【導(dǎo)讀】佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造。二O一一年八月十八日。工程咨詢資格證書編號(hào):工咨丙12320xx0021. 報(bào)告編制時(shí)間：二0一一年八月。孫贊輝、鄧麟鳳市場分析員

　　

【正文】 象感。 劣 空置過久 項(xiàng)目空置了已經(jīng)超過 10 年，長期破爛形象在市民心中造成極為不良的影響，并且使得項(xiàng)目實(shí)際的使用佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 34 勢(shì) 權(quán)剩下 30 年。 停車場不足 項(xiàng)目除了正門外的少量空曠地方以及建筑四周路邊的少量劃線停車位可以做停車場外，沒有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場配套嚴(yán)重不足。 商鋪較零散 項(xiàng)目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項(xiàng)目在進(jìn)行重新規(guī)劃時(shí)形成一定的困難。 首層不納入改造范圍 各區(qū)首層不納入此次改造范圍，舊有的建筑面貌在一定程度上影響項(xiàng)目整體形象，且首層多臨街旺鋪對(duì)出租率利用率以及所產(chǎn)生的效益都會(huì)有一定程度的影響。 機(jī) 會(huì) 良好的商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目處于一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境中，本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的發(fā)展將會(huì)基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。 中心城區(qū)范圍內(nèi)同類型商業(yè)項(xiàng)目的空白 除了三水廣場和在建的恒福廣場外，與項(xiàng)目相約規(guī)模 的 大型 商 業(yè)中 心 在三 水中 心 城區(qū) 范 圍內(nèi) 相對(duì) 缺少，就整個(gè)三水的城市人口和消費(fèi)力而論，三水廣場相對(duì)偏向高消費(fèi)群體，而本項(xiàng)目定位則是貼近普通平明百姓 生活的中檔消費(fèi)場所。三水中心城區(qū)內(nèi)同類型的商業(yè)項(xiàng)目目前仍是空白。 機(jī) 會(huì) 消費(fèi)群體集中在項(xiàng)目周圍 項(xiàng)目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位都較為集中在該地段，更重要的是圍繞商業(yè)城的周邊建筑群幾乎都是居民住宅樓，形成項(xiàng)目作為商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大消費(fèi)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)地位進(jìn)一步提升 項(xiàng)目周邊有花園酒店，金盛大廈等以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進(jìn)一步提升。 停車場 由于項(xiàng)目周邊建筑群為居民住宅樓為主，項(xiàng)目主要客源和人流量均來自就近的居民，他們不需要開車去項(xiàng)目所在地消費(fèi)， 在一定程度上緩解了項(xiàng)目停車場位置不足這一缺陷。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 35 項(xiàng)目建議 市場現(xiàn)狀 目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過江 “猛龍 ”——來自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣?業(yè)受到了極大的沖擊 。 面 對(duì)外來 商家 的行動(dòng)， 本地商家也開始積極應(yīng)對(duì)，采取調(diào)整 思路，改革體制，改善硬件軟件設(shè)施等一系列措施來迎接和適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。 商業(yè)城與其它本地商業(yè)機(jī)構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機(jī)構(gòu)的縮影，目前該項(xiàng)目的經(jīng)營狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠(yuǎn)，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行改造應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)： 一、 該項(xiàng)目原經(jīng)營模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著 規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪 、 集購物 、 休閑 、 娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心 ，并實(shí)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理。 二、 早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個(gè)體銷售，零散的個(gè)體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的 形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理； 三、 室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時(shí)間太 威 脅 三水廣場以及恒福廣場的競爭 本項(xiàng)目以 萬平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個(gè)三水 市 場中 僅 處于 三 水廣 場以 及 在建 的 恒福 廣場 之后， 如果 經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相類似的項(xiàng)目，將會(huì)明顯受到三水廣場和恒福廣場的威脅。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 36 長，大多已損壞嚴(yán)重，需要重新安裝和修葺； 四、商業(yè)城目前的外墻材質(zhì)陳舊，色調(diào)幾乎是灰白色，單調(diào)，且因長久空置，外墻裝修損壞嚴(yán)重，長時(shí)間破損的外觀對(duì)商業(yè)城的檔次和形象存在不小的影響，需要重新按照目前商業(yè)大廈的外墻標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修； 五、原室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在 A、 B、 C三個(gè)區(qū)中，以 B 區(qū)和 C 區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；重新裝修時(shí)，設(shè)計(jì)需要考慮如何利用空間層次設(shè)計(jì)改善原布局的不足。 六、這樣大型的 商業(yè)大廈，卻沒有設(shè)置足夠面積的停車場，使本項(xiàng)目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施，除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢(shì)與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。 七、出租率利用率以及產(chǎn)效最高的首層不納入此次項(xiàng)目開發(fā)范圍，在一定程度上既影響了項(xiàng)目整體形象也影響了項(xiàng)目的產(chǎn)效。 項(xiàng)目市場定位 由項(xiàng)目分析所述，三水廣場、橫幅廣場將對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的沖擊。因此本項(xiàng)目的市場定位必須與三水廣場、恒福廣場有所差別，避免經(jīng)營與三水廣場、恒福廣場相沖突的項(xiàng) 目。 近年來，三水區(qū)城區(qū)規(guī)劃把文化設(shè)施建設(shè)作為三水城建的重點(diǎn)，隨著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 37 作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識(shí)需求被壓制了。由此建議本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場。 項(xiàng)目各區(qū)的規(guī)劃建議 把 A、 B、 C 三區(qū)的首層納入此次項(xiàng)目改造范圍， A 區(qū)首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店 ； B 區(qū)兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店 飲品店 （例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流 ； C 區(qū)首層為 吉之島一類的購物商場 。 A 區(qū)： 首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店 ； 二層 至 五 層為 電腦、 家電 、廚具等 專賣超市。 B 區(qū)： 兩邊臨街二層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店飲品店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流； 二 層至三層為大型購書中心 。 C 區(qū)： 首層為吉之島一類的購物商場 ； 二 至三層為 大型購書中心以及 文化 體育 用品中心； 四至六層酒店客房，并重新裝修，在 C 區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。 七層可做小型的倉庫以及物 業(yè)管理的辦公室。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 38 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格偏向動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項(xiàng)目本身的 體態(tài)不錯(cuò)，外立面的整改主要是在用材和色調(diào)方面要徹底脫離原有項(xiàng)目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩， 并以 簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用 淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗簡約的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動(dòng)感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。 配套設(shè)施建議 停車場 —— 除了原本正門空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢(shì)與政府協(xié)商長約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場的缺陷。 電梯 —— 本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在 B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在 C 區(qū)增加 垂直客梯和貨梯各一臺(tái)。 硬件配套 —— 中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等。 租金定位 根據(jù)目前三水商業(yè)地產(chǎn)的租金行情 不計(jì)遞增 預(yù)計(jì)整個(gè)商場的平均租金 至少 為 ： 80 元 /平方米。 項(xiàng)目經(jīng)營理念 (1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 39 我國加入世界貿(mào)易組織（ WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進(jìn)入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來巨大的機(jī)會(huì)。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價(jià)格等方面對(duì)中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些 運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過往占主流的出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。 目前，出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對(duì)商業(yè)形態(tài)的要求。 (1) 我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的 “多贏 ”結(jié)構(gòu)。 (2) 選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物 業(yè)形象 相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)項(xiàng)目的靈魂 得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。 只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對(duì)于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 40 目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看， 這些商場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設(shè)計(jì)，帶動(dòng)了“高層”商場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時(shí)，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。 要使樓上的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)整個(gè)商場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對(duì)品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時(shí) ，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。 以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項(xiàng)目主力店。 (3) 招商項(xiàng)目的組合 招商項(xiàng)目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置妗?本項(xiàng)目帶動(dòng)人流的項(xiàng)目是購書中心、 麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營高檔耐用商品，平常會(huì)很少人流，只有到了節(jié)假日會(huì)有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對(duì)購書中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商 場的檔次。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 41 招商項(xiàng)目應(yīng)遵循動(dòng)靜結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。 經(jīng)營策略 (1) 贏利模式 全部商鋪只租不賣，掌握整個(gè)商場的經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場為主題進(jìn)行招商經(jīng)營 ， 對(duì)各經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化； (2) 市場前期的經(jīng)營管理： 為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意： ? 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排； ? 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營； ? 統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布； ? 多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：比如展示中心、活動(dòng)廣場等。 (3) 市場后續(xù)的經(jīng)營管理： 目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目打好基礎(chǔ) ? 組建專業(yè)的管理公司，引入先進(jìn)的管理理念； 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)本項(xiàng)目的市場形象和知名度；大型的公關(guān)活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為客戶注目的焦點(diǎn)。 總結(jié) 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 42 本建議書立足于三水區(qū)政府 《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》 ，抓住目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及三水對(duì)文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣點(diǎn)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以達(dá)到業(yè)主、投資方、經(jīng)營方各方共贏的局面。對(duì)于本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于原建筑硬件上的一些 缺陷，這會(huì)在一定程度上會(huì)削弱項(xiàng)目的競爭力，但是只要開發(fā)得當(dāng)，三水日益增長的經(jīng)濟(jì)和中心城區(qū)的人口膨脹帶來的消費(fèi)力，加上國家省市政策對(duì)把商業(yè)地產(chǎn)帶進(jìn)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的全新局面，都將會(huì)給項(xiàng)目帶來光輝的前景。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 43 附表： 附 表 1：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算編制說明 附 表 2：商業(yè)城改造項(xiàng)目概算表 附 表 3：商業(yè)城改造項(xiàng)目裝飾部分概算詳細(xì)清單 附 表 4： 總成本費(fèi)用估算表 附 表 5： 利潤總額及其分配表 附 表 6： 借款還本付息表 附 表 7： 現(xiàn)金流量表