【導(dǎo)讀】使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容。確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)。生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生。糾紛，可以作為證據(jù)。者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。法定繼承人繼承房屋不征收契稅，

　　

【正文】 ,管理費(fèi)還要交嗎 ? 應(yīng)視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理 公司曾書面允諾過的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。 125 ,管理費(fèi)還要交嗎？ 因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。 126 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外， 開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。 127不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收 水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。 128 不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。 停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反 而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 129 業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 130 買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？ 購買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購買車位后，業(yè)主獲得了車位 的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。 131 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有？ 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定 內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過 全體業(yè)主及與業(yè) 主 委 員 會(huì)同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán) 歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過 業(yè)主及 業(yè) 主 委 員 會(huì)同意 。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征 得業(yè)委會(huì)同意， 在 不影響業(yè)主生活 的前提下 ，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方 ；另一種情況， 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。 133 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù) 。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1萬元以上 10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 134 不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定， 不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續(xù) 和權(quán)屬登記手續(xù)。 此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。 因此，購房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管 北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票 ，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。 135 同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？ 合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè) 施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。 136 公共維修基金專項(xiàng)用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。 137 公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到 責(zé)任人時(shí)，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。 公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)?，具體有以下幾種情況： （ 1）物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偂? （ 2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂? （ 3）一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于 一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面 積的比例分?jǐn)偂? 138 一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。 還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。 139 承擔(dān)責(zé)任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒有失職行為 ，則不用承擔(dān)責(zé)任。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔(dān)責(zé)任。 保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。 140 公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)，就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn) 行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。 141 設(shè)施嗎？ 如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 142 不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： （ 1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。 （ 2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁? （ 3）樓外用作公共休息的 設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂? 143 會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂活動(dòng)的場所。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場、閱覽室、音樂廳、超市等設(shè)施。 小區(qū)會(huì)所是由開發(fā)商建設(shè)的，并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積，因此會(huì)所的所有權(quán)在開發(fā)商的名下。開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，會(huì)所的收益也歸開發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營的收益。 144物 業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂設(shè)施嗎？ 小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設(shè)施，也要向業(yè)主大會(huì)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。 145 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?，因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。開發(fā)商利用會(huì)所為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用，并無不妥。 146 押金和裝修管理費(fèi) 嗎？ 國家對(duì)此并沒有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。由于該押金是可以退還的，所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒有損害。 如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi)，那么業(yè)主就要按合同支付管理費(fèi)；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)。 147 未婚同居違法嗎？需要補(bǔ)辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？ 在充分尊重個(gè)人戀愛自由的當(dāng)代社會(huì)，男女雙方只要情投意合，并且 都沒有配偶，法律不會(huì)干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。 但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪，受到法律制裁。 為了得到穩(wěn)定、完全合法的婚姻關(guān)系，雙方還是應(yīng)當(dāng)盡早去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。因?yàn)椋m然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。因此，如果日后雙方分手，在財(cái)產(chǎn)、子女等方面發(fā)生糾紛，處理起來會(huì)比較麻煩。 補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問題，他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開始同居的那個(gè)時(shí)候算起，這樣，同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn) 行分配。 但是還應(yīng)當(dāng)注意，如果同居的時(shí)候一方或雙方都不到法定婚齡 (男 22周歲，女 20周歲 ) ，那么補(bǔ)辦婚姻登記之后，他們的婚姻關(guān)系從雙方都達(dá)到法定婚齡的那一天算起。 參考法條：《婚姻法》第八條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (一 )第四條。 148 未婚子女誰來撫養(yǎng)？ 解除同居關(guān)系時(shí)，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。哺乳期內(nèi)的子女，原則上應(yīng)由母方撫養(yǎng)；如父方條件好，母方同意，也可由父方撫養(yǎng)。子女如果已經(jīng)超過 10周歲，還 應(yīng)征求子女本人的意見。另外，一方將未成年的子女送他人收養(yǎng)，必須事先征得另一方的同意。 如果雙方就同居期間的子女撫養(yǎng)問題達(dá)不成一致意見，可以向法院起訴，法院必須受理。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (二 )第一條?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》 9。 149. 同居期間一方死亡，另一方有權(quán)利繼承遺產(chǎn)嗎？ 未按《婚姻法》的規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權(quán)的。這是因?yàn)?未婚同居不具備“夫妻的名分”。 但是有一種情況例外，如果男女雙方在 1994年 2月 1日之前就已經(jīng)開始同居的，由于法律承認(rèn)他們的事實(shí)婚姻關(guān)系，因此，生存的一方可以作為死者的配偶繼承遺產(chǎn)。 當(dāng)然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產(chǎn)的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權(quán)利繼承這份遺產(chǎn)。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (一 )第六條。 150. 什么叫直系血親和旁系血親？哪些近親屬之間不能結(jié)婚？ 直系血親：指有直接血緣關(guān)系的親屬，如父母與子女之間、祖父母與孫子女之間、外祖 父母 與外孫子女之間等都是直系血親。 旁系血親：直系血親以外，在血緣上和自己同出一源的親屬，如兄弟姐妹之間，表兄弟姐妹之間，自己與伯叔、姑母、舅父、姨母之間等，都是旁系血親。 眾所周知，近親結(jié)婚會(huì)導(dǎo)致遺傳質(zhì)量下降。為了優(yōu)生優(yōu)育的目的，國家禁止近親結(jié)婚，規(guī)定“直系血親和三代以內(nèi)的旁系血親”之間不能結(jié)婚。 哪些關(guān)系的近親屬屬于這個(gè)范圍之內(nèi)呢？ （一）父母和子女之間、爺爺奶奶和孫子孫女之間、姥姥姥爺和外孫子外孫女之間，當(dāng)然不 能結(jié)婚。 （二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能結(jié)婚。 （三）和自己的親兄弟姐妹、堂兄 弟姐