【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資料 住宅名稱 位置 內(nèi)外銷 銷售方式 價(jià)格(元/㎡)美惠大廈 二環(huán)路港澳中心南側(cè) 外銷 預(yù)售 12035 國(guó)際友誼花園 三元橋 外銷 預(yù)售 12035 世方豪情 京成大廈 外銷 現(xiàn)房 11000 羅馬花園 中日友誼醫(yī)院西 外銷 現(xiàn)房 13280 陽(yáng)光廣場(chǎng) 亞運(yùn)村 外銷 現(xiàn)房 11000 賓都花園 長(zhǎng)城飯店?yáng)| 外銷 現(xiàn)房 12500 錦繡園 工體北路 內(nèi)銷 預(yù)售 8588 世紀(jì)光華公寓 國(guó)貿(mào)中心北 內(nèi)銷 預(yù)售 9988 以上住宅和公寓的銷售對(duì)象與AAA項(xiàng)目相同，地理位置也與該項(xiàng)目富競(jìng)爭(zhēng)性，考慮都是同一檔次的住宅，建筑結(jié)構(gòu)、平而布局、內(nèi)部裝修等大同小異，因而價(jià)格是可比較的。從表41可以看出，目前外銷房每平方米平均價(jià)格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價(jià)要比外銷低20003000元。(4)評(píng)估價(jià)格建議：開(kāi)發(fā)商銷售部門主持人XXX先生是業(yè)內(nèi)資深專家，有多年在美國(guó)、香港、廣州和北京售房經(jīng)驗(yàn)，諳孰房地產(chǎn)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目制定了切實(shí)可行的銷售戰(zhàn)略，兼有訓(xùn)練有素的營(yíng)銷隊(duì)伍，預(yù)計(jì)在未來(lái)市場(chǎng)銷售上會(huì)有良好業(yè)績(jī)。8 但是，綜合考慮該項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)(如地理位置、專項(xiàng)住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預(yù)見(jiàn)的需求量，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的期望，參考目前同類住宅的市場(chǎng)成交價(jià)，同時(shí)依照項(xiàng)目評(píng)估的穩(wěn)妥原則，建議在本項(xiàng)目評(píng)估中樓盤銷售價(jià)格以1450美元。(或12035元)起步為宜。五、企業(yè)資信評(píng)價(jià)(1)北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是經(jīng)我國(guó)政府批準(zhǔn)的中美合資企業(yè)。中方股東有：XXX總公司和北京XXXX工程有限公司；美方股東是美國(guó)XXX公司。(2)北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的董事會(huì)亦由中美合資三方人組成。其董事會(huì)成員均有大學(xué)以上學(xué)歷和管理能力，領(lǐng)導(dǎo)群體素質(zhì)較高，在北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部和銷售部。財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)制度健全；財(cái)務(wù)部經(jīng)理為乙方委派，具有大學(xué)以上文化水平，且有較高業(yè)務(wù)水平和管理能力。銷售部的工作人員均為最近公開(kāi)招聘的研究生和大學(xué)生；同時(shí)聘請(qǐng)香港某測(cè)量師行北京地區(qū)總經(jīng)理?yè)?dān)任市場(chǎng)總監(jiān)。該公司已對(duì)銷售人員進(jìn)行了培訓(xùn)，并擬定了銷售策略和銷售計(jì)劃。1998年l0月將大力開(kāi)展銷售活動(dòng)，并做出了銷售保證。(4)AAA項(xiàng)口是在建項(xiàng)目，也是北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司唯一從事的項(xiàng)目。自1997年以來(lái)，該項(xiàng)目已投入7910萬(wàn)元，財(cái)務(wù)狀況較好。由于項(xiàng)目尚在施工，未能銷售，故無(wú)收入。六、投資總額及資金來(lái)源評(píng)估評(píng)估依據(jù)(1)北水市xx設(shè)訓(xùn)院編制的《AAA項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(3)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預(yù)測(cè)。項(xiàng)目投資總額 該項(xiàng)目投資總額為43456萬(wàn)元，全部用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分為41367萬(wàn)元，其中：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用16570萬(wàn)元；前期工程費(fèi)用532萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)1379萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi)19409萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)1351萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表4l。項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自1997年開(kāi)始建設(shè)，計(jì)劃2000年完工。資金使用計(jì)劃4年，1997年已投資7910萬(wàn)元，1998年投資20955萬(wàn)元，1999年有著9792萬(wàn)元，2000年投資4214萬(wàn)元。9項(xiàng)目資金來(lái)源 資金來(lái)源有注冊(cè)資本金8300萬(wàn)元，股東貸款6641萬(wàn)元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)住房建設(shè)抵押貸款15000萬(wàn)元，以上約29000萬(wàn)元，其余部分可用商品房預(yù)售收入款解決，因此，資金來(lái)源可以說(shuō)是可靠落實(shí)的。詳見(jiàn)附表42。七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估評(píng)估依據(jù)(1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》計(jì)劃出版社，2000年；(2)《中國(guó)xx銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的《貸款申請(qǐng)報(bào)告》；(4)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。主要數(shù)據(jù)的確定 評(píng)估用的基本數(shù)據(jù)經(jīng)與借款方共同研究確定如下：(1)可銷售的商品房面積56600千方米，其中：住宅42100平方米；服務(wù)用房4195平方米：汽車庫(kù)車位237個(gè)/10305平方米。(2)貸款：向銀行借款15000萬(wàn)，借款利率5%，項(xiàng)目第2年借款11000萬(wàn)元，第3年借款4000萬(wàn)元。全部借款在第5等本還款。(3)商品房的銷售價(jià)格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。服務(wù)用房每平方米2000美元，折人民幣16600元。汽車庫(kù)車位每個(gè)250000元。(4)銷售計(jì)劃：住宅及汽車庫(kù)車位進(jìn)行預(yù)售，計(jì)劃3年內(nèi)售完，第2年銷售15%，第3年銷售50%，第4年銷售35%：服務(wù)用房則于第4年銷售。預(yù)售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以商品房全部售完為限，計(jì)算期定為6年，從第2年起繼續(xù)施工，3年內(nèi)完工。(6)稅費(fèi)率：營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費(fèi)用按建筑工程費(fèi)用的3%提??；銷售費(fèi)用按工程費(fèi)的5%提??；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為1351萬(wàn)元；職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤(rùn)在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項(xiàng)目計(jì)算期末再分配?；鶞?zhǔn)收益串Ie發(fā)定為15。收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬(wàn)元，與之相對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬(wàn)元。10 其中管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用分別為582萬(wàn)元及970萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2089萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表4附表43和附表44。利潤(rùn)與稅金 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金為3726萬(wàn)元，土地增值稅為6048萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為14519萬(wàn)元，所得稅為4791萬(wàn)元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為7490萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表44。盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：%，凈現(xiàn)值為2868萬(wàn)元；%；%；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此在財(cái)務(wù)上是可行的。詳見(jiàn)附表4附表46。清償能力分析 申請(qǐng)抵押貸款15000萬(wàn)元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來(lái)源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來(lái)還款是富富有余的。詳見(jiàn)附表47。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，僅在第2年達(dá)到67%，其余年份均在37%~58%之間。詳見(jiàn)附表49。八、不確定分析項(xiàng)目的敏感因素 影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房款回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見(jiàn)表42和圖41。表42 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目變動(dòng)幅度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0 基本方案 2868 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 5926 2 售房?jī)r(jià)格 +10 6563 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 3440 991 11402004030201001020304020售房?jī)r(jià)格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資從表42和圖4—1來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng)10%，%%。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大。由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開(kāi)發(fā)投資臨界點(diǎn)為47530萬(wàn)元，增長(zhǎng)4074萬(wàn)元；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)11041元，降低929元：土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為22138萬(wàn)元，增長(zhǎng)5568萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為50548平方米，下降6052平方米。從臨界點(diǎn)分析可見(jiàn)(表43)，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。表43 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率(%) 期望值 開(kāi)發(fā)投資(萬(wàn)元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房?jī)r(jià)格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費(fèi)用(萬(wàn)元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12九、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限 項(xiàng)目主辦單位根據(jù)工程進(jìn)度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請(qǐng)貸款15000萬(wàn)元，寬限期為2年，2年等本還款。抵押物及其估價(jià) 抵押物為主