農村買賣房屋協(xié)議書(匯總9篇)-資料下載頁
2025-08-17 03:30本頁面
【正文】 讓。因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務院辦公廳5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉讓，城鎮(zhèn)居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經(jīng)濟組織以外的農村村民購買農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權屬性，也應當認定無效。另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[]19號)第4條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦赵?9和20兩個文件并非行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。三、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規(guī)關于農村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制
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