20xx年土地房屋買賣合同(精選8篇)-資料下載頁
2025-08-06 19:19本頁面
【正文】 同一集體經(jīng)濟組織成員之間宅基地上房屋買賣合同，只要符合《合同法》的規(guī)定，就應當有效。另外山東省高級人民法院有指導意見。山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔20xx〕201號)規(guī)定：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效?！奔w經(jīng)濟組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同無效。根據(jù)《物權法》第一百五十三條和《土地管理法》第六十三條以及國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》以及山東省高院的指導意見等規(guī)定，集體經(jīng)濟組織以外的人員，無論是城鎮(zhèn)居民或者同樣具有農(nóng)村居民身份但是和出賣房屋人不是同一經(jīng)濟組織的人員，所簽訂的農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同無效。這一點，目前審判實務判決結果比較一致，觀點統(tǒng)一。(二)集體建設用地上房屋買賣合同的效力對于集體建設用地上房屋買賣合同的效力，法律法規(guī)均沒有明確規(guī)定。分析《土地管理法》第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。但是土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！北緱l法律規(guī)定僅僅對集體建設用地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的限制性規(guī)定，不是完全禁止性規(guī)定，且限制的是建設用地使用權，也不是房屋所有權。并且從目前法律實際執(zhí)行情況來看，集體經(jīng)濟組織出租集體建設用地的情況不僅大量存在，而且各地法院審判實務均有判決集體建設用地使用權出租合同有效的判例。對此條法律規(guī)定落實已經(jīng)有了松動的跡象。此類房屋買賣合同比較復雜，需詳細分析。出于牟利等原因，集體經(jīng)濟組織往往利用集體建設用地，興建住房、商業(yè)用房或者工業(yè)用房。如社會主義新農(nóng)村建設或者農(nóng)村拆除舊住宅集中新建住房，很多情況下，出于經(jīng)濟利益的考慮，在滿足本集體經(jīng)濟組織成員住房需求的情況下，額外建一些住房，出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員。集體經(jīng)濟組織企業(yè)，建設了商業(yè)用房或者工業(yè)用房，后來經(jīng)營不下去，將商業(yè)用房或者工業(yè)用房出售。集體經(jīng)濟組織主要是村民委員會或者居民委員會為房屋買賣合同出售方，集體經(jīng)濟組織以外的成員為購買方。集體建設用地上房屋買賣合同主要分為兩類：集體建設用地上住房買賣合同和集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同。區(qū)別不同情形進一步分析，才能認定合同的效力。針對集體經(jīng)濟組織利用集體建設用地建成房屋后出售的情形，《土地管理法》第六十三條的規(guī)定并不完全符合適用條件。根據(jù)《物權法》第三十條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！奔w經(jīng)濟組織建成房屋后，就享有房屋所有權，不需要登記公示物權。又根據(jù)《物權法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效。未辦理物權登記的，不影響合同效力?！睂⒑贤Я臀餀噢D(zhuǎn)移做了區(qū)分，物權是否轉(zhuǎn)移不是判斷合同的效力的要件。所以集體建設用地上房屋買賣合同可以有效。集體建設用地上的住房買賣合同以認定無效為一般原則，認定有效為例外情形。有關的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等，均禁止農(nóng)村居民在宅基地上所建的私有住房出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員，并沒有禁止集體經(jīng)濟組織將住房出售，只有限制性規(guī)定。在保證農(nóng)村居民“一戶一宅”或者“一戶一房”的前提下，經(jīng)村民會議同意或者村民會議授權村民代表同意，集體建設用地上的住房買賣合同可以有效。畢竟集體土地的所有權和集體建設用地上的所有權人是集體經(jīng)濟組織全體成員，只有全體成員才有對房屋的處分權。集體建設用地上的非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同以認定有效為一般原則，認定無效為例外情形。有關的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等均沒有禁止集體建設用地上的非住房的買賣，并且根據(jù)《土地管理法》第六十三條但書的規(guī)定，一定情形下，集體建設用地使用權可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。只要集體經(jīng)濟組織和購買方簽訂了集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同，一般情況下就可以認定為有效。除非村民會議或者村民會議授權村民代表不同意出售的情形，才可以認定集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房)買賣合同無效。
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