【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機(jī)構(gòu)等入股萬達(dá)。兩輪私募合計(jì)募集資金超過40億元。完成私募后，萬達(dá)的發(fā)展更加突飛猛進(jìn)。僅2010年上半年，，同比增長超過200%；，同比增長285%。然而，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上，至此房企已有28個(gè)月未能通過A股IPO實(shí)現(xiàn)融資，不少一線房企不得不尋求成本超過10%的高息融資。2012年初，在整體申報(bào)IPO形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和文化院線申報(bào)IPO則雙雙通過證監(jiān)會(huì)初審，無疑，這讓王健林十分開心，萬達(dá)如逢甘霖?！八俣群湍Ｊ绞前央p刃劍，順馳當(dāng)年也捧著這柄雙刃劍，信心滿滿攻城略地，但最終折戟而歸，可以說萬達(dá)能否上市，不僅關(guān)系到其能否延續(xù)高速擴(kuò)張，也關(guān)系其生死存亡?！痹阝拥禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳煒看來，高速奔跑的萬達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對(duì)手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉(zhuǎn)型，平息業(yè)界對(duì)其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭(zhēng)議。萬達(dá)模式往往被業(yè)內(nèi)稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達(dá)自己選定目標(biāo)地塊、競(jìng)標(biāo)并設(shè)計(jì)開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運(yùn)營的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，萬達(dá)會(huì)借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費(fèi)行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)[ %]，或出租，或自營。其中，自營主要集中在電影院線和高端酒店管理。不愿具名的建銀國際人士認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)后的萬達(dá)已經(jīng)跳出商業(yè)地產(chǎn)倚重持續(xù)運(yùn)營能力的傳統(tǒng)模式，對(duì)資本市場(chǎng)也更具吸引力。轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)就會(huì)成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。但曾經(jīng)引以為傲的萬達(dá)速度，正被層出不窮的“故事”所累，萬達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)：資金壓力、管理問題和人才流失、多領(lǐng)域產(chǎn)品的組合效益等逐漸暴露?！叭f達(dá)快得有點(diǎn)讓人稱奇，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需的持續(xù)、穩(wěn)定有所偏離?！痹谝患依吓聘圪Y地產(chǎn)中國區(qū)策略副總監(jiān)看來，部分外資地產(chǎn)商之所以在商業(yè)地產(chǎn)收獲頗豐，主要緣自十余年僅精心耕耘幾個(gè)項(xiàng)目，而萬達(dá)的問題在于5年拓展了70余個(gè)項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)問題便可能導(dǎo)致一潰千里。退一步講，即便萬達(dá)缺錢的資本“故事”可以被不斷的融資、沖刺上市所掩蓋，亦是萬達(dá)難以回避的話題。其管理層涉嫌舞弊、職務(wù)侵占等事件近來時(shí)有發(fā)生。據(jù)記者了解，僅2011年，萬達(dá)就下發(fā)了174份整改通知書，對(duì)違規(guī)員工進(jìn)行了處罰。在萬達(dá)內(nèi)部，作為唯一一個(gè)直接歸王健林領(lǐng)導(dǎo)的部門——審計(jì)部，其人員編制也由過去的20人，增加到30人。審計(jì)重點(diǎn)除直指項(xiàng)目建設(shè)投資、招投標(biāo)、設(shè)備材料采購、工程結(jié)算等外，還增加了商管系統(tǒng)，欲清除各個(gè)環(huán)節(jié)的“潛規(guī)則”。在管理污點(diǎn)逐漸暴露的同時(shí)，萬達(dá)的人員流動(dòng)也開始加劇。被稱為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)集團(tuán)，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)人才被挖的“黃埔軍?！?。2011年，一名在萬達(dá)年薪10萬元的普通員工被其他商業(yè)地產(chǎn)公司以年薪70萬元挖走的故事一度傳為地產(chǎn)圈的熱談。這也引起了王健林的高度重視。2011年萬達(dá)歷史上第一次實(shí)行全員漲薪，%，不包括工齡工資，普通員工平均漲薪12%。同時(shí)，實(shí)行工齡工資翻倍?！盎鶎訂T工只要在萬達(dá)干滿一年，工齡工資就多拿1200元；干滿五年，每年可多拿6000元工齡工資，相當(dāng)于年年漲工資?！蓖踅×?月初在萬達(dá)學(xué)院開學(xué)典禮上親自講授第一堂課，希望用“國際萬達(dá)、百年企業(yè)”作為員工精神的“大一統(tǒng)”。萬達(dá)是否需要一次轉(zhuǎn)型來完成對(duì)其自身的修繕：讓腳步等等靈魂的追趕？各界對(duì)此亦爭(zhēng)論不一。從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達(dá)在拿地策略方面有明顯的變化，從最初只拿CBD(中央商務(wù)區(qū))區(qū)域、舊城改造，到如今專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也是業(yè)界普遍認(rèn)為是地方政府的支持成就了萬達(dá)速度?！八麄兊哪玫爻杀緲O低，容易通過抵押土地融資開發(fā)資金，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，也讓速度發(fā)揮到極致。”國內(nèi)知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴記者。但軍營出身的王健林并不認(rèn)可上述說法。在他看來，“萬達(dá)高速成長的秘訣在于執(zhí)行力強(qiáng)，算到拿到?！比f達(dá)做項(xiàng)目往往是先算后干，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)算成本后再?zèng)Q定是否拿地。項(xiàng)目開發(fā)過程實(shí)行計(jì)劃模塊化管控，保證項(xiàng)目全程的成本、現(xiàn)金流都在計(jì)劃管控的范圍之內(nèi)。2011年萬達(dá)結(jié)算的30多個(gè)項(xiàng)目，成本全部低于目標(biāo)值、凈利潤全部高于目標(biāo)值?！八愕脺?zhǔn)、拿得到，這就是功夫?！蓖踅×直硎?。但“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)，就會(huì)成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達(dá)一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長乏力的瓶頸。”成都同恒地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，萬達(dá)有可能做到商用物業(yè)全球老大，但到了那個(gè)點(diǎn)之后，便會(huì)面臨急劇下滑的風(fēng)險(xiǎn)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。聰明如王健林，當(dāng)然不會(huì)完全看不到萬達(dá)現(xiàn)有模式的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2011年后，萬達(dá)一直在為發(fā)掘新的盈利模式做著轉(zhuǎn)型努力——向產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展，通過其他產(chǎn)業(yè)來扶植商用項(xiàng)目發(fā)展，比如投資旅游產(chǎn)業(yè)、分拆影院上市等，實(shí)現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。但不同聲音認(rèn)為，萬達(dá)影院分拆上市，實(shí)則是幫助萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“變相”融資，而王健林用巨額投資轉(zhuǎn)向回應(yīng)外界認(rèn)為其缺錢爭(zhēng)議的做法，只會(huì)讓萬達(dá)的資金鏈更為緊繃：萬達(dá)目前正在投資的4個(gè)旅游度假區(qū)，每個(gè)項(xiàng)目占地都接近10平方公里，投資額都超過200億元。加上萬達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的上百億元投資，萬達(dá)怎會(huì)不缺錢？或許，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型只能依靠資本，而不是慢下來。日前，中國進(jìn)出口銀行成為萬達(dá)集團(tuán)最新合作伙伴，進(jìn)出口銀行將為萬達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持。通過更大規(guī)模的擴(kuò)張，將更多力量綁上戰(zhàn)車，萬達(dá)究竟要走向何方，除了王健林之外沒有人能說得清楚?！盎蛟S沒有什么能讓萬達(dá)慢下來，也許它根本不能慢下來?！倍辔坏禺a(chǎn)界人士說。萬達(dá)的三次轉(zhuǎn)型第一次2001年為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。第二次2005年因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。第三次2010年7月是萬達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。前兩者是為上市做準(zhǔn)備，是“不得已為之”，后者正是為了細(xì)化分王健林：唯快不破1954年10月，生于四川蒼溪縣的王健林，在其16歲時(shí)就奔赴東北入伍，28歲時(shí)成為一名正團(tuán)級(jí)干部。1988年，王健林在退役一年后，從負(fù)債上百萬的“爛攤子”——大連西崗區(qū)住宅開發(fā)公司開始了這場(chǎng)房地產(chǎn)的勇敢者游戲。萬達(dá)內(nèi)部人把萬達(dá)的成功歸結(jié)于敢闖敢試、敢想敢干，這也是王健林跳進(jìn)商海走進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新基因?！拔覀冏铋_始做地產(chǎn)時(shí)是為了拿指標(biāo)，只能接受測(cè)算開發(fā)成本高達(dá)1200元/平方米的舊城改造項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)大連最貴的房子只能賣1100元/平方米。”王健林回憶第一次做地產(chǎn)時(shí)的情形：鋁合金窗、防盜門、每戶一個(gè)洗手間等創(chuàng)新成了當(dāng)時(shí)萬達(dá)的“核武器”，最終項(xiàng)目還沒拆遷完，800多套房子已經(jīng)以均價(jià)1580元/平方米售罄，萬達(dá)由此賺了幾百萬元。2000年，萬達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科堅(jiān)守住宅開發(fā)，同為軍營出身的王健林和王石走出了兩條截然不同的路——這也有了今天在商業(yè)和住宅開發(fā)兩條路上走向房地產(chǎn)世界第一的兩個(gè)“中國身影”。對(duì)于軍旅生涯對(duì)萬達(dá)的影響，王健林有一句話總結(jié)，“或許受益于軍人不怕困難、百折不撓的心理因素，對(duì)萬達(dá)創(chuàng)新當(dāng)中的一些困難也能夠咬牙堅(jiān)持下去?！避娙顺錾淼耐踅×謱?duì)萬達(dá)的管理也如軍隊(duì)一樣嚴(yán)格。萬達(dá)的員工時(shí)刻處于緊張狀態(tài)，精神壓力非常大。一種說法是，離開萬達(dá)的人一個(gè)月就會(huì)長好幾斤肉。王健林和王石都奉行“唯快不破”，但與王石喜歡爬山不同，王健林多種場(chǎng)合均不掩飾自己“球迷”的身份，也在中國足球圈上演了一場(chǎng)跌宕起伏的“歸去來兮”。1993年開始，每年利潤不過幾千萬元的萬達(dá)，在足球上的投入每年就高達(dá)5000多萬元?！巴踅×值寞偪裢度雽?duì)足球而言是泡沫，對(duì)他的生意卻是最精明的投資?！迸c王健林同期身入足球圈后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)商場(chǎng)的一位老總表示，王健林曾經(jīng)是體育界第一個(gè)拎著密碼箱到球員休息室的老板，密碼箱里裝滿上百萬元現(xiàn)金：“打贏了，這些錢都是你們的！”“他賭贏了，萬達(dá)55場(chǎng)不敗讓其聲名升至頂峰?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，“王健林瘋狂投入足球契合了當(dāng)時(shí)大連市政府以足球打造城市名片的意圖，萬達(dá)集團(tuán)借此拿到了大連市區(qū)很多中心地，足球?yàn)橥踅×秩蘸蟮陌l(fā)家埋下了深厚的根基?！薄皬牡谝淮a(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的?！蓖踅×直硎荆@些逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達(dá)逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到又是一個(gè)完全不同的萬達(dá)，“一個(gè)建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。”“萬達(dá)要做世界級(jí)企業(yè)就要維持一年開業(yè)20個(gè)廣場(chǎng)的速度，如果只做中國一流企業(yè)，一年開業(yè)5個(gè)廣場(chǎng)就夠了?！边@是王健林在2012年萬達(dá)學(xué)院的首節(jié)課上的表態(tài)。私下里，王健林對(duì)他的高管說，他對(duì)國內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不擔(dān)心，但是美國西蒙集團(tuán)、澳大利亞西部集團(tuán)、新加坡嘉德置地都在大肆進(jìn)入中國——臥榻之側(cè)豈容他人酣睡。“西蒙募%～2%，他賺5%就有的賺。我們呢?我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我們必須利用這幾年，干到近百個(gè)項(xiàng)目，不能讓他們超過我。”為了這個(gè)目標(biāo)，萬達(dá)通常在取得地塊之后的18個(gè)月完工，部分項(xiàng)目甚至要在1年之內(nèi)完工。然而，萬達(dá)的快速并未阻止中國房地產(chǎn)的再一次深度調(diào)控和大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域似乎有出現(xiàn)比當(dāng)年足球泡沫更大危機(jī)的可能。2011年，王健林曾經(jīng)在萬達(dá)內(nèi)部召開了一個(gè)分析會(huì)，做了三個(gè)市場(chǎng)模型。第一個(gè)模型，、不增長，這是最理想的一種狀況；第二個(gè)模型，這也還算在正常范圍內(nèi)；第三個(gè)模型，總量掉到3萬億元以下，“這就接近崩盤了”?！皳?jù)我分析，中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在這5年左右爆發(fā)?！睂?duì)于市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)，王健林并不樂觀，“我只希望能再給萬達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候，萬達(dá)持有的開業(yè)物業(yè)將超過1300萬平方米，租金收入大概能有六七十億元。這樣一來，即使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)真的降臨，這些收入也足夠保證我們吃飯、還息了?！奔?jí)管理萬達(dá)跳越陷阱：希望用發(fā)展掩蓋解決公司一切問題“毫無疑問，萬達(dá)是一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，其最突出的貢獻(xiàn)就是萬達(dá)廣場(chǎng)提升了周邊區(qū)域的城市價(jià)值。萬達(dá)商業(yè)綜合體直接成為區(qū)域樓盤的高端商業(yè)配套，因此使得周邊的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者都十分受益。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營方面也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的財(cái)富。所以，很多城市都喜歡引入萬達(dá)參與開發(fā)。同時(shí)，因?yàn)橥踅×职l(fā)展萬達(dá)的雄心，這兩種因素催生了萬達(dá)高速發(fā)展的局面?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇這樣形容自己對(duì)萬達(dá)的理解。然而在商業(yè)地產(chǎn)圈，萬達(dá)并非一本標(biāo)準(zhǔn)的百科辭典。對(duì)萬達(dá)而言，其憑借高速擴(kuò)張和城市整體運(yùn)營模式低價(jià)獲取開發(fā)項(xiàng)目土地，才是業(yè)界學(xué)習(xí)的根本。但住宅市場(chǎng)多輪調(diào)控后推升商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)局部過剩的局面，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更讓業(yè)界憂心。“尤其是商業(yè)綜合體項(xiàng)目，一個(gè)只有幾十萬人口的城市出現(xiàn)了10多個(gè)綜合商業(yè)體的規(guī)劃；而在香港這樣一個(gè)消費(fèi)非常高的國際大都市，超過10萬平方米的購物中心只有7家，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上國內(nèi)的很多一線城市?！北度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示，近段時(shí)間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)已由之前的野蠻生長時(shí)代，步入有