【正文】 或者當(dāng)事人另有約定的除外：
　　(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的。
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！薄?br />　　根據(jù)上述規(guī)定，”。買賣不破租賃”。是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
　　但是，”。買賣不破租賃”。受到約定限制和法定限制：
　?、佼?dāng)事人另有約定除外：”。買賣不破租賃”。受當(dāng)事人另有約定限制。
　　②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的，”。買賣不破租賃”。受限制。
　　③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”。買賣不破租賃”。受限制。
　　【提示】
　　”。買賣不破租賃”。受到事先抵押權(quán)、事前查封和當(dāng)事人約定的限制。
　　?
　　《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
　　《解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
　　根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
　　【提示】
　　①在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)時，出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。
　　②”。合理期限”。沒有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條”。拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”。規(guī)定?！睹裢ㄒ庖姟返?18條規(guī)定的”。前3個月通知”。已作廢。
　　?
　　《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
　　《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
　　(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。
　　(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。
　　(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。
　　(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
　　根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。
　　(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：
　　，承租人未參加拍賣的。
　　，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。
　　(2)房屋共有人、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)：
　　。
　　。
　　(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
　　【提示】
　　承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的，承租人均不得請求優(yōu)先購買權(quán)。
　　，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效?
　　《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定已經(jīng)作廢，”。出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。
　　《解釋》第21條規(guī)定，”。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?。
　　根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的：
　　(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效。
　　(2)承租人只能請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　【提示】
　　隨著《民通意見》第118條規(guī)定的廢止，承租人無權(quán)請求法院確認(rèn)違反承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效。
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　　《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定，凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合”。兩便”。原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
　　上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見。
　　(1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄。
　　(2)個別由被告所在地法院管轄更符合”。兩便”。原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄