【導讀】同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現。的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據。房地產商主觀故意所為。已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。⑤在一方不履行的處理問題。⑦當事人雙方基本情況。建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　

【正文】 管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關權利關系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規(guī)定的。 116 主公約，業(yè)主承擔責任嗎？ 業(yè)主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權利義務由他和馬建設進行約定，但是約定內 容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。 盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責任。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權，但是對物業(yè)享有使用權，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權，而沒有處分的權利。 117物業(yè)管理費應向誰收取？物業(yè)管理費應按哪個面 積收?。堪男┵M用？ 支付物業(yè)管理 費的義務來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。 嚴格來說，物業(yè)管理費應依據房產證上標明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。 實踐中，對于沒有取得房產證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收取：現房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積 繳納物業(yè)管理費。 118承租人是否應交物業(yè)管理費？什么情況下承租人 要支付物業(yè)管理費？ 承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業(yè)管理費的義務。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權利義務關系，不能混同。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，那么應當由承租人支付物業(yè)管理費。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔連帶繳納責任。 119 、供電、供氣等費用應向誰收??？設 備應由誰負責維修？ 一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業(yè)主要支付費用。 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設施設備進行維修養(yǎng)護，但相關費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費 用。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條 120 所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內，除了在合同中明確表示在交房時另行收 資料來源：恩點論壇 ● 國內最大的公務員考試學習基地 ,為無數考生實現了 公務員 的夢想 ● 網址 : Page18 取的，都屬于不得收取的費用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時 要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。 121 嗎？ 房屋預售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關情況進行協商，但不能將包括物業(yè)管理費在內的有關物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。 即使 開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定。 122 不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個不同的合同關系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。 業(yè)主有權拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務轉移協議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應要求開發(fā)商支付。 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據。 123 要交。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。 124 對物業(yè)管理公司提供的服務不滿 ,管理費還要交嗎 ? 應視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。但如果在物業(yè)管理 公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費。 125 ,管理費還要交嗎？ 因為房屋質量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對于房屋的質量問題，業(yè)主應追究開發(fā)商的責任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。 126 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外， 開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。 127不交水電費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權利。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收 水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。 128 不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關系。 資料來源：恩點論壇 ● 國內最大的公務員考試學習基地 ,為無數考生實現了 公務員 的夢想 ● 網址 : Page19 停水停電的權利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內的供水供電人，自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設他合同條款，依法理，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反 而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。 129 業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據房屋買賣合同追究業(yè)主的責任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系由物業(yè)管理合同調整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應當按照合同約定提供物業(yè)服務。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權損害賠償責任。 130 買了車位，還要交車位管理費嗎？ 購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。購買車位后，業(yè)主獲得了車位 的所有權，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費。 131 樓頂廣告牌的設置權歸誰所有？ 樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂的所有權歸誰所有。《商品房買賣合同》（示范文本）中就有關于外墻面及樓頂使用權的約定，不同的約定 內容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過 全體業(yè)主及與 業(yè) 主 委 員 會同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權 歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經過 業(yè)主及 業(yè) 主 委 員 會同意 。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權，沒有權利擅自允許他人進行利用。 132 樓頂廣告牌的設置收益權歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征 得業(yè)委會同意， 在 不影響業(yè)主生活 的前提下 ，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方 ；另一種情況， 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。 133 為了物業(yè)管理公司提供服務的方便，業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應僅限于為業(yè)主提供服務 。未經業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1萬元以上 10 萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、公用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 134 不交專項維修基金就不能辦房產證嗎？ 是的。根據北京市《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》的規(guī)定， 不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù) 和權屬登記手續(xù)。 此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。 因此，購房者在交納專項維修基金后，應妥善保管 北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用 資料來源：恩點論壇 ● 國內最大的公務員考試學習基地 ,為無數考生實現了 公務員 的夢想 ● 網址 : Page20 發(fā)票 ，以備辦理房產證時提交。 135 同時收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎？ 合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后，除正常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費收取的只是公共設 施設備小修和日常運行維修及保養(yǎng)費。二者的使用目的不同。 136 公共維修基金專項用于共用部位、公用設施設備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。 137 公共設施被損壞誰來修？公共設施被損壞找不到 責任人時，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內，應由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。 公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況： （ 1）物 業(yè)管理區(qū)域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產權人按建筑面積比例分攤。 （ 2）住宅樓內的共用部位和公用設施設備的維修費用，由該住宅樓內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。 （ 3）一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于 一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費，由該單元門內全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權按所擁有的建筑面積比例分攤；在一棟住宅內，專屬于一層住宅內的全體產權人使用的設施設備的維修費由該層內全體產權人按所擁有的建筑面 積的比例分攤。 138 一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協商。 還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災、財物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對價業(yè)主在平時要支付相應的費用，那么如果發(fā)生財物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔責任。 139 承擔責任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經完整履行了保安義務，并且沒有失職行為 ，則不用承擔責任。如果存在過失，則要根據過失承擔責任。 保安的服務內容是負責小區(qū)規(guī)劃紅線以內、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。保安費不是財產保險，也不是人身保險。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發(fā)生的，提供保安服務的一方不承擔民事責任。 140 公司應承擔責任嗎？ 物業(yè)收取了物業(yè)管理費，就負有義務對小區(qū)內的設施、綠化、交通、安全進 行管理。因此，如果物業(yè)已經預見到障礙物會對業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔責任。 141