【導讀】地控制指標》的通知；地出讓最低價標準實施政策》的通知；公司為自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立法人實體，注冊資金2021. 萬元，經(jīng)營范圍為平江工業(yè)區(qū)建設項目投資、園林綠化、市政工程開發(fā)與管理，中國移動通信代辦業(yè)務等。截止至2021年底止，公司總資產(chǎn)為24067萬元，凈資產(chǎn)為00000萬元，資產(chǎn)負債率為00%。高級工程師2人，工程師8人，且全部具有大專以上的文化學歷。項目占地畝，場地為淺丘林地，地勢起伏不大，無其他。建筑設施，無需拆遷。該址距京珠高速公路3公里，距107國道10公里，緊。中心建筑面積816平方米。經(jīng)研究表明，本項目。承辦單位作為政府類企業(yè)，在企業(yè)入園、產(chǎn)業(yè)引導上具備政策優(yōu)勢。車50分鐘即可抵達。目前，園區(qū)已形成以機械電子、有色金屬深。加工、食品深加工為主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

　　

【正文】 本費用估算 表。 盈利能力指標的計算 投資利潤率 投資利潤率是指項目達到設計能力的一個正常運營年份的年利 潤總額與項目總投資的比例。其計算公式如下： 投資利潤率 = 年平均利潤總額 100% 項目總投 資 項目總投資為 萬元。 經(jīng)測算， 本項目投產(chǎn)后正常年可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn) 凈 利潤 ， 項目 投資利潤率為 ％。 具體計算情況如下： 42 本項目投資利潤率 = 100% =% 投資利稅率 投資 利稅率 是指項目達到設計能力的一個正常運營年份的年利稅總額（指年利潤總額 +年銷售稅金及附加）與項目總投資的比例。其計算公式如下： 投資利 稅 率 = 年平均利稅總額 100% 項目總投資 項目總投資為 萬元 。經(jīng)測算， 本項目投產(chǎn)后正常年可實現(xiàn) 凈 利潤 萬元， 繳納所得稅 ， 項目 投資利潤率為 ％。具體計算情況如下： 本項目投資利稅率 = + 100% =% 財務內(nèi)部收益率 經(jīng)測算，項目稅前（所得稅 前 ）財務內(nèi)部收益率為 %。 財務凈現(xiàn)值 經(jīng)測算，當 i=10%時，項目稅前（所得稅前 ）財務凈現(xiàn)值為 萬元。 投資回收期 經(jīng)測算，項目靜態(tài)投資回收期（含 1 年的建設期）為 年，動態(tài)投資回收期（含 1 年的建 設期）為 。 不確定性分析 43 對該項目進行敏感性分析計算可知，出租 收費價格、負荷及投資的變化對效益的影響比較敏感，但在出租收費標準或負荷降低 5%的情況下， 同時 投資增加 5%的不利因素影響下，項目 收益 仍能 高于銀行貸款利率 ，顯示項目有一定的抗風險能力。 財務分析結(jié)論 經(jīng)對本項目進行財務分析表明，項目具有一定的盈利能力，項目全部投資利潤率為 %，投資利稅率為 %，全部投資財務內(nèi)部收益率為 %。當內(nèi)部收益率為 10%時，其財務凈現(xiàn)值為 ， 在預期可接受 范圍內(nèi)。項目靜態(tài)投資回收期為 年。項目在財務上是可行的。 具體詳見項目利潤表和項目現(xiàn)金流量表。 還貸分析 項目申請銀行 8 年期長期貸款 3000 萬元，貸款利率為 %。項目建設期 1年，建設期內(nèi)只付息不還本；剩余 7年 貸款期 內(nèi)采取等額還本利息照付的方式進行還本付息。還本付息資金來源為廠房及輔助配套用房的出租收益 和部分公司自有資金 。 經(jīng)計算，在貸款償還期內(nèi)共需償還貸款本息 3891萬元，其中： 本金 3000萬元，利息 891 萬元。在貸款償還期內(nèi)，項目可產(chǎn)生現(xiàn)金收益 ，可全部用于項目貸款本 息的償還，項目償債覆蓋率為 %。 通過 測算 分析可知， 項目收益能夠較好地覆蓋貸款本息的償還，項目償債能力較強 。 具體詳見項目還本付息計劃表。 44 第十 一 章 風險分析 45 本項目存在的風險主要有市場風險、人員風險、管理風險、資金風險等。簡要分析如下 ： 市場風險 市場風險主要是項目建成后入住率 不足 的風險 。 防范措施為 進一步加大招商引資的力度， 鼓勵中小企業(yè)租賃標準廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營， 對租賃標準廠房的企業(yè)進行獎勵和政策支持 ，在稅收方面給予優(yōu)惠。 人員和管 理風險 人員風險主要是指可能存在人員素質(zhì)不高和關鍵管理、技術人員流失給項目造成的風險。 防范措施為 加大對公司 人力資源的管理， 構(gòu)建和完善 現(xiàn)代企業(yè)制度，建立符合企業(yè)目前實際的具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企業(yè)整體利益與員工個人利于密切結(jié)合，將短期利于與長期利益密切結(jié)合 。 資金風險 項目的資金風險主要來源于以下兩個方面：一是建設資金未能及時落實到位，致使項目無法按期實施，影響項目發(fā)揮效益；二是項目建成后，不能如期收回投資 和如期償還貸款 。 防范措施為 廣辟 融資渠道， 力 促銀行貸款 資金的 按時足額到位 ；同時加 強對項目運營期的現(xiàn)金流管理 ， 建立健全的財務管理制度，隨時掌握資金收支情況，對貸款資金做到?？?專 用、專款專還。 建設項目基本情況 項目名稱 標準廠房建設項目 建設單位 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長沙）有限公司 法人代表 楊文儉 聯(lián)系人 顧昱 通訊地址 長沙 經(jīng)開區(qū) 板倉南路 26 號新長海中心服務外包基地 3 棟 A 座 24013 號 聯(lián)系電話 130****4909 傳真 郵政編碼 建設地點 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地 賓塘路與明月路交匯口東南角 46 立項審批部門 批準文號 建 設 性 質(zhì) 新建 行業(yè)類別及代碼 K7010 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 占地面積 (平方米 ) 綠化面積 (平方米 ) 14000 總投資 (萬元 ) 其中：環(huán)保 投資 (萬元 ) 332 環(huán)保投資占總投資比例 % 評價經(jīng)費 (萬元 ) / 預期投產(chǎn)日期 2021 年 3 月 工程內(nèi)容及規(guī)模： 1 項目概況 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長沙）有限公司是上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司在長沙經(jīng)開區(qū)成立的一家全資子公司，上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司是上海大眾汽車有限公司工會投資成立的全資子公司，主要為上海大眾的整車制造提供全方位的配套服務，業(yè)務涉 及生產(chǎn)制造、服務、貿(mào)易三大板塊，其中從屬生產(chǎn)制造板塊的四門兩蓋車身制造、油漆、改裝等業(yè)務，已構(gòu)成了上海大眾整車制造的一個必要環(huán)節(jié)。作為上海大眾整車制造中的一環(huán)，上海大眾聯(lián)合發(fā)展有限公司必將緊跟上海大眾汽車有限公司的發(fā)展腳步，在上海大眾汽車有限公司周邊形成相應的配套生產(chǎn)能力。 為此，上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長沙）有限公司在長沙經(jīng)開區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地購地新建廠房， 該地塊位于上海大眾長沙 分公司 生產(chǎn)基地 東 面的配套產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，不在上海大眾 汽車有限公司 長沙 分公司年產(chǎn) 30 萬輛乘用車項目用地 內(nèi) ，因此給排水、供電、污水預處理等公用和環(huán) 保工程不依托上海大眾 。 該廠房建成后， 將租賃給上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長沙）有限公司 的子公司 （一期進駐安萊德、聯(lián)晟、眾誼等三家公司，二期待定） 為上海大眾長沙分公司生產(chǎn)汽車零部件和配件， 主要產(chǎn)品為車身焊接件、汽車金屬管件、小預裝件等。本次評價范圍包括聯(lián)合廠房、綜合樓及配套設施等， 所有入駐 企業(yè) 應根據(jù)實際情況另行進行 環(huán)境影響評價。 本項目設計時建設單位 上海大眾聯(lián)合發(fā)展（長沙）有限公司 須按環(huán)保要求預設或預留環(huán)保設施，承租方進駐后另行環(huán)評，并根據(jù)要求建設相應的環(huán)保設施，負責環(huán)保設施的管理和維護，確保其正常運行。 2 項目概 況 本項目位于長沙經(jīng)開區(qū)榔梨產(chǎn)業(yè)基地賓塘路與明月路交匯口東南角，地塊用地性質(zhì)為 47 工業(yè)用地。項目總用地面積 （合 畝），總建筑面積 。項目總投資 萬元，其中一期投資 萬元，二期投資 萬元。本項目一期計劃 2021 年 4 月開工， 9 月竣工；二期計劃 2021 年 10 月開工， 2021 年 3 月竣工，總施工周期 12 個月。 周圍環(huán)境：擬建場地已完成土地平整，西面為上海大眾長沙分公司生產(chǎn)用地，東、南、北面都為上海大眾配套零部件產(chǎn)業(yè)用地。 建設 內(nèi)容 本項目分兩期建設，一期建筑面積 m2；二期建筑面積 26300m2。一期主要建筑物有 2 個聯(lián)合廠房（聯(lián)合廠房一、二）、綜合樓、動力站房、 3 個周轉(zhuǎn)倉庫（周轉(zhuǎn)倉庫一、二、三）。二期主要建筑物有聯(lián)合廠房三。 項目主要技術經(jīng)濟指標見表 1，項目組成見表 2。 表 1 主要技術經(jīng)濟指標一覽表 名稱 單位 指標 備注 總用地面積 m2 建、構(gòu)筑物占地面積 m2 一期 總建筑面積 m2 計容積率總建筑面積 m2 廠房高度超過 8米按二層計算 其中 一期 綜合樓 m2 動力站房 m2 周轉(zhuǎn)倉庫一 m2 甲類 周轉(zhuǎn)倉庫二 m2 丙類 周轉(zhuǎn)倉庫三 m2 甲類 聯(lián)合廠房一 m2 計容建筑面積 聯(lián)合廠房二 m2 計容建筑面積 電子地磅 m2 48 垃圾房 m2 門衛(wèi) m2 150 雨水蓄水池 m2 48 消防事故池 m2 147 雨棚 m2 4536 計容建筑面積 2268 單車棚 m2 124 二期 聯(lián)合廠房三 m2 26300 計容建筑面積 52600 道路及廣場面積 m2 23000 一期 17000，二期6000 建筑密度 % % 容積率 綠化率 % % 綠地面積 m2 14000 一期 8000，二期6000 圍墻長度 m 1400 其中：透空圍墻 770，磚砌圍墻630 小汽車停車位 個 74 表 2 項目組成一覽 表 工程類別 單項工程名稱 工程內(nèi)容 備注 一期建設內(nèi)容 主體工程 聯(lián)合廠房一 尺寸： 72m126m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度 8m，內(nèi)設二層生活輔房（用于生產(chǎn)管理） 聯(lián)合廠房二 尺寸： 72m126m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度 8m，內(nèi)設二層生活輔房（用于生產(chǎn)管理） 配套工程 周轉(zhuǎn)倉庫一 尺寸： 5012m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 周轉(zhuǎn)倉庫二 尺寸： 5412m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 周轉(zhuǎn)倉庫三 尺寸： 4512m，單層鋼筋混凝 土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 動力站房 尺寸： 4816m，單層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，高度 6m。布置內(nèi)容：開關站、空壓機房、消防水泵房、冷卻循環(huán)水房、充電間等。 綜合樓 一層為餐廳、休息室、 ATM取款機、小賣部及辦公室；二層為機房和辦公室、活動室；三層為辦公室 公用工程 給水 由市政給水管網(wǎng)引入 排水 雨污分流制排水，生活污水采用化糞池處理，預留生產(chǎn)廢 水處理設施位置 供電 采用 10kV 電源供電，電源由大眾長沙分公司 110kV降壓站提供，總安裝容量約 3500kW 通風空調(diào) 倉庫設柜式空調(diào)機，綜合樓及生活輔房設分體式空調(diào)，廠 49 房庫設通風系統(tǒng) 動力 動力站房內(nèi)設壓縮空氣站 環(huán)保工程 廢氣治理 焊接、打磨區(qū)域設排風凈化系統(tǒng)，預留除塵系統(tǒng)位置（包 括處理設備、排氣筒等） 廢水治理 綜合樓及生活輔房設化糞池，聯(lián)合廠房設隔油沉淀池 噪聲治理 動力站房采用隔聲、減振等降噪措施，建議廠房墻體采用 吸聲材料，加強廠區(qū)綠化 固廢治理 一般固廢暫存室 危險廢物暫存庫 綠化工程 廠區(qū)綠化率達到 % 二期建設內(nèi)容 主體工程 聯(lián)合廠房三 尺寸： 144m180m，單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，柱距為 9m，高度8m 配套設備 本項目動力站房需配套設置相應的動力設備，生產(chǎn)設備由引進企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)情況引入（不計入本評價內(nèi)容）。本項目配套設備詳見表 3。 表 3 本項目主要配套動力設備一覽表 序號 主要設備 規(guī)格 /型號 數(shù)量 （臺 /套） 位置 備注 1 風冷螺桿式空氣壓 縮機 20m3/min 2 動力站房壓縮空氣站 1 用 1 備 2 高溫風冷冷凍式壓 縮空氣干燥機 22m3/min 2 1 用 1 備 3 變壓器 SCB101000KVA/10/ 1 動力站房開 關站 4 變壓器 SCB101250KVA/10/ 1 聯(lián)合廠房一中部變 配電所 5 水泵 6 動力站房 擬引入的產(chǎn)業(yè)和企業(yè) 擬引入產(chǎn)業(yè)： 工藝 以 焊接 、裝配為主（為 上海大眾長沙分公司 年產(chǎn) 30 萬輛乘用車項目配套的 汽車零部件 產(chǎn)業(yè)）。 擬引進企業(yè)： 安萊德（主要進行焊接件生產(chǎn)）、聯(lián)晟（主要進行生產(chǎn)裝配）、眾誼（主要處理大眾廢料）。 總圖布置 在滿足先進工藝流程、合理物流的前提下，根據(jù)用地的地理位置及特點，對全廠進行統(tǒng)籌規(guī)劃。將其分為廠前區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、倉庫區(qū)三大功能區(qū)域。 廠 前區(qū)：位于用地的西北面，主要布置綜合樓、動力站房等輔助用房及停車場。在西 50 面臨明月路設廠區(qū)主出入口，綜合樓呈一字型布置，共三層，前設小廣場，便于人流的集散和廠前景觀要求。在廣場中設有旗臺、廣場鋪地等，形成一有特色廠區(qū)環(huán)境空間。在廣場前合理布置有小汽車停車位，滿足公司車輛的停放要求。動力站房和垃圾站的布置，主要是滿足生產(chǎn)輔助的要求。在西北面布置有獨立的停車場和單車棚，滿足員工停車的要求。 生產(chǎn)區(qū)：位于廠區(qū)的中部，由北往南依次為聯(lián)合廠房（一）、聯(lián)合廠房（二）；在南面設有電子地磅，滿足生產(chǎn)計量要求；在聯(lián)合廠房（一） 與聯(lián)合廠房（二）之間設有 36 米寬的雨棚，滿足生產(chǎn)及運輸管理要求。在聯(lián)合廠房（一）與聯(lián)合廠房（二）的東面，布置聯(lián)合廠房（三），二期建設。在北面布置有貨流主出入口，滿足生產(chǎn)物流的要求。 倉庫區(qū)：位于用地的西南面，分別布置有周轉(zhuǎn)倉庫一、周轉(zhuǎn)倉庫二、周轉(zhuǎn)倉庫三。滿足上海大眾生產(chǎn)所需的生產(chǎn)物料的倉儲存放。在西南面臨城市道路明月路布置貨流次出入口，滿足物料的便捷運出。 在北面和西面臨城市道路布置貨流出入口，滿足生產(chǎn)和運輸?shù)囊蟆? 公用工程 給排水 （ 1）給水 本工程水源采用城市自來水，由市政道路給水管網(wǎng)提 供，供水壓力約為 。 根據(jù)可研報告，租