順利進(jìn)行，可是現(xiàn)在公司內(nèi)部的問題尚未解決，部門之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)問題，而且許多問題需要的審批程序繁瑣，需要的時間長，對于商場來說，每一天每一平方米都是金錢，一旦協(xié)調(diào)工作做不好，審批出現(xiàn)問題時間拖長，商場在整改過程中的損失就會增大。 5． 3 新方案的定位風(fēng)險 新方案的定位是否準(zhǔn)確直接決定了整改后商場能否成功，無論是商場的定位還是消費群的定位，無一不關(guān)系到全局的成敗。還有一個是租金的定位，過高的話無法吸引商戶進(jìn)場，過低的話廣場的收益便會減少，因此，租金的定位也是一個關(guān)鍵 。 5． 4 競爭對手的風(fēng)險 競爭對手在不斷的壯大，新的保利水城將興建，嘉信茂（沃爾瑪）的設(shè)施在完善，消費人群在增加都給南海廣場很大的壓力，因此，商場整改后的裝修檔次、功能的分布、服務(wù)的質(zhì)量、出售的產(chǎn)品以及售后服務(wù)等等一旦跟不上潮流，商場便會被潮流淹沒，退出歷史舞臺。 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 30 5． 5 軟件改造過程中的執(zhí)行風(fēng)險 軟件的改造需要權(quán)力的下放，權(quán)力下放不夠，效果不明顯，而一旦下放過多的話，會造成難以控制的局面，一發(fā)不可收拾，嚴(yán)重時會導(dǎo)致公司的內(nèi)亂，因此，權(quán)力的下放程度決定了軟件改造的成功與否。 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 31 6 項目結(jié)論與建議 結(jié)論 通過上面大量的分析，可以清楚地知道，南海廣場零售巨頭的地位已經(jīng)不復(fù)存在，想要繼續(xù)在激烈的競爭中生存并求得發(fā)展，甚至再次登上零售巨頭的寶座，整改迫在眉睫，刻不容緩。但是，南海廣場現(xiàn)在的狀況僅僅在硬件上整改是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是公司內(nèi)部的整改，因此，此次的整改方案 設(shè)計 既包括硬件上的，也包括軟件上的公司內(nèi)部的整改 。 通過對訪談和大量內(nèi)部資料的分析 之后， 方案不但在硬件上給與了整改的建議 、整改的方法，還根據(jù)南海的實際情況給整改后的南海廣場重新定位， 最重要的是方案結(jié)合 實際情況和 公司的內(nèi)部 存在 問題，提出了港 式中化的管理模式這樣一個新的管理理念， 因地制宜，符合南海廣場的內(nèi)部整改的要求，因此，此次的整改方案有很好的參考價值。 建議 先軟后硬 公司在整改硬件之前先對內(nèi)部的問題進(jìn)行整改，現(xiàn)在公司內(nèi)部的問題會直接影響硬件上的整改進(jìn)程 ，進(jìn)程一旦被拖慢，整改的工期一旦延長， 對商場的影響便會加大， 公司的損失便會增加 ， 盡量在夜間施工 工程的施工時間盡量選在夜間， 夜間施工可以盡量避免影響商場的正常營業(yè)，特別是噪音較大的和有刺激性氣味散發(fā)的工序， 沒有特殊的情況下，一定要在 在夜間施工，以免影響商場其它 位置的正常營業(yè)。 裝修的區(qū)域不要過大 一個樓層分幾個區(qū)域來裝修，而且裝修的區(qū)域不要過大，一般控制在一個星期內(nèi)可以搞好公共部分的裝修即可。一旦圍起來裝修的區(qū)域過大的話需要調(diào)整的搬遷的商戶就會增多，而且需要的時間就會相應(yīng)的延長，商場在裝修期間的損失便會增加。 南海廣場一期項目整改方案設(shè)計 32 適當(dāng)讓利 在裝修區(qū)域附近的商戶 ，在生意上 或多或少會受到 影響，為了穩(wěn)定商戶，保持良好的合作關(guān)系，公司要適當(dāng)給這些商戶一定的優(yōu)惠條件，減少租金或降低提成率也是一種不錯的做法。 控制好裝修后進(jìn)場商戶的裝修標(biāo)準(zhǔn) 一個商場的裝修標(biāo)準(zhǔn)直接 體現(xiàn)一個商場的檔次，因此，新裝修完之后區(qū)域的商戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)一定要抓好，而且要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不要給人看上去有一種不協(xié)調(diào)的感覺。