房產(chǎn)律師靳雙權(quán)代理的因查封導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶而解除合同的糾紛民事判-決書(shū)-資料下載頁(yè)
2024-12-16 22:23本頁(yè)面
【正文】 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，李昕自行建造的建筑物已經(jīng)存在，劉林新看中李昕加建的部分從而有意愿購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，且劉林新對(duì)于李昕自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面積內(nèi)一事知情，因此雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同既包括與房屋所有權(quán)證書(shū)上載明的建筑面積相對(duì)應(yīng)的房屋，也包括加建部分的建筑物。因李昕建設(shè)的彩鋼建筑物未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方就該部分建筑物達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)系無(wú)效。因雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同中包括無(wú)效部分，導(dǎo)致該房屋交易無(wú)法正常履行，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，現(xiàn)雙方均同意解除合同，故對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有效的部分應(yīng)予以解除。李昕應(yīng)將劉林新支付的購(gòu)房款共計(jì)90萬(wàn)元返還給劉林新。劉林新要求李昕支付90萬(wàn)元利息的訴求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分無(wú)效的后果，雙方均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故雙方均主張對(duì)方違約并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的訴求，均依據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于李昕要求劉林新承擔(dān)延遲履行的違約金一節(jié)，因該房屋買(mǎi)賣(mài)合同自簽訂時(shí)起就存在無(wú)效部分，合同無(wú)法正常履行，故李昕關(guān)于劉林新未依約支付購(gòu)房款構(gòu)成違約應(yīng)支付違約金的主張，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條、第九十三條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：一、解除劉林新與李昕于二〇—四年xx月十四日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二、李昕于本判決生效后七日內(nèi)返還劉林新購(gòu)房款九十萬(wàn)元。三、駁回原告劉林新的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回反訴原告李昕的其他反訴請(qǐng)求。七、房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)：(1)靳律師在代理該案時(shí)，先到昌平區(qū)建委查詢了房屋被查封情況，得知房屋被查封是昌平區(qū)城管，城管以違章建筑為由查封，后又到昌平城管請(qǐng)求出具相關(guān)證明，昌平城管不予以配合，后向法院提出書(shū)面申請(qǐng)，法院向律師出具調(diào)查令，昌平城管才出具了相關(guān)說(shuō)明，城管證實(shí)，由于接到群眾舉報(bào)，該小區(qū)業(yè)主私搭亂建，才出具該行政措施，后李昕拆除了違建，城管便解除的查封。在靳律師代理買(mǎi)方立案時(shí)，該房屋處于查封狀態(tài)，但審理期間已經(jīng)解封。(2)靳律師安排買(mǎi)方進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)錄像和拍照，證明立案時(shí)賣(mài)方正在施工拆除，不具備繼續(xù)履行條件，并對(duì)施工人員進(jìn)行錄音，并找物業(yè)相關(guān)人員予以證明。(3)代理原告立案后，被告起初反訴的請(qǐng)求是繼續(xù)履行合同，要求原告支付剩余房款，被告將房屋交付和過(guò)戶給原告，但是由于該房屋進(jìn)行了重大改動(dòng)，被告把廚房已改成過(guò)道，因?yàn)樽畛跸敕ㄊ菑N房建在外面，外面拆除后，里面已沒(méi)有廚房。原告堅(jiān)決要求退房。但被告堅(jiān)持認(rèn)為房本上不包括外面的廚房，簽約時(shí)原告是知情的，所以現(xiàn)在具備過(guò)戶條件，應(yīng)當(dāng)履行。后靳律師代理原告正式向法院提出書(shū)面意見(jiàn)，合同約定的是貸款，如果原告執(zhí)意要求解除，如果法院判決繼續(xù)履行，原告不予以配合，將造成生效判決難以執(zhí)行，法院開(kāi)過(guò)三次庭遲遲沒(méi)有判決。(4)后靳律師申請(qǐng)法院去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，法院同意了原告的申請(qǐng)，并去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照等取證，法官對(duì)該房屋有了直觀的感受，對(duì)于沒(méi)有廚房的房屋如果居住?拆除廚房又與雙方簽約時(shí)的原狀不符，合同約定的是按房屋現(xiàn)狀交付。(5)后法院經(jīng)過(guò)反復(fù)工作，被告同意不在繼續(xù)要求履行合同，變更請(qǐng)求為解除合同，但是要求原告支付違約金。至此，才有以上法院審理情況，及法院對(duì)該案的審理意見(jiàn)。靳律師提醒廣大業(yè)主不要私搭亂建，有可能會(huì)被告拆除或者被查封，造成損失。對(duì)于買(mǎi)方也不要購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，因?yàn)殡y以得到保障，如果付出高額的費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)以后，被告拆除，損失有可能要自己承
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