農(nóng)村房屋的買賣合同效力(編輯修改稿)
2024-11-15 12:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。1982年*月*日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。在1999年*月*日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。20**年*月*日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。”以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請(qǐng)，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買賣是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定還有筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，
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