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20xx年房屋質押借款合同(5篇)-資料下載頁

2025-08-01 21:37本頁面
  

【正文】 權的實現(xiàn)與承租權的行使有無沖突?如何解決?這些都是房屋租賃、抵押中常見的問題。抵押權與出租權是房屋所有權人的權利,房屋所有權人將已抵押房屋出租的,租賃合同有效,但租賃權不能對抗抵押權。《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關系,而與出租人建立買賣關系,該第三人是善意第三人。在此情況下,承租人的優(yōu)先購買權不能對抗善意第三人。另一種觀點認為,只有在動產取得問題上存在善意取得制度,不動產取得不存在善意取得問題,承租人優(yōu)先購買權是法定的權利,可以對抗任何第三人。高級人民法院傾向第一種觀點。這樣處理有利于保護第三人的交易安全,在當前房價上漲形勢下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造租賃合同關系,達到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購買權因此不能實現(xiàn)的,可以請求出租人進行賠償。一、租賃的房屋能否進行抵押?如何實現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權?出租人可以將出租的房屋進行抵押,房屋租賃不影響抵押權人實現(xiàn)其優(yōu)先受償權。同時,抵押權的實現(xiàn)亦不影響房屋租賃合同的繼續(xù)履行,也就是說,房屋租賃合同的效力及于買受人。房屋租賃關系直接針對的是房屋使用、收益的權利,而抵押權針對的是房屋的交換價值,二者并無本質沖突,出租人可以對房屋行使充分的處分權。抵押權人對已出租的房屋同意抵押的,該風險由其自行承擔,抵押權人不能以該權利對抗房屋房屋租賃承租權。抵押權實現(xiàn)后,也不影響房屋租賃合同的履行。為此,《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現(xiàn)后,房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。二、抵押的房屋能否進行房屋租賃?房屋租賃合同是否有效?抵押權與出租權是房屋所有權人的權利,房屋所有權人將已抵押房屋出租的,房屋租賃合同有效,但房屋租賃權不能對抗抵押權?!蛾P于適用若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現(xiàn)后,房屋租賃合同對受讓人不具有約束力?!?。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知房屋租賃承租人該財產已抵押,抵押人,第三人因此可能不知道所購房屋上存在房屋租賃關系,而與出租人建立買賣關系,該第三人是善意第三人。在此情況下,房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權不能對抗善意第三人。另一種觀點認為,只有在動產取得問題上存在善意取得制度,不動產取得不存在善意取得問題,房屋租賃承租人優(yōu)先購買權是法定的權利,可以對抗任何第三人。筆者傾向第一種觀點。這樣處理有利于保護第三人的交易安全,在當前房價上漲形勢下,也可防止部分出賣人為反悔賣房,惡意與他人串通假造房屋租賃合同關系,達到悔約的目的。房屋租賃承租人的優(yōu)先購買權因此不能實現(xiàn)的,可以請求出租人進行賠償。
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