【正文】 房者權(quán)利之間便無(wú)沖突產(chǎn)生。但是，實(shí)踐中這種情況下出售房屋需要征得抵押權(quán)人同意，如果抵押權(quán)人不同意，那么出售行為無(wú)效，若出售行為未獲得抵押權(quán)人的同意，而購(gòu)房者屬于善意第三人時(shí)，雖然處分行為無(wú)效，但購(gòu)房者可以要求返還購(gòu)房款并支付利息。因?yàn)閮烧咧g的協(xié)議是有效的。我們國(guó)家對(duì)于物權(quán)行為和債權(quán)行為采用的是區(qū)分原則。其中符合購(gòu) 房者優(yōu)先權(quán)成立條件的購(gòu)房者可以就該購(gòu)房款優(yōu)先清償；不符合優(yōu)先權(quán)條件的以及購(gòu)房者主張的利息債權(quán)都只能作為普通債權(quán)清償。所以說(shuō)債權(quán)能否得到清償還要看購(gòu)房者是否為善意第三人。我們應(yīng)當(dāng)看到《批復(fù)》的內(nèi)容與民法本質(zhì)上是相悖的。從立法的角度上看，目前解決這一沖突比較簡(jiǎn)潔的方法就是對(duì)該批復(fù)進(jìn)行修正，區(qū)別對(duì)待善意購(gòu)房人和惡意購(gòu)房人以尋求和《合同法》相一致。但是實(shí)際上最行之有效的方案還是加快立法進(jìn)程，從基本法的層面去完善立法以維護(hù)購(gòu)房者的利益。 健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋 我國(guó)合同法 自施行以來(lái)，購(gòu)房者利益保護(hù)法制領(lǐng)域建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但由于起步晚，一些領(lǐng)域還存在不完善和“空白”的問(wèn)題。立法上的滯后不僅會(huì)造成管理主體和監(jiān)管規(guī)則缺失，而且容易導(dǎo)致購(gòu)房者利益保護(hù)的無(wú)序低效，這與進(jìn)一步保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)安全，不斷規(guī)范工程建設(shè)和管理目標(biāo)背道而馳。應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者利益保護(hù)法律活動(dòng)發(fā)展變化的規(guī)律，研究借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，健全完善購(gòu)房者利益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)辦法，充分保障好當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。 為了有效節(jié)省法律資源，充分發(fā)揮各方力量及時(shí)有效的解決購(gòu)房者利益保護(hù)糾紛，要加強(qiáng)購(gòu)房者利益保護(hù)的調(diào)解工作。從 性質(zhì)上說(shuō)，購(gòu)房者利益保護(hù)調(diào)解協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自由表示的結(jié)果，具有合同效力。但是調(diào)解的過(guò)程蘊(yùn)含著各種情理性因素，調(diào)解人員的反復(fù)勸說(shuō)、引導(dǎo)甚至在某些問(wèn)題上曉以利害，這與民事合同的權(quán)利義務(wù)的設(shè)定過(guò)程完全不同。因此，不能簡(jiǎn)單地把購(gòu)房者利益保護(hù)協(xié)議當(dāng)做普通合同來(lái)處理，要逐步規(guī)范引導(dǎo)。此外，還要對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)作出全面細(xì)致的法律規(guī)定，盡快出臺(tái)司法解釋，避免雙方當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)法律的理解不同各執(zhí)一詞，也免除了法官在審理具體建設(shè)工程合同解除案件時(shí)法律適用中的難題。 盡快建立建立登記請(qǐng)求權(quán)制度。登記是物權(quán)公示的形 式，但是從上文中我們看出目前對(duì)于房屋的登記，我國(guó)在立法層面以及在登記的流程上是不完善的，登記請(qǐng)求權(quán)是指登記權(quán)利人享有的請(qǐng)求登記義務(wù)人協(xié)助其進(jìn)行登記的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)在許多國(guó)家的立法中都進(jìn)行了肯定，無(wú)論是在英美法系國(guó)家還是在大陸法系國(guó)家都建立起了完備的登記請(qǐng)求權(quán)制度。首先應(yīng)該保證房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)與在房產(chǎn)登記部門的房產(chǎn)登記簿是一致的。其次，未經(jīng)登記的權(quán)利則不具有對(duì)抗的法律效力。明確購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)。在立法中應(yīng)當(dāng)取消對(duì)于自住房屋支付大部分購(gòu)房款的規(guī)定，在實(shí)踐中大部分的購(gòu)房者購(gòu)房都是為了滿足生存的需要，無(wú)論其前期支付了 多少價(jià)款，對(duì)于其生存權(quán)是沒(méi)有影響的，所以作者建議將所有投資于自住房屋的購(gòu)房者均納入優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的范圍。另外，基于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)原則購(gòu)房者在這里是不知情的，是善意第三人，即使未辦理房產(chǎn)登記證，因其支付了合理的價(jià)款，其利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獾谋Ｗo(hù)。應(yīng)該保證其信賴?yán)?，在交易中保證交易的穩(wěn)定性。 進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度。通常房地產(chǎn)企業(yè)是在已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的情況下，才可到相關(guān)部門進(jìn)行網(wǎng)簽的備案。但是有的開(kāi)發(fā)商因急于出售房屋，在未取得商品房預(yù)售許可的情況下會(huì)將房屋賣給購(gòu)房者。根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，之前未取得商 品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間訂立的商品房預(yù)售合同，只要能在起訴前取得證明，就應(yīng)當(dāng)肯定該合同的效力。但實(shí)際上在實(shí)踐過(guò)程中也有其他形式的法律本文，比如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《認(rèn)籌協(xié)議》等等，這些文本只具有債權(quán)效力，他們不具有物權(quán)效力，只有備案合才有一定的物權(quán)效力。這是我們的立法者需要注意的重點(diǎn)。另外，正如前文所述，我們應(yīng)當(dāng)保證房屋管理部門及時(shí)有效的辦理房屋的備案登記手續(xù)，簡(jiǎn)化備案登記的流程，提高行政效率完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。實(shí)際上來(lái)看，購(gòu)房者也是消費(fèi)者的一種。所以對(duì)于商品房這一特殊的商品，《消法》中應(yīng)當(dāng)設(shè)立 專章去規(guī)定這一制度 .完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，我們應(yīng)當(dāng)將消法中的懲罰性賠償機(jī)制運(yùn)用到商品房的銷售上。實(shí)際上房屋是真正關(guān)系到購(gòu)房者切身利益的商品，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)一個(gè)家庭都會(huì)造成影響，而實(shí)際上我們看到我國(guó)立法者并沒(méi)有足夠重視購(gòu)房者利益保護(hù)的立法工作，需要立法者予以反思。