【導(dǎo)讀】地控制指標(biāo)》的通知；地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策》的通知；公司為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人實(shí)體，注冊(cè)資金2021. 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為平江工業(yè)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資、園林綠化、市政工程開(kāi)發(fā)與管理，中國(guó)移動(dòng)通信代辦業(yè)務(wù)等。截止至2021年底止，公司總資產(chǎn)為24067萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為00000萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為00%。高級(jí)工程師2人，工程師8人，且全部具有大專以上的文化學(xué)歷。項(xiàng)目占地畝，場(chǎng)地為淺丘林地，地勢(shì)起伏不大，無(wú)其他。建筑設(shè)施，無(wú)需拆遷。該址距京珠高速公路3公里，距107國(guó)道10公里，緊。中心建筑面積816平方米。經(jīng)研究表明，本項(xiàng)目。承辦單位作為政府類(lèi)企業(yè)，在企業(yè)入園、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上具備政策優(yōu)勢(shì)。車(chē)50分鐘即可抵達(dá)。目前，園區(qū)已形成以機(jī)械電子、有色金屬深。加工、食品深加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　

【正文】 本費(fèi)用估算 表。 盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利 潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比例。其計(jì)算公式如下： 投資利潤(rùn)率 = 年平均利潤(rùn)總額 100% 項(xiàng)目總投 資 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算， 本項(xiàng)目投產(chǎn)后正常年可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，實(shí)現(xiàn) 凈 利潤(rùn) ， 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率為 ％。 具體計(jì)算情況如下： 42 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 = 100% =% 投資利稅率 投資 利稅率 是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利稅總額（指年利潤(rùn)總額 +年銷(xiāo)售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資的比例。其計(jì)算公式如下： 投資利 稅 率 = 年平均利稅總額 100% 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元 。經(jīng)測(cè)算， 本項(xiàng)目投產(chǎn)后正常年可實(shí)現(xiàn) 凈 利潤(rùn) 萬(wàn)元， 繳納所得稅 ， 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率為 ％。具體計(jì)算情況如下： 本項(xiàng)目投資利稅率 = + 100% =% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目稅前（所得稅 前 ）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 經(jīng)測(cè)算，當(dāng) i=10%時(shí)，項(xiàng)目稅前（所得稅前 ）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。 投資回收期 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含 1 年的建設(shè)期）為 年，動(dòng)態(tài)投資回收期（含 1 年的建 設(shè)期）為 。 不確定性分析 43 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可知，出租 收費(fèi)價(jià)格、負(fù)荷及投資的變化對(duì)效益的影響比較敏感，但在出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或負(fù)荷降低 5%的情況下， 同時(shí) 投資增加 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目 收益 仍能 高于銀行貸款利率 ，顯示項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。當(dāng)內(nèi)部收益率為 10%時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ， 在預(yù)期可接受 范圍內(nèi)。項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 年。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 具體詳見(jiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)表和項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。 還貸分析 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行 8 年期長(zhǎng)期貸款 3000 萬(wàn)元，貸款利率為 %。項(xiàng)目建設(shè)期 1年，建設(shè)期內(nèi)只付息不還本；剩余 7年 貸款期 內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進(jìn)行還本付息。還本付息資金來(lái)源為廠房及輔助配套用房的出租收益 和部分公司自有資金 。 經(jīng)計(jì)算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息 3891萬(wàn)元，其中： 本金 3000萬(wàn)元，利息 891 萬(wàn)元。在貸款償還期內(nèi)，項(xiàng)目可產(chǎn)生現(xiàn)金收益 ，可全部用于項(xiàng)目貸款本 息的償還，項(xiàng)目?jī)攤采w率為 %。 通過(guò) 測(cè)算 分析可知， 項(xiàng)目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng) 。 具體詳見(jiàn)項(xiàng)目還本付息計(jì)劃表。 44 第十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 45 本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。簡(jiǎn)要分析如下 ： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目建成后入住率 不足 的風(fēng)險(xiǎn) 。 防范措施為 進(jìn)一步加大招商引資的力度， 鼓勵(lì)中小企業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 對(duì)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和政策支持 ，在稅收方面給予優(yōu)惠。 人員和管 理風(fēng)險(xiǎn) 人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施為 加大對(duì)公司 人力資源的管理， 構(gòu)建和完善 現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實(shí)際的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利于密切結(jié)合，將短期利于與長(zhǎng)期利益密切結(jié)合 。 資金風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下兩個(gè)方面：一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)到位，致使項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施，影響項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，不能如期收回投資 和如期償還貸款 。 防范措施為 廣辟 融資渠道， 力 促銀行貸款 資金的 按時(shí)足額到位 ；同時(shí)加 強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的現(xiàn)金流管理 ， 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，隨時(shí)掌握資金收支情況，對(duì)貸款資金做到?？?專 用、?？顚＿€。 建設(shè)項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長(zhǎng)沙）有限公司 法人代表 楊文儉 聯(lián)系人 顧昱 通訊地址 長(zhǎng)沙 經(jīng)開(kāi)區(qū) 板倉(cāng)南路 26 號(hào)新長(zhǎng)海中心服務(wù)外包基地 3 棟 A 座 24013 號(hào) 聯(lián)系電話 130****4909 傳真 郵政編碼 建設(shè)地點(diǎn) 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地 賓塘路與明月路交匯口東南角 46 立項(xiàng)審批部門(mén) 批準(zhǔn)文號(hào) 建 設(shè) 性 質(zhì) 新建 行業(yè)類(lèi)別及代碼 K7010 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 占地面積 (平方米 ) 綠化面積 (平方米 ) 14000 總投資 (萬(wàn)元 ) 其中：環(huán)保 投資 (萬(wàn)元 ) 332 環(huán)保投資占總投資比例 % 評(píng)價(jià)經(jīng)費(fèi) (萬(wàn)元 ) / 預(yù)期投產(chǎn)日期 2021 年 3 月 工程內(nèi)容及規(guī)模： 1 項(xiàng)目概況 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長(zhǎng)沙）有限公司是上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司在長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)成立的一家全資子公司，上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司是上海大眾汽車(chē)有限公司工會(huì)投資成立的全資子公司，主要為上海大眾的整車(chē)制造提供全方位的配套服務(wù)，業(yè)務(wù)涉 及生產(chǎn)制造、服務(wù)、貿(mào)易三大板塊，其中從屬生產(chǎn)制造板塊的四門(mén)兩蓋車(chē)身制造、油漆、改裝等業(yè)務(wù)，已構(gòu)成了上海大眾整車(chē)制造的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。作為上海大眾整車(chē)制造中的一環(huán)，上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司必將緊跟上海大眾汽車(chē)有限公司的發(fā)展腳步，在上海大眾汽車(chē)有限公司周邊形成相應(yīng)的配套生產(chǎn)能力。 為此，上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長(zhǎng)沙）有限公司在長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地購(gòu)地新建廠房， 該地塊位于上海大眾長(zhǎng)沙 分公司 生產(chǎn)基地 東 面的配套產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，不在上海大眾 汽車(chē)有限公司 長(zhǎng)沙 分公司年產(chǎn) 30 萬(wàn)輛乘用車(chē)項(xiàng)目用地 內(nèi) ，因此給排水、供電、污水預(yù)處理等公用和環(huán) 保工程不依托上海大眾 。 該廠房建成后， 將租賃給上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長(zhǎng)沙）有限公司 的子公司 （一期進(jìn)駐安萊德、聯(lián)晟、眾誼等三家公司，二期待定） 為上海大眾長(zhǎng)沙分公司生產(chǎn)汽車(chē)零部件和配件， 主要產(chǎn)品為車(chē)身焊接件、汽車(chē)金屬管件、小預(yù)裝件等。本次評(píng)價(jià)范圍包括聯(lián)合廠房、綜合樓及配套設(shè)施等， 所有入駐 企業(yè) 應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況另行進(jìn)行 環(huán)境影響評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)建設(shè)單位 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長(zhǎng)沙）有限公司 須按環(huán)保要求預(yù)設(shè)或預(yù)留環(huán)保設(shè)施，承租方進(jìn)駐后另行環(huán)評(píng)，并根據(jù)要求建設(shè)相應(yīng)的環(huán)保設(shè)施，負(fù)責(zé)環(huán)保設(shè)施的管理和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。 2 項(xiàng)目概 況 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地賓塘路與明月路交匯口東南角，地塊用地性質(zhì)為 47 工業(yè)用地。項(xiàng)目總用地面積 （合 畝），總建筑面積 。項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中一期投資 萬(wàn)元，二期投資 萬(wàn)元。本項(xiàng)目一期計(jì)劃 2021 年 4 月開(kāi)工， 9 月竣工；二期計(jì)劃 2021 年 10 月開(kāi)工， 2021 年 3 月竣工，總施工周期 12 個(gè)月。 周?chē)h(huán)境：擬建場(chǎng)地已完成土地平整，西面為上海大眾長(zhǎng)沙分公司生產(chǎn)用地，東、南、北面都為上海大眾配套零部件產(chǎn)業(yè)用地。 建設(shè) 內(nèi)容 本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期建筑面積 m2；二期建筑面積 26300m2。一期主要建筑物有 2 個(gè)聯(lián)合廠房（聯(lián)合廠房一、二）、綜合樓、動(dòng)力站房、 3 個(gè)周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)（周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)一、二、三）。二期主要建筑物有聯(lián)合廠房三。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1，項(xiàng)目組成見(jiàn)表 2。 表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 名稱 單位 指標(biāo) 備注 總用地面積 m2 建、構(gòu)筑物占地面積 m2 一期 總建筑面積 m2 計(jì)容積率總建筑面積 m2 廠房高度超過(guò) 8米按二層計(jì)算 其中 一期 綜合樓 m2 動(dòng)力站房 m2 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)一 m2 甲類(lèi) 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)二 m2 丙類(lèi) 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)三 m2 甲類(lèi) 聯(lián)合廠房一 m2 計(jì)容建筑面積 聯(lián)合廠房二 m2 計(jì)容建筑面積 電子地磅 m2 48 垃圾房 m2 門(mén)衛(wèi) m2 150 雨水蓄水池 m2 48 消防事故池 m2 147 雨棚 m2 4536 計(jì)容建筑面積 2268 單車(chē)棚 m2 124 二期 聯(lián)合廠房三 m2 26300 計(jì)容建筑面積 52600 道路及廣場(chǎng)面積 m2 23000 一期 17000，二期6000 建筑密度 % % 容積率 綠化率 % % 綠地面積 m2 14000 一期 8000，二期6000 圍墻長(zhǎng)度 m 1400 其中：透空圍墻 770，磚砌圍墻630 小汽車(chē)停車(chē)位 個(gè) 74 表 2 項(xiàng)目組成一覽 表 工程類(lèi)別 單項(xiàng)工程名稱 工程內(nèi)容 備注 一期建設(shè)內(nèi)容 主體工程 聯(lián)合廠房一 尺寸： 72m126m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度 8m，內(nèi)設(shè)二層生活輔房（用于生產(chǎn)管理） 聯(lián)合廠房二 尺寸： 72m126m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度 8m，內(nèi)設(shè)二層生活輔房（用于生產(chǎn)管理） 配套工程 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)一 尺寸： 5012m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)二 尺寸： 5412m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)三 尺寸： 4512m，單層鋼筋混凝 土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 動(dòng)力站房 尺寸： 4816m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 6m。布置內(nèi)容：開(kāi)關(guān)站、空壓機(jī)房、消防水泵房、冷卻循環(huán)水房、充電間等。 綜合樓 一層為餐廳、休息室、 ATM取款機(jī)、小賣(mài)部及辦公室；二層為機(jī)房和辦公室、活動(dòng)室；三層為辦公室 公用工程 給水 由市政給水管網(wǎng)引入 排水 雨污分流制排水，生活污水采用化糞池處理，預(yù)留生產(chǎn)廢 水處理設(shè)施位置 供電 采用 10kV 電源供電，電源由大眾長(zhǎng)沙分公司 110kV降壓站提供，總安裝容量約 3500kW 通風(fēng)空調(diào) 倉(cāng)庫(kù)設(shè)柜式空調(diào)機(jī)，綜合樓及生活輔房設(shè)分體式空調(diào)，廠 49 房庫(kù)設(shè)通風(fēng)系統(tǒng) 動(dòng)力 動(dòng)力站房?jī)?nèi)設(shè)壓縮空氣站 環(huán)保工程 廢氣治理 焊接、打磨區(qū)域設(shè)排風(fēng)凈化系統(tǒng)，預(yù)留除塵系統(tǒng)位置（包 括處理設(shè)備、排氣筒等） 廢水治理 綜合樓及生活輔房設(shè)化糞池，聯(lián)合廠房設(shè)隔油沉淀池 噪聲治理 動(dòng)力站房采用隔聲、減振等降噪措施，建議廠房墻體采用 吸聲材料，加強(qiáng)廠區(qū)綠化 固廢治理 一般固廢暫存室 危險(xiǎn)廢物暫存庫(kù) 綠化工程 廠區(qū)綠化率達(dá)到 % 二期建設(shè)內(nèi)容 主體工程 聯(lián)合廠房三 尺寸： 144m180m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度8m 配套設(shè)備 本項(xiàng)目動(dòng)力站房需配套設(shè)置相應(yīng)的動(dòng)力設(shè)備，生產(chǎn)設(shè)備由引進(jìn)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)情況引入（不計(jì)入本評(píng)價(jià)內(nèi)容）。本項(xiàng)目配套設(shè)備詳見(jiàn)表 3。 表 3 本項(xiàng)目主要配套動(dòng)力設(shè)備一覽表 序號(hào) 主要設(shè)備 規(guī)格 /型號(hào) 數(shù)量 （臺(tái) /套） 位置 備注 1 風(fēng)冷螺桿式空氣壓 縮機(jī) 20m3/min 2 動(dòng)力站房壓縮空氣站 1 用 1 備 2 高溫風(fēng)冷冷凍式壓 縮空氣干燥機(jī) 22m3/min 2 1 用 1 備 3 變壓器 SCB101000KVA/10/ 1 動(dòng)力站房開(kāi) 關(guān)站 4 變壓器 SCB101250KVA/10/ 1 聯(lián)合廠房一中部變 配電所 5 水泵 6 動(dòng)力站房 擬引入的產(chǎn)業(yè)和企業(yè) 擬引入產(chǎn)業(yè)： 工藝 以 焊接 、裝配為主（為 上海大眾長(zhǎng)沙分公司 年產(chǎn) 30 萬(wàn)輛乘用車(chē)項(xiàng)目配套的 汽車(chē)零部件 產(chǎn)業(yè)）。 擬引進(jìn)企業(yè)： 安萊德（主要進(jìn)行焊接件生產(chǎn)）、聯(lián)晟（主要進(jìn)行生產(chǎn)裝配）、眾誼（主要處理大眾廢料）。 總圖布置 在滿足先進(jìn)工藝流程、合理物流的前提下，根據(jù)用地的地理位置及特點(diǎn)，對(duì)全廠進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。將其分為廠前區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)三大功能區(qū)域。 廠 前區(qū)：位于用地的西北面，主要布置綜合樓、動(dòng)力站房等輔助用房及停車(chē)場(chǎng)。在西 50 面臨明月路設(shè)廠區(qū)主出入口，綜合樓呈一字型布置，共三層，前設(shè)小廣場(chǎng)，便于人流的集散和廠前景觀要求。在廣場(chǎng)中設(shè)有旗臺(tái)、廣場(chǎng)鋪地等，形成一有特色廠區(qū)環(huán)境空間。在廣場(chǎng)前合理布置有小汽車(chē)停車(chē)位，滿足公司車(chē)輛的停放要求。動(dòng)力站房和垃圾站的布置，主要是滿足生產(chǎn)輔助的要求。在西北面布置有獨(dú)立的停車(chē)場(chǎng)和單車(chē)棚，滿足員工停車(chē)的要求。 生產(chǎn)區(qū)：位于廠區(qū)的中部，由北往南依次為聯(lián)合廠房（一）、聯(lián)合廠房（二）；在南面設(shè)有電子地磅，滿足生產(chǎn)計(jì)量要求；在聯(lián)合廠房（一） 與聯(lián)合廠房（二）之間設(shè)有 36 米寬的雨棚，滿足生產(chǎn)及運(yùn)輸管理要求。在聯(lián)合廠房（一）與聯(lián)合廠房（二）的東面，布置聯(lián)合廠房（三），二期建設(shè)。在北面布置有貨流主出入口，滿足生產(chǎn)物流的要求。 倉(cāng)庫(kù)區(qū)：位于用地的西南面，分別布置有周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)一、周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)二、周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)三。滿足上海大眾生產(chǎn)所需的生產(chǎn)物料的倉(cāng)儲(chǔ)存放。在西南面臨城市道路明月路布置貨流次出入口，滿足物料的便捷運(yùn)出。 在北面和西面臨城市道路布置貨流出入口，滿足生產(chǎn)和運(yùn)輸?shù)囊蟆? 公用工程 給排水 （ 1）給水 本工程水源采用城市自來(lái)水，由市政道路給水管網(wǎng)提 供，供水壓力約為 。 根據(jù)可研報(bào)告，租