【文章內(nèi)容簡介】 領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設備調(diào)試期人員安排與職責成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調(diào)試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。工作進度根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設施設備的調(diào)試 盆藝擺放崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第四篇：前期介入方案前期介入方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：一、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。（3）園區(qū)規(guī)劃設計。（4）建筑設計和選材。（5）環(huán)境整體設計。（6）標識系統(tǒng)的設計、配置。（7）綠化設計。（8）其它公建配套設施配置。（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。（10）消防設施配置。（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。（12）弱電系統(tǒng)其它配置。（13）各類設備配置、選型。（14）隱蔽工程施工。二、接管驗收管理方案為確保項目的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項目接管驗收方案。管理內(nèi)容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況。（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排。（3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。（4）與開發(fā)、施工單位一起，對項目物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準。（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行項目物業(yè)交接。（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。（8）核對、接收各類設施設備。（9）核對、接收各類標識。管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。（2）制定接管驗收規(guī)程。（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序。（4）提高對接管驗收重要性的認識。（5）實事求是地開展接管驗收工作。（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。三、業(yè)主入住管理方案在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用管理內(nèi)容：（1）在業(yè)主領房前將所有資料準備齊全。（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。（3）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用。（5）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入《業(yè)主驗收交接表》。（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。管理措施：（1）制定《業(yè)主領房程序》。（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場布置方案。（3）按照業(yè)主領房程序，安排工作流程。（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。四、秩序維護管理方案在項目物業(yè)管理中，應當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護項目物業(yè)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。門崗的任務：（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）；；；；；，即與物主核實，并作登記。巡邏崗的任務：，不留死角；，維護道路暢通，做好安全防范工作；；；；；。管理措施：（1）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。（2）強化秩序維護員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高秩序維護員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能，每年組織不少于4次會操。（3）加強秩序維護員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。（4）嚴格執(zhí)行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。五、消防管理方案結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財產(chǎn)安全。管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。管理措施：（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達消防知識；（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警六、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個小區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。（2）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能；（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。七、房屋、設施設備管理方案房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容：（1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領房和空置房。租戶已領房：房屋交付時，服務中心應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)業(yè)主裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督