【正文】 租賃合同的效力、出租人是否同意固定添附、合同履行期間、裝飾裝修是否形成附和、出租人是否同意利用固定添附、租賃雙方對(duì)于租賃合同無效或解除是否存在過錯(cuò)及過程程度等案件事實(shí)的不同，出租方是否需對(duì)固定添附進(jìn)行賠償或補(bǔ)償，固定添附的賠償或補(bǔ)償是按照現(xiàn)值還是殘值計(jì)價(jià)以及賠償或補(bǔ)償?shù)木唧w金額等均有所不同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問題的解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條分別對(duì)租賃合同無效時(shí)候經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理、合同履行屆滿或解除時(shí)未形成附和的裝飾裝修物的處理、合同解除時(shí)形成附和的裝飾裝修物的處理、租賃期間屆滿時(shí)附和裝飾裝修物的處理、承租人擅自裝飾裝修及擴(kuò)建費(fèi)用的處理等均作了明確的規(guī)定。三、法院訴訟指導(dǎo)與釋明。合同無效及后果處理釋明租賃合同糾紛中，不管原告的訴請(qǐng)是什么，無論是解除合同還是繼續(xù)履行合同，合同的效力是法院審理的第一要?jiǎng)?wù)。當(dāng)法官發(fā)現(xiàn)合同存在無效情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)向各方當(dāng)事人釋明合同可能存在無效情形，并詢問雙方當(dāng)事人是否需要對(duì)租賃物的返還、固定添附的處理等因合同無效導(dǎo)致的后果進(jìn)行處理，并向雙方釋明如不及時(shí)處理合同無效后果將可能對(duì)雙方當(dāng)事人造成的不利后果?？罩米赓U物的及時(shí)交接租賃合同糾紛往往審理周期較長(zhǎng)，訴訟程序中法官應(yīng)注重動(dòng)態(tài)關(guān)注租賃物的使用現(xiàn)狀，當(dāng)發(fā)現(xiàn)租賃物已處于無人利用及收益的空置狀態(tài)時(shí)，應(yīng)向雙方當(dāng)事人釋明風(fēng)險(xiǎn)，盡量安排爭(zhēng)議雙方先行交接標(biāo)的物以避免雙方的損失擴(kuò)大及矛盾升級(jí)?？罐q與反訴處理在租賃合同糾紛案件中，經(jīng)常出現(xiàn)被告將反訴內(nèi)容作為答辯意見提出，要求直接在本訴中處理或抵扣的情況。比如，出租方起訴承租方搬離租賃物，而承租方答辯出租方應(yīng)賠償裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失等。針對(duì)此類情況，法官應(yīng)在對(duì)基礎(chǔ)合同條款進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確判斷被告相關(guān)主張是屬于抗辯還是反訴，并根據(jù)個(gè)案情況分別予以釋明。屬于反訴范疇的，應(yīng)向被告釋明主張應(yīng)作為反訴提起，并盡快將反訴狀送達(dá)原告以加快審理周期。違約金的調(diào)整與舉證責(zé)任分配《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式有繼續(xù)履行、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等，這些形式上均可適用于租賃合同。一般情況下，法官應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人合同的約定，結(jié)合當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的方式。對(duì)于違約金金額的確定，法官應(yīng)注重行使釋明權(quán)，即使被告明確抗辯其不構(gòu)成違約、不應(yīng)承擔(dān)違約金的情況下，法官也應(yīng)進(jìn)一步釋明其具有要求法院調(diào)整違約金的權(quán)利、并詢問其對(duì)違約金金額是否過高、是否要求法院予以調(diào)整。法官應(yīng)特別注重從誠(chéng)實(shí)信用原則、公平原則出發(fā)，根據(jù)當(dāng)事人的違約責(zé)任、守約方的實(shí)際損失等情況確定違約金。需要說明的是，在被告抗辯違約金過高、要求調(diào)整違約金的情況下，違約金過高的舉證責(zé)任應(yīng)分配給被告。押金或保證金等處理為了及時(shí)化解矛盾、減少當(dāng)事人訴累，在涉及合同無效、解除、到期等租賃合同糾紛中，即使雙方當(dāng)事人未提及，法官也應(yīng)主動(dòng)詢問承租方有無支付過押金或租賃保證金等，具體金額多少，雙方對(duì)相關(guān)費(fèi)用的處理是什么意見等，并在符合合同約定及法律規(guī)定的情況下，在案件中對(duì)相關(guān)費(fèi)用的返還或抵扣一并處理。工程合同糾紛管轄法院篇十一工程竣工后投入使用多年，施工企業(yè)仍然拿不到工程款，民工拿不到工資。工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，“公說公有理，婆說婆有理”，建設(shè)單位和施工企業(yè)僵持不下，在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，類似的問題還有很多，諸如合同是否有效，是否存在違法分包工程，建設(shè)單位與施工單位解除合同的條件是否具備，工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷由誰承擔(dān)責(zé)任，未完工程的工程價(jià)款如何結(jié)算，工程欠款利息從何時(shí)計(jì)起等等，這些問題不僅困擾著施工企業(yè)、建設(shè)單位，也使法院在審理這類案件時(shí)感到無所適從。面對(duì)這些問題，9月29日最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(簡(jiǎn)稱“司法解釋”)，并從1月1日起開始施行?！八痉ń忉尅敝苯雨P(guān)系到建設(shè)單位、施工單位等各方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)于建筑行業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。記者近日采訪了廣東智洋律師事務(wù)所黃剛強(qiáng)律師，他從十個(gè)方面對(duì)“司法解釋”進(jìn)行了解讀。五種合同無效?！八痉ń忉尅闭J(rèn)為以下五種合同無效：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)。二是沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義。三是建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效。四是承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程。五是承包人違法分包建設(shè)工程。合同無效工程合格工程款參照約定結(jié)算?！八痉ń忉尅钡?條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無效以后，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，可以參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款。這一規(guī)定與以往有很大的不同。一方面，過去，宣布合同無效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同進(jìn)行結(jié)算，現(xiàn)在明確規(guī)定，工程合格才能結(jié)算。另一方面，以前宣布合同無效，原來的約定可以不參照，現(xiàn)在規(guī)定工程款參照約定結(jié)算，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動(dòng)和建筑材料物化在建筑產(chǎn)品的過程。合同被確認(rèn)無效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能適用返還的方式使合同恢復(fù)到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞教幚?。“司法解釋”確立了參照合同約定結(jié)算工程價(jià)款的折價(jià)補(bǔ)償原則。工程合同糾紛管轄法院篇十二根據(jù)某法院的調(diào)查，建筑工程承包合同糾紛案件中，有70％的案件存在掛靠建筑企業(yè)的問題。即掛靠企業(yè)以被掛靠建筑企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行投標(biāo)，以被掛靠企業(yè)第n工程隊(duì)或第n項(xiàng)目部的名義組織施工；掛靠企業(yè)或個(gè)人向被掛靠企業(yè)按工程量的一定比例繳納管理費(fèi)；掛靠者均為一些個(gè)體工程隊(duì)或沒有資質(zhì)證書的集體建筑企業(yè)。此類案件的多數(shù)情況為工程完畢時(shí)，掛靠者將工程款提走，將債務(wù)甩給被掛靠企業(yè)。一旦發(fā)生糾紛或?qū)ν鈧鶆?wù)不能清償，被掛靠企業(yè)則成為被告。雙方在主觀上均有過錯(cuò)，訴訟時(shí)，應(yīng)以掛靠的企業(yè)或。個(gè)人和被掛靠的建筑企業(yè)為共同被告，按責(zé)任大小，共同承擔(dān)或連帶承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)于被掛靠企業(yè)提起的向掛靠企業(yè)或個(gè)人請(qǐng)求給付管理費(fèi)或承包費(fèi)的問題。上述行為同樣違反國(guó)家禁止性規(guī)定，為無效民事行為。其訴訟請(qǐng)求不予支持，并按建筑工程行政法規(guī)的規(guī)定，建議主管部門進(jìn)行行政處罰。通常情況下，工程量的增減，均有建設(shè)單位或施工方的工程變更單，經(jīng)對(duì)方確認(rèn)后進(jìn)行施工。但具體實(shí)施中，在發(fā)生增減工程量或變更工程量時(shí)，雙方口頭約定的情況，事后無變更單或記錄，由此常常發(fā)生新的糾紛。這類問題的解決，筆者認(rèn)為可以采取委托工程監(jiān)理部門對(duì)工程量的增減進(jìn)行測(cè)定或鑒定的辦法進(jìn)行，以鑒定結(jié)論為依據(jù)定案處理?，F(xiàn)場(chǎng)鑒定中，可以要求雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，對(duì)鑒定或測(cè)定工作進(jìn)行監(jiān)督，并在鑒定結(jié)論上簽字。工程決算審計(jì)結(jié)論是否可以作為定案依據(jù)的問題。某房屋開發(fā)公司的安居工程由某建筑工程公司中標(biāo)承建，雙方在建筑工程承包合同中約定：鋁合金窗戶175元／平方米。在案件審理中，因未對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行決算審計(jì)，法院在委托審計(jì)中，審計(jì)部門按審計(jì)行業(yè)的審計(jì)規(guī)定，將鋁合金窗戶工程造價(jià)定為372元／平方米。比雙方約定高出5萬余元。不但未能解決問題，反而使雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生新的糾紛。如何定論，意見分歧。