【導讀】市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，作為房地產(chǎn)銷售人員，導及各位同事的支持與幫助。和工作方式上有了重大的突破和改變在任職期間，我嚴格要求自己，現(xiàn)將上半年的工作總結(jié)。務人員做好保障。在簽署分期分期買賣合同時，對于我來說可以說是游刃有余。根據(jù)此表針對不同的客戶做出相應的對策，這樣才能控制風險。究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。確保實現(xiàn)20__年的銷售任務，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。我將結(jié)合__年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，工作進行了全面鋪開，“__”品牌得到了社會的初步認同。__項目，是省、市重點工程。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷。工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。

　　

【正文】 結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。 四、目標此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。有兩類目標 財務目標和市場營銷目標需要確立。 求一定的財務目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。 為市場營銷目標。例如，如果公司想得 180 萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的 10%，那么，必須確定一個銷售收益為 1800 萬元的目標，如果公司確定每單元售價 20 萬元，則其必須售出 90 套房屋。目標的確立應符合一定的標準：各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。各個目標應保持內(nèi)在的一致性。如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。 五、市場營銷策略應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為 精心策劃的行動 。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加 10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得，銷售工作計劃《房地產(chǎn)銷售計劃》。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。策略陳述書可以如下所示：目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者 及各公司，注重于外企。產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。價格：價格稍高于競爭廠家。配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。服務：提供全面的物業(yè)管理。廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加 30%。研究與開發(fā)：增加 25%的費用以根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。市場營銷研究：增加 10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。 六、行動方案策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市 場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么 ?什么時候去做 ?誰去做 ?將花費多少 ?等等具體行動。 七、預計盈虧報表行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。 八、控制計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達到目標的部門。有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時公司應采 取的步驟。 市場營銷計劃的執(zhí)行營銷執(zhí)行是將營銷計劃轉(zhuǎn)化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現(xiàn)計劃的既定目標。策略所論及的是營銷活動是 什么 和 為什么 的問題，而執(zhí)行則論及到 誰 去執(zhí)行，在 什么地點 、 什么時間 和 怎么樣 去執(zhí)行等問題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導著執(zhí)行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預計在執(zhí)行某一策略過程中會產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有四個方面： 技能； ； ； 價執(zhí)行效果的技能。 一、診斷技能當營銷計劃的執(zhí)行結(jié)果不能達到預期目標時，策略與執(zhí)行之間的內(nèi)在緊密關(guān)系會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因為執(zhí)行不當呢 ?此外還得確定究竟應確定是什么問題 (診斷 )還是應確定采取什么行動的問題 ?對每個問題都有不同的管理 工具 組合與不同的解決方法。 二、存在問題的公司層次營銷的執(zhí)行問題在公司 3 個層次的任一層上都會發(fā)生。 、辦理許可證、廣告、新產(chǎn)品計劃、配銷渠道等等功能， 在執(zhí)行營銷任務時是必須履行的。 案層次即把各種營銷功能協(xié)調(diào)組合在一些，構(gòu)成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。 3.營銷政策層次這里管理部門所關(guān)心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作為。營銷的領導藝術(shù)以及更具體的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都體現(xiàn)了該組織的營銷文化。如果房地產(chǎn)公司的工作人員在與客房，開發(fā)商和其他人交易時采用社會性營銷觀念，就需要有達到這一目標的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執(zhí)行營銷方案的影響最大，其次才是 執(zhí)行營銷功能的能力。因此，營銷方案能否有效地執(zhí)行，主要取決于制訂和執(zhí)行健全的政策。 三、執(zhí)行市場營銷的技能為了有效地執(zhí)行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監(jiān)控、組織和相互影響。 、政策和方案 3 個層次分配時間、資金和人員的能力。如按何種方式來有效配置好房地產(chǎn)推銷人員是每個房地產(chǎn)公司都面臨的一個共同問題。 2.監(jiān)控技能建立和管理一個對營銷活動效果進行追蹤的控制系統(tǒng)?？刂朴?4 種類型計劃控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執(zhí)行的角度出發(fā)，我們主要關(guān)心的是前 3 種類型。 間為實現(xiàn)公司目標而應具有的關(guān)系結(jié)構(gòu)。掌握構(gòu)成控制系統(tǒng)的集中化程度和正規(guī)化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執(zhí)行程序的重要先決條件。非正式系統(tǒng)與正式系統(tǒng)的交互作用將影響許多執(zhí)行活動的效率。 ，尤指經(jīng)理影響他人把事情辦好的能力。營銷人員不僅必須有能力推動本組織的人員有效地執(zhí)行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業(yè)，如營銷調(diào)研企業(yè)、廣告代理商、經(jīng)銷商來執(zhí)行理想的策略，哪怕他們的目標不會正好與組織的目標相 同。組織內(nèi)每個問題出現(xiàn)的頻率，可能與企業(yè)的規(guī)模，市場位置和企業(yè)與之競爭的行業(yè)增長率有關(guān)系，而卓越的營銷執(zhí)行需要的在 3個層次 (功能、方案、政策 )上的 4個方面 (配置、監(jiān)控、組織、相互影響 )的管理技能。 四、執(zhí)行的評價技能在市場上取得良好的績效并不一定能證明營銷執(zhí)行得好。因此很難用績效來區(qū)分策略好 /執(zhí)行差和策略差 /執(zhí)行好的情況。但是，我們可為評價一個公司的執(zhí)行效果做一些基本的準備工作。要證明營銷執(zhí)行工作有效，應包括對下列問題的正面回答： 1.有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發(fā)美德的企業(yè)文化 ? ?屬于銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好 ?，并以集中的方式向各類顧客群進行營銷活動 ? (1)其他與營銷有關(guān)的人員如銷售人員； (2)公司的其他職能部門； (3)顧客與同行的相互關(guān)系是否良好 ?僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況 ?理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當 ?銷活動和處理與顧客的相互關(guān)系、管理部門是如何組建的 ?是否有向顧客及 同行敝開的，容易進入的 組織機構(gòu)大門 ?要將策略和執(zhí)行在市場上產(chǎn)生的結(jié)果區(qū)分開來終究是一項因難的工作。但是，強調(diào)公司需要擅長執(zhí)行營銷計劃和做好策略性的營銷規(guī)劃則會全面提高公司的績效。 第五篇：房地產(chǎn)銷售計劃書 房地產(chǎn)銷售計劃書 一、市場調(diào)研： 1，前言 本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析 （ 1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （ 2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況） 3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金 融形勢 4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析： （ 1）購買者地域分布； （ 2）購買者動機 （ 3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） （ 4）購買時機、季節(jié)性 （ 5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等） （ 6）購買頻度 6，結(jié)論 二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況： （ 1）位置 （ 2）面積 （ 3）地形 （ 4）地貌 （ 5）性質(zhì) 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述） 4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店） 7，地塊地理條件的強弱勢分析（ SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析 1，投資環(huán)境分析 （ 1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策 ) （ 2）房地產(chǎn)的政策法規(guī) （ 3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 2，土地建筑功能選擇 3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 4，土地延展價值分析判斷（十種因素） 5，成本敏感性分析 （ 1）容積率 （ 2）資金投入 （ 3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（ 1）成本與售價模擬表 （ 2）股東回報率 7，同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃 （一）市場調(diào)查 1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風格 3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等） 7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)） 8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整） （二）、目標客戶分析 經(jīng)濟背景 ?經(jīng)濟實力 ?行業(yè)特征??公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式） 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式 （三）、價格定位 1 理論價格（達到銷售目標） 2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略 （四）、入市時機、入市姿態(tài) （五）、廣告策略 1 廣告的階 段性劃分 2 階段性的廣告主題 3 階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4 廣告效果監(jiān)控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2 軟性新聞主題 3 媒介組合 4 投放頻率 5 費用估算 （七）、推廣費用 1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書等） 3 媒介投放