【正文】 象比比皆是。
　　二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀
　　新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金（裝修無(wú)損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運(yùn)行費(fèi)4項(xiàng)。大多數(shù)業(yè)主對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金收費(fèi)意見(jiàn)較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：
　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)淡薄。
　　水、電收費(fèi)難。一是二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽蟆６鞘芨鞣N因素的影響，有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。
　　三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本現(xiàn)狀
　　經(jīng)營(yíng)成本購(gòu)成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設(shè)施維護(hù)占3%，清潔費(fèi)占4%，綠化費(fèi)占3%，辦公費(fèi)占3%，交通、培訓(xùn)、服裝、社區(qū)文化等費(fèi)用占3%，稅費(fèi)占8%。
　　吉州區(qū)作為市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
　　由于已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40－60%，極個(gè)別達(dá)到90%以上。
　　當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。
　　由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
　　四、明確服務(wù)類型，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行類別管理。
　　多層、高層住宅和經(jīng)濟(jì)適用、福利房、商鋪、寫(xiě)字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費(fèi)、電梯綜合運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)、裝修垃圾處理費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　五、加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)建議
　　完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。如《省物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖明確了各等級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)范圍，可細(xì)化明確規(guī)定在各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)。
　　未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)”不合理，也不符合實(shí)際，比如：電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。
　　應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題。
　　房屋公共維修基金的使用問(wèn)題。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
　　應(yīng)明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費(fèi)了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。
　　建議二次供水費(fèi)由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
　　市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責(zé)任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
　　《取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（2020）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時(shí)，強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)消費(fèi)理念。