【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 〔1〕?建筑法?及相關(guān)法律、法規(guī)中針對(duì)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題都進(jìn)展了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合有關(guān)建筑工程平安要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)必須確保地基根底工程和主體構(gòu)造的質(zhì)量建筑工程開(kāi)工時(shí)屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付開(kāi)工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建立部規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)必須提供?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?。 ?住宅質(zhì)量保證書(shū)?的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)視部門(mén)檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修的承諾；用戶報(bào)修的、答復(fù)和處理的時(shí)限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修的最低限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照?住宅質(zhì)量保證書(shū)?的約定承當(dāng)保修責(zé)任。?住宅質(zhì)量保證書(shū)?可作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充內(nèi)容實(shí)際是商品房的書(shū)。其中質(zhì)量保證書(shū)中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容和保修。商品房整體工程及其設(shè)施的保修限各有不同按照?建立工程質(zhì)量理?第40條的規(guī)定商品房的保修限從開(kāi)工驗(yàn)收交付使用日算起。詳細(xì)限如下：　　；　　、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；　　、供冷；　　、給水排水道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；其他工程的保修限由發(fā)包方與承包方約定?！　?住宅使用說(shuō)明書(shū)?的內(nèi)容有：住宅的構(gòu)造、性能和各部件〔部位〕的類(lèi)型、性能、等說(shuō)明并提出使用考前須知裝修、裝飾考前須知有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝考前須知；門(mén)窗類(lèi)型、構(gòu)造類(lèi)型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、臺(tái)部位的考前須知及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題等。同時(shí)指出如因用戶使用不當(dāng)裝修等造成質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商不承當(dāng)保修責(zé)任。 〔2〕購(gòu)房時(shí)房屋的建立進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。購(gòu)房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實(shí)被用于所購(gòu)房屋的建立。作為預(yù)售工程開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售答應(yīng)證的原件那么應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)理部門(mén)做好預(yù)售登記否那么買(mǎi)方有權(quán)退款、退房。假如開(kāi)發(fā)商不容許此項(xiàng)約定那么可能該工程存在缺陷可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全獲得該工程的預(yù)售答應(yīng)或者別的其他原因。 〔3〕建立部制定了?商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視理部門(mén)也制定了?商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算?對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e銷(xiāo)售面積的測(cè)量計(jì)算及測(cè)量偏向都作了相應(yīng)規(guī)定。公布的?商品房銷(xiāo)售理?與?商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本 ?均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)?！病骋陨系姆课萃鈮Τ潭让娣e。套內(nèi)建筑面積由套〔單元〕內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、臺(tái)建筑面積三部組成。 　?。骸　?；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。　　、房屋內(nèi)的大、門(mén)不其高度均按一層計(jì)算。　　、電梯井、提物井、垃圾道、道井均按房屋的自然層計(jì)算。　　、挑廊按其外圍程度面積計(jì)算。 　?。骸　。c房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積一半計(jì)算?！　。?、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑按其上蓋程度面積的一半計(jì)算?！　?、挑廊按其程度面積的一半計(jì)算。 　　：　　、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等?！　??！　?、挑臺(tái)天面上的花園、泳池。 　?。骸　?、道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋效勞的共有房屋和理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積?！　　矄卧撑c公用建筑空間之間的隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體程度面積的一半為共有建筑面積。 　　：　　、半地下室。　　。 　　〔4〕假如開(kāi)發(fā)商同意在房屋開(kāi)工交付之日起兩年內(nèi)能獲得房屋所有權(quán)證并將其寫(xiě)在合同中那么買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。因?yàn)榘凑照５暮戏ǖ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)程序自房屋開(kāi)工交付之日起一年左右應(yīng)該可以獲得房屋所有權(quán)證最多不會(huì)超過(guò)兩年。要求開(kāi)發(fā)商將獲得房屋所有權(quán)證確實(shí)切、時(shí)間寫(xiě)在合同中、假如到不能獲得房產(chǎn)證那么買(mǎi)方有權(quán)退房、或者逾不能獲得房產(chǎn)證那么按日、按一定比例支付違約。 四、預(yù)售登記 ?城房地產(chǎn)理法?第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房地產(chǎn)理部門(mén)和土地理部門(mén)登記備案〞。只有經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案買(mǎi)受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的懇求權(quán)才具有一定的排他效力這是因?yàn)轭A(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)手段運(yùn)用于債法上的懇求權(quán)使買(mǎi)受人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的懇求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力從而具有保全買(mǎi)受人懇求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。簽完購(gòu)房合同后買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、房屋理交易理部門(mén)預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要只有在完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后購(gòu)房合同生效。 根據(jù)?上海商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記?的規(guī)定在獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證或房地產(chǎn)權(quán)證后房地產(chǎn)交易中心應(yīng)將商品房證照信息、價(jià)格信息、部位、構(gòu)造、面積等詳細(xì)的樓盤(pán)信息以及經(jīng)房地資源、工商結(jié)合制定的商品房銷(xiāo)售合同、定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)〔以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)〕予以公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款合同經(jīng)雙方確認(rèn)后通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)交易中心備案和進(jìn)展房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。 五、過(guò)戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法新建商品房初始登記并獲得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)