【文章內(nèi)容簡介】 每年進行1次功能性檢查。 綠化養(yǎng)護 基本要求1綠地裸地率不超過20%。2 喬木植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪確?；境苫睿萜焊采w率在75%以上。1灌溉根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。2施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每34年施肥1次；灌木每12年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。3病蟲害防治每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。5除草確保目標植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。 垃圾處理綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。 檢查記錄每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護工作內(nèi)容進行記錄。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 生活垃圾實行分類收集。 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設施。 電梯每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。 庭院每日清掃1次主要道路。 水景 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。 有害生物防制 配合相關部門進行有害生物防制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 雨后清潔雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。 掃雪鏟冰降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關部門采取防制措施。 檢查記錄每日抽查1次清潔質量，做好記錄。 對重點部位進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。 維護道路使用和場地的正常秩序。 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應當留存30日備查。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關部門處理。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。:裝飾裝修管理 按照相關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結束后，應進行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人應按照約定處理。 裝修垃圾及時清運。:停車管理 建立停車管理制度。2 檔案齊全。 定期存放車輛的，應簽訂停車服務協(xié)議。 在顯著位置公示停車須知。 設置規(guī)范的交通標志，包括引導標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。 機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。 定時巡查停車場（庫）及其設施設備。 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 停車場地面每周清掃1次。 地下停車場（庫）服務人員應佩戴明顯標志。北京市住宅物業(yè)服務二級技術標準 綜合管理 物業(yè)服務中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設置專用辦公場所，配置簡單辦公設備，有固定的通訊聯(lián)絡方式。在物業(yè)服務中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務接待。其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設置專用區(qū)域，配置相關設備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進行決策提供便利。 從業(yè)人員1每個物業(yè)管理區(qū)域應當配備項目負責人，房屋建筑結構安全員和設備設施管理員；項目負責人有2年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負責人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書。3 服務人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。 服務內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和應急預案，各崗位工作標準和培訓、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓體系，定期組織從業(yè)人員培訓、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應用計算機管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務電話。水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時告知相關單位；業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復。有報修、維修、處理記錄。6設置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務。配合相關部門進行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門及全體業(yè)主。 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本物業(yè)服務項目收支預算。按物業(yè)服務合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。 專項服務委托管理 依據(jù)相關規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務合同，明確各方權利義務。2 專項服務企業(yè)應具備相應資質；操作人員持有相應的職業(yè)資格證書。3 專項服務企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務企業(yè)的服務有監(jiān)督管理及評價記錄。 建立房屋及共用設施設備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。2 按照相關規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃并組織實施。對共用部位及共用設施設備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。5 特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設備機房1）每日巡視1次、每月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設施設備標志、標牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 共用部位 房屋結構 根據(jù)房屋使用時間和設計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，做好記錄。對危及房屋結構安全的行為及時履行告知和勸阻義務，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。 附屬構筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。 空調系統(tǒng) 進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理施設備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風機盤管濾網(wǎng)等。 二次供水設備 直接從事供水工作的人員應有健康體檢合格證。二次供水設施按要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。5每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 按照水務部門的要求取得排水許可證。2 排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通。3 污水泵每日巡視1次，每年養(yǎng)護2次。4 化糞池定期檢查化糞池，及時安排清掏。 照明和電氣設備 室內(nèi)照明每周巡檢2次，一般故障即時修復，其他復雜故障1周內(nèi)修復。2室外照明每周巡檢1次，一般故障即時修復，其他復雜故障2周內(nèi)修復。3 應急照明每4日巡檢1次，故障即時修復。4 高壓柜及高壓線路每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設備和線路。干式變壓器每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。9 電動機每班巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次，做好記錄。10 控制柜每月巡檢1次；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。11 發(fā)電機每季度試運行1次。12 電氣檢測每3年1次預防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品； 13 變配電室有人值守；設備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備； 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機每日巡查1次，每月清潔1次設備表面，每年設備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡控制箱每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設備每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺每半年檢查1次運轉、接線，表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。9 巡更點每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕每季度檢查1次開鎖功能、接線。 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。每15日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。設電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。 水景啟用前進行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施。3 設置必要的安全警示標志。4 水質符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責； 成立義務消防隊，每年進行1次消防演練，相關人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設施設備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。每年對員工進行1次消防安全宣傳教育。 火災自動報警系統(tǒng)報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每月清潔1次機柜表面，每年機柜內(nèi)部設備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。3備用電源每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。每月機柜表面清潔1次，每年機柜內(nèi)部除塵1次，設備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)的設備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、揚聲器等。每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。每年防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉動部位上潤滑油1次。每年養(yǎng)護1次室外消火栓，養(yǎng)護1次室內(nèi)消火栓，設施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。每年進行1次功能性檢查。 綠化養(yǎng)護 基本要求1綠地裸地率不超