“以房抵債”的買賣合同有效嗎-資料下載頁
2024-12-15 00:37本頁面
【正文】 權書未經撤銷的情況下，一般應認定受托人的行為由委托人直接承擔后果，難以認定合同無效。但在此類糾紛中，往往存在“高利貸”從業(yè)人員的惡意操作，故法官應主動審查受托人與購買人之間是否存在惡意串通，損害出賣人權益的情形，謹慎認定合同效力，可重點從以下方面審查以排除無效情形： A、受托人的行為是否在委托授權范圍之內，如是否具有議價權、及收取房款的權利。 B、合同訂立過程是否符合一般交易習慣，約定的房價是否過低。 C、購房人是否盡到謹慎注意義務，是否符合正常購房人的行為，如是否實地看房及支付房款情況等。 D、雙方之間是否約定有清算條款，是否將收取的購房款扣除債務后返還出賣人等。 ，傾向認定有效訂有回贖約定的以房抵債合同中常常具有類似“絕賣”條款，即一旦出賣人未在約定的履行期限前支付相當于借貸數額的購房款回購房屋，則債權人可直接取得房屋，出賣人再無權取回房屋所有權。故有觀點認為回贖約定違反禁止流押契約規(guī)定而無效。 回贖約定往往表明了出賣人具有兩個意思表示：一是確認了之前房屋出售給他人的事實，即使存在無權代理或無權處分的情形，回贖協(xié)議的達成也可視作對無權代理/處分的追認。二是表明出賣人認可了以房屋出賣所得價款抵償債務的形式，故不必苛求買受人是否具有實際的付款行為。若認定回贖約定有效，則出賣人尚可以通過回贖價款取回房屋所有權，也不失為一種救濟。若其未能按約贖回，也應充分尊重意思自治，確認合同效力，使雙方之間的債權債務關系徹底了結。
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