【導(dǎo)讀】常州港龍萬福路S03地塊項目。常州安邦南匯工程咨詢有限公司。常州港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二OO八年三月八日

　　

【正文】 附表三：總成本費用表 項目申請報告 37 ? 勘察、設(shè)計和前期費等按省市規(guī)定及市場價分別計取。 ? 建筑安裝工程費、配套建設(shè)費等按概預(yù)算定額及同類項目的平均水平估算。 ? 管理費按工程直接費的 %計。 ? 不可預(yù)見費按工程直接費的 %計。 稅金及利潤分 配 ① 土地契稅、 營業(yè)稅金及附加 分別按土地掛牌成交價的 4%和 銷售收入的 %計。 ②土地增值稅 按國家有關(guān)規(guī)定，按增值額占扣除項目金額的比例分別按 增值額未超過扣除項目 50%的，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%但未超過 100%的，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%但未超過 200%的，稅率為 50%；增值額超過扣除項目 200%的，稅率為 60%計算。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ③所得稅 按銷售利潤的 33%計。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ④凈利潤 項目計算期內(nèi)完稅后利潤為 3317萬元。 公積金、公益金 按 稅后利潤的 15%提取公積金、公益金。 詳見附表四：損益表 盈利能力及經(jīng)濟影響分析 主要財務(wù)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 項目申請報告 38 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 1627 萬元 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 動態(tài)投資回收期 年 (含建設(shè)期 ) 年投資利潤 % 測算表明，本項目在財務(wù)上可行。 詳見附表五：現(xiàn)金流量表 附表七：項目投資利潤率計算表 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算： 銷售盈虧平衡點＝建設(shè)投資 /(銷售收入－銷售費用－營業(yè)稅金及 附加 )＝ 即當(dāng)本項目銷售收入達到 21358 萬元時，項目可保本。 敏感性分析 從建設(shè)投資、營業(yè)收入二方面因素的變動對項目影響程度進行單因素敏感性分析，在建設(shè)投資增加或營業(yè)收入降低 10%的情況下，項目的主要財務(wù)指標(biāo)受到一定影響，分析結(jié)果表明，建設(shè)投資和營業(yè)收入兩個因素對項目的效益比較敏感。 財務(wù)評價結(jié)論 擬建項目具有較好的內(nèi)部收益率 ，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一定的抗風(fēng)險能力。 售價與銷售進度是擬建項目能否達到預(yù)期效益的關(guān)鍵。在相關(guān)政策允許的情況下，可提前進入銷售。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之項目申請報告 39 也亦然。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計 劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。 由上可知，該項目經(jīng)濟效益良好，并具有較強的抗風(fēng)險能力，通過該項目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟實力，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。與此同時，該項目可為常州市中心城區(qū)的建設(shè)公共事業(yè)建設(shè)作出貢獻。 二、項目對國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟的影響分析 常州宏觀經(jīng)濟分析： 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“ 50 強”和投資環(huán)境“ 40優(yōu)”城市。 (1)國民生產(chǎn)總值 2020年 全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成 1880億元，比上年增長%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過 5800美元；財政總收入預(yù)計完成414億元，比上年增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 158億元，比上年增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 :： 37，服務(wù)業(yè)項目申請報告 40 比重比上年提高 。 全社會固定資產(chǎn)投資 也有較快的增長 。 (2)人口 截止 2020 年底，市戶籍總?cè)丝跒? 萬人，比上年底增長 %，其中男性 ，占總?cè)丝诘?%。分地區(qū)看，市區(qū)人口為 ，比上年底增長 %；溧陽市為 人，增長 %；金壇市為 萬人，增長 %。 (3)生活水平 當(dāng)一個國家和地區(qū)的人均 GDP 達到 3000 美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。據(jù)市統(tǒng)計部門測算， 2020年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達 14411元，農(nóng)民人均純收入將超過 6970 元， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入將分別增長 12%和 11%。 2020 年，常州人民生活發(fā)生巨大的變化 ， 生活質(zhì)量進一步提高、文化設(shè)施進一步普及。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。 商辦房地產(chǎn)是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，商辦房地產(chǎn)的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、城市歷史記憶和地域標(biāo)志性物業(yè)作為保證。它體現(xiàn)了城市的財富觀念。對于促進城市的現(xiàn)代化、經(jīng)濟地現(xiàn)代化都將具有巨大的推動作用。 本項目的建設(shè)， 將對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生 一定的 影響 ， 有利于項目申請報告 41 當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ，發(fā)揮投入產(chǎn)出的乘數(shù)效應(yīng)。項目完成后，可增加 商業(yè)、辦公房地產(chǎn) 建筑 面積 36405平方米，可上繳營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅為 2591 萬元。有利于增加國民經(jīng)濟收入，提高本地 GDP的人均水平。另外，本項目的建設(shè)也產(chǎn)生了間接的影響，推進了區(qū)域城市化的進程，促進區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、行業(yè)影響分析 常州房地產(chǎn)行業(yè)綜述 ： 自 1998年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。盡管受宏觀調(diào)控政策影響，但 2020 年常州市房地產(chǎn)投資仍然達到 171 億元 ,增速高達近 50%。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，全年房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資225億元，比上年增 長 %。 近年來常州市房地產(chǎn)投資情況5 2 .8 億元1 7 1 .0 億元1 1 4 .2 億元8 3 .8 億元5 8 .7 1 %4 9 .7 0 %3 6 .3 1 %2 8 .7 0 %0204060801001201401601802020年 2020年 2020年 2020年0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %7 0 .0 0 %房地產(chǎn)投資 增長率 在 商業(yè)、辦公 房地產(chǎn)供應(yīng)方面， 2020年上半年 辦公樓累計批準(zhǔn)預(yù)銷售 萬㎡，同比增長 ％ 。 項目申請報告 42 常州市的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但數(shù)量眾多，在行業(yè)內(nèi)，新城房產(chǎn)、武房集團和創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)等本地企業(yè)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)，本擬建項目對常州市房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不會帶來根本性的影響，但能夠?qū)ν苿诱麄€常州市 商業(yè)、辦公 房地產(chǎn)市場 的進一步展。常州市政府正在大量招商引資，世界 500強企業(yè)已有上百家落戶常州，對商辦房地產(chǎn)的需求還將進一步加大，因此，項目的建設(shè)能促進房地產(chǎn)地業(yè)的健康發(fā)展。 第八章 社會 影響分析 一、社會影響效果分析 擬建項目建成后，將為市中心區(qū)的發(fā)展帶來良好的社會效益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 項目的實施，改善和提高中心區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，完善區(qū)內(nèi)生活配套區(qū)建設(shè)，推進常州市的服務(wù)業(yè)發(fā)展。 項目的實施，可改善中心區(qū)的投資環(huán)境，增加投資吸引力，促進經(jīng)濟發(fā)展。 擬建項目建成后，將為居民創(chuàng)造一個人與自然和諧 的購物和辦公空間 。 該項目的建設(shè)有利于合理利用土地資源。 項目申請報告 43 二、適應(yīng)性分析 隨著居民人均收入的增加，生活水平的提高， 消費結(jié)構(gòu)的變化和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展 。 為了提高項目的適應(yīng)性 ，保證項目在今后較長的一段時間內(nèi)仍然被社會所接受，項目應(yīng)重點在 規(guī)劃 設(shè)計、節(jié)能設(shè)計、智能化系統(tǒng)的利用等方面做了最大的努力，以保證能夠與當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文環(huán)境的相互適應(yīng)。 三、社會風(fēng)險及對策分析 擬建項目社會風(fēng)險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長、并容易導(dǎo)致矛盾的社會因素預(yù)測。經(jīng)分析，項目實施期間極易發(fā)生的占地及擾民問題，可能引發(fā)部分群眾的抵觸情結(jié)，誘發(fā)矛盾，故應(yīng)引起高度重視、加強防范措施。 項目施工要嚴(yán)格按區(qū)域性控制詳規(guī)的要求，退讓用地紅線，嚴(yán)格按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃 方案實施。在施工過程中，認(rèn)真做好安全防護和環(huán)境保護，不占道施工，不夜間擾民，不影響企業(yè)生產(chǎn)和群眾生活，把項目施工中可能出現(xiàn)的社會風(fēng)險降至最低程度。 項目申請報告 44 四、社會評價結(jié)論 社會評價結(jié)論 通過上述社會分析，可以看出本項目的建設(shè)促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展， 促進了常州副商業(yè)中心的形成 ，并 改善了 居民的購物環(huán)境和 企業(yè)的辦公環(huán)境 ，有利于土地資源的合理利用和環(huán)境保護，適應(yīng)性較強，得到了政府的大力支持。因此，擬建項目的社會評價是可行的。 第 九 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過對本項目的申報單位情況、擬建項目情況、建設(shè)用 地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用、生態(tài)環(huán)境影響、經(jīng)濟和社會效益的分析研究后，得出如下結(jié)論： （ 1）本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)。 （ 2）本項目建設(shè)符合國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，符合行業(yè)準(zhǔn)入、區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。 （ 3）本項目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，嚴(yán)格按常州市國土資源局確認(rèn)的土地面積和建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)合理開發(fā)并項目申請報告 45 有效利用資源。 （ 4）本項目建設(shè)對周邊的生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生不利影響，有益于美化區(qū)域環(huán)境。 （ 5）本項目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟效益和顯著的社會效益。 從社會效益方面來看，本項目的實施將對 副 商業(yè)中心 的 形成 、改善 辦公 環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量起到積極的作用，同時也符合 常州市總體規(guī)劃的要求。 綜上所述，項目的建設(shè)不僅是城市建設(shè)的需要，也是建設(shè)和諧社會、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要，本項目的建成，不僅可以使該區(qū)域的整體價值得以提升，產(chǎn)生明顯的社會效益，同時也可以為開發(fā)商帶來一定的經(jīng)濟效益，因此本項目的建設(shè)是必要的，項目建設(shè)條件也是允許的，項目是可行的，應(yīng)該抓住機遇，加快建設(shè) 。 二、 建議 （ 1）建設(shè)單位應(yīng)做好項目的前期準(zhǔn)備工作，以保證項目的順利實施，并達到預(yù)期目的。前期工作階段可以委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理公司，編制招 標(biāo)文件成立招標(biāo)工作小組，通過公開招標(biāo)方式選擇具備資質(zhì)條件要求，信譽較好，資金實力強，項目經(jīng)理經(jīng)驗豐富的施工企業(yè)，進行工程項目的建設(shè)，以保證進度、質(zhì)量和投資三方面都能達到預(yù)期要求。 （ 2）項目實施階段。要加強監(jiān)督管理工作，確保工程建設(shè)質(zhì)量項目申請報告 46 與竣工銷售進程，使其早日發(fā)揮功效。建議也應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇具備資質(zhì)條件，有豐富管理經(jīng)驗的監(jiān)理公司，參與工程項目建設(shè)過程的管理，并協(xié)調(diào)各方面工作。組建有豐富銷售經(jīng)驗的房地產(chǎn)銷售人員，組成銷售團隊，進行銷售策劃，確保成功預(yù)售和銷售。以保證資金的快速回籠。 （ 3）物業(yè)管理既是提升開 發(fā)公司開發(fā)物業(yè)價值的重要方面，同時，也是開發(fā)公司在物業(yè)開發(fā)完成交付使用之前所必須參與的工作之一。因此，開發(fā)公司可通過招標(biāo)方式，選擇優(yōu)秀的、有知名度的物業(yè)管理公司早期介入，參與到項目的設(shè)計、施工中來，從將來進行物業(yè)管理的角度提出有意義的見解。提升開發(fā)物業(yè)的形象和價值。 由于本項目開發(fā)規(guī)模較大 ，開發(fā)周期也較長，房地產(chǎn)市場的變化莫測決定著其風(fēng)險也較大，因此建議在分期實施時注意根據(jù)市場需求變化，以規(guī)避風(fēng)險。本項目的建設(shè)和建成對周邊的環(huán)境影響極為重要，因此必須嚴(yán)格注意控制建設(shè)和建成后的排污問題，做到環(huán)境和資源保護的建 設(shè)與本項目的建設(shè)“同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展”，以實現(xiàn)“經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益”的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一發(fā)展。本項目建成后，建議引進先進的物業(yè)管理理念，以使該項目在以后的運行中 發(fā)揮更大的優(yōu)勢 。