20xx-03-11二手房買賣常見(jiàn)糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范(二)共有房屋買賣——以夫妻一方出賣共有房屋為視角5篇(編輯修改稿)
2024-11-04 12:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或合伙財(cái)產(chǎn)。否則，將增加交易成本，不利于鼓勵(lì)交易。（2）從引導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定合同有效。在買受人善意的情況下，還將無(wú)權(quán)處分規(guī)則適用于買賣合同，將會(huì)給出賣人惡意毀約提供不適當(dāng)?shù)摹氨Ｗo(hù)傘”，出賣人可能據(jù)此惡意毀約，不利于社會(huì)誠(chéng)信的構(gòu)建。（3）從價(jià)值選擇角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易安全，認(rèn)定合同有效。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，物的靜態(tài)安全已讓位給物的動(dòng)態(tài)安全，維護(hù)交易安全是法律所追求的更高的價(jià)值目標(biāo)，隨意否定合同的效力，將不利于交易秩序的建立。因此，筆者認(rèn)為：如房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。但如有證據(jù)證明買受人存有過(guò)錯(cuò)，如與出賣人夫妻雙方關(guān)系密切，明知房屋為共有財(cái)產(chǎn)，或者與出賣人惡意串通，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買等等，均可認(rèn)定買受人不具有“善意”，在此情況下，則不宜認(rèn)定合同有效。二、風(fēng)險(xiǎn)防范建議作為購(gòu)房一方，進(jìn)行房產(chǎn)交易的根本目的是為了最終獲得房屋產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)房合同被認(rèn)定為無(wú)效，將直接導(dǎo)致其無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買目的。目前，大量二手房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如購(gòu)房者僅與一方簽訂購(gòu)房合同，無(wú)疑將面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。為盡量避免事后因夫妻另一方不同意出售房屋或出賣方反悔而導(dǎo)致合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議：第一、買受人在交易之前務(wù)必要到房管部門查閱交易房屋的登記簿，明確房產(chǎn)的登記權(quán)利人，確定交易對(duì)象。如果產(chǎn)權(quán)登記人為夫妻雙方，務(wù)必要求夫妻雙方均作為出賣方，同時(shí)參與交易和簽署合同。第二、如果明知房屋為共同財(cái)產(chǎn)，即使登記方只有一人，在簽訂 交易合同時(shí)也必須要求出售房屋的夫妻雙方共同簽字或要求簽約的夫妻一方出具另一方的公證授權(quán)書，表明另一方也同意出售房屋。第三、作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，為避免在某些情況下被一方擅自轉(zhuǎn)讓，建議在房產(chǎn)登記過(guò)程中將夫妻雙方均登記為產(chǎn)權(quán)人。文章純屬個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載，需全文轉(zhuǎn)載并注明作者和出處。微博：：：137 2402 4215 郵箱：pkuwo@ Q Q：109372755第二篇：【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第
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