【正文】 力認定進行探討。一、 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景農(nóng)村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補償?shù)纫蛩?，房屋現(xiàn)價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中，因城中村改造拆遷補償?shù)仍颍芏嘁郧百u了房屋的人起訴至法院，要求確認所簽合同無效，相互返還財產(chǎn)，引發(fā)一系列糾紛。二、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題，20xx年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。”該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時具備以下條件：轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員。受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意。宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。因此，在實踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當認定無效。另一種觀點認為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的39。有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院1999年和2004年兩個文件并非行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。三、司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。房屋買賣合同協(xié)議二十篇八家庭電話：_____________。手機號碼：______________家庭電話：______________。手機號碼：______________根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達成如下協(xié)議：第一條 房屋基本情況(一)賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：____________【區(qū)(縣)】_________號(室)。該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。隨該房屋同時轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一。第二條 房屋權(quán)屬情況(一)該房屋所有權(quán)證證號為：________________________。(二)土地使用狀況該房屋占用的國有土地使用權(quán)以________(出讓或劃撥)方式獲得。土地使用權(quán)證號為：________________________，土地使用權(quán)年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。乙方應(yīng)當辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。(三)該房屋性質(zhì)為商品房。(四)該房屋的抵押情況為未設(shè)定抵押。(五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。)達成本交易。中介費用為本合同房屋總價的3%，買賣雙方各承擔一半中介費，中介費在房屋所有權(quán)證過戶到買方名下之日支付。無論任何原因?qū)е卤窘灰孜醋詈笸瓿桑阎Ц兜闹薪橘M應(yīng)該全部退還。第四條 成交價格和付款方式(一)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小寫)_________________________元整(大寫)。上述房屋價格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。(二)買方付款方式如下：年 月 日附件一 房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況(一)房屋附屬設(shè)施設(shè)備：供水：【自來水】【礦泉水】【熱水】【中水】：___________外供暖氣：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________電視饋線：【無線】【有線(數(shù)字、模擬)】：_________________其他：(二)房屋家具、電器、用品情況雙人床：單人床：床頭柜：梳妝臺：衣柜：書柜：寫字臺：沙發(fā)：茶幾：椅子：1餐桌：1電視柜：1電視：1冰箱：1洗衣機：1熱水器：1空調(diào)：1燃氣灶：1排油煙機：飲水機：2電話機：2其他：(三)房屋配套物品【水ic卡】【電ic卡】【氣ic卡】?！居芯€電視交費憑證】【電話交費憑證】【adsl(上網(wǎng))交費憑證】。