【文章內容簡介】 雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積。(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。房屋拆遷補償標準的確定 房屋拆遷補償標準的確定，房屋拆遷補償價格由房地產評估機構依據市物價局和房產局測定的房地產市場評估指導價，結合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設施等因素進行評估，并出具評估報告，明確房屋價格。房屋拆遷補償標準的確定房屋拆遷補償價格由房地產評估機構依據市物價局和房產局測定的房地產市場評估指導價，結合被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設施等因素進行評估，并出具評估報告，明確房屋價格。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋補償金額協(xié)商一致的，可以不對被拆遷房屋進行評估。房屋拆遷補償計算標準房屋拆遷補償計算標準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格 房屋拆遷補償計算標準(一)房屋拆遷補償計算標準(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格(二)房屋拆遷安置費計算標準(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費注：如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0。如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。房屋拆遷補償金歸誰所有? 新《城市房屋拆遷管理條例》明確拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置 新《城市房屋拆遷管理條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。因為使用人即承租人相對房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權。承租人取得的只是房屋的占有、使用權，而房屋的收益、處分權利仍屬于房屋所有權人。因此，新《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人。但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。房屋拆遷補償金歸誰所有?關于農村房屋拆遷補償安置辦法的調研和思考摘 要：面對日益嚴重的土地資源稀缺趨勢，人多地少的尖銳矛盾，為城市化、工業(yè)化的不斷推進提供土地保障時，在征收集體土地，涉及農村房屋拆遷補償安置的過程中，應當完善法律法規(guī)、統(tǒng)一領導機構、規(guī)范拆遷行為，切實維護農民的合法權益，保證項目建設用地需要，維護農村社會和諧穩(wěn)定。關鍵詞：拆遷 補償安置 調研 思考近年來，我市隨著城市化進程不斷加快、工業(yè)化水平不斷提升，因城市化推進、工業(yè)項目、交通水利等基礎設施建設中大量農村集體土地被征收，農村房屋拆遷大量增加。目前，我市尚無統(tǒng)一的農村房屋拆遷補償安置標準，相關的政策均由各鎮(zhèn)自行制定，各鎮(zhèn)之間補償標準差距明顯，安置方式不盡相同，存在一些問題和矛盾?，F(xiàn)行農村房屋拆遷補償安置的基本情況。我市各鎮(zhèn)農村房屋拆遷的安置方式主要為以下兩種：（一）貨幣安置或定銷房安置；（二）劃地自建安置。除虞山鎮(zhèn)文化片區(qū)拆遷中由被拆遷人自主選擇，可分別按上述兩種方式安置以外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)均按第二種方式安置，部分區(qū)域對不符合宅基地申請條件的被拆遷人，按定銷房方式安置。定銷房安置的，安置選點在城市規(guī)劃區(qū)內或集鎮(zhèn)區(qū)內；劃地自建安置的，安置區(qū)域主要有三種：本村范圍內安置、集鎮(zhèn)區(qū)內安置和單獨選點跨村安置。截止2007年底，虞山鎮(zhèn)因城市建設、高速公路建設、虞山工業(yè)園板塊建設等共形成定銷房安置小區(qū)2個，安排拆遷農戶314戶；劃地自建安置小區(qū)約45個，安置拆遷農戶6365戶面積3955畝，規(guī)模較大的新龍騰住宅小區(qū)共安置拆遷戶1193戶面積835畝。單獨選址的重點交通、水利建設工程拆遷安置中，參照執(zhí)行蘇政辦發(fā)（2005）125號《省交通重點工程建設項目征地補償安置實施意見》，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)包干實施，以劃地自建為主要安置方式。99年以來，因沿江高速、蘇通大橋等項目動遷，各鎮(zhèn)共安置拆遷戶2359戶，面積1544畝，安置方式主要為本村范圍內安置和集鎮(zhèn)區(qū)內安置。沿江高速、蘇嘉杭高速拆遷安置以在本村范圍內就地安置為主，以沿江高速虞山鎮(zhèn)謝橋段為例，在被征地的方浜村、永紅村本村范圍內規(guī)劃3個拆遷安置點，安置拆遷戶97戶面積約50畝。蘇通大橋拆遷安置以在集鎮(zhèn)區(qū)域集中安置為主，安置拆遷戶30戶面積約18畝。沿江開發(fā)區(qū)板塊建設拆遷安置中，定銷房安置的，在集鎮(zhèn)區(qū)域內統(tǒng)一建造公寓房安排動遷戶；劃地自建的，在集鎮(zhèn)區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃建造安置小區(qū)。自1995年至今，在碧溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、東張、吳市、滸浦集鎮(zhèn)區(qū)形成19個拆遷安置小區(qū)，安排拆遷農戶9638戶（含二次拆遷戶），面積5728畝，規(guī)模較大的安置小區(qū)有江楓苑小區(qū)安置拆遷戶2285戶面積1371畝，聚鑫苑小區(qū)安置拆遷戶1762戶面積1057畝，聚福苑小區(qū)安置拆遷戶1104戶面積662畝。東南開發(fā)區(qū)板塊建設拆遷安置中，單獨選點跨村劃地自建為主要安置方式。2003年至今，東南轄區(qū)內共動遷4146戶，安置面積3258畝。以古里片區(qū)為例，根據東南規(guī)劃局選址規(guī)劃，已建成珠涇苑、廬山小區(qū)2個拆遷安置小區(qū)，安置拆遷農戶2224戶，面積1822畝，加上小區(qū)道路、綠化、配套設施等用地。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)項目拆遷安置中，以集鎮(zhèn)區(qū)域劃地自建為主要安置方式。1999年至今，全市各鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)拆遷安置約5100戶，安置面積約3078畝。以支塘鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)拆遷安置為例，在支塘鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建造4個安置小區(qū)，已安排拆遷農戶439戶面積264畝。規(guī)模較大的康富新村共安置拆遷戶314戶面積190畝。 安置補償費用。拆遷房屋補償費包括房屋重置評估價、地上附著物賠償費和各類獎勵費。定銷房安置的，按拆遷房屋重置價補償，并免費提供規(guī)定面積的公寓房。虞山鎮(zhèn)文化片區(qū)拆遷安置中，參照文化片區(qū)房屋拆遷安置補償實施細則的規(guī)定，以建筑面積為280㎡的樓房測算，安置補償費約為15萬元/戶；政府免費提供面積標準為每戶190㎡的安置公寓房，安置房面積大于190㎡的，由拆遷戶按商品房價格購買。劃地自建安置的，費用包括支付給拆遷戶的房屋拆遷補償費和鎮(zhèn)村財政統(tǒng)一投入的基礎設施配套費及征地費。參照各鎮(zhèn)房屋拆遷安置補償辦法的規(guī)定，按建筑面積280㎡的樓房測算，補償費較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)梅李鎮(zhèn)、碧溪鎮(zhèn)等執(zhí)行08年房屋重置價格標準，獎勵費用標準也作了提高，、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍參照往年標準。各鎮(zhèn)新建安置小區(qū)投入的基礎設施配套費，根據區(qū)域位置的不同，集鎮(zhèn)區(qū)域一般為6萬元/戶、農村區(qū)域一般為4萬元/戶。，但是目前除經營性用地項目將二次土地征收補償費用納入用地成本外，其他項目未納入。經營性用地拆遷安置中，虞山鎮(zhèn)按原拆遷地塊25萬元/戶、新安置地塊20萬元/戶核算，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)原拆遷和新安置地塊合計按25萬元/戶核算?，F(xiàn)行農村房屋拆遷補償安置存在的問題 安置方式比較單一。我市各鎮(zhèn)拆遷安置方式主要以劃地自建為主，這種安置方式（一）有利于開展拆遷動員工作，自建房屋符合我市農村村民的傳統(tǒng)居住方式，樂于被村民接受；（二）有利于解決征地拆遷和項目建設的時間矛盾；（三）有利于緩解鎮(zhèn)村財政拆遷安置補償的資金壓力。但是，這種單一的安置方式，不能有效應對近年來拆遷過程中的新矛盾。在安置用地方面，劃地自建的安置方式需要占用大量土地，并且安置選址向城市規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)區(qū)靠攏。隨著近年來社會經濟的發(fā)展，城市規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)區(qū)土地的可利用空間逐年減少，無法滿足大規(guī)模拆遷安置的用地需求；在安置對象方面，劃地自建不再適用于不符合宅基地申請條件的被拆遷戶，但在實際操作中，對戶口已外遷或已轉為城鎮(zhèn)戶口的被拆遷人仍以宅基地方式安置，無法滿足這部分拆遷戶的實際需求。 安置政策不夠完善。我市城區(qū)范圍內居民房屋拆遷的補償費包括房屋的重置價和區(qū)位價，綜合建筑面積等因素以房地產市場評估價格確定。我市規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷的補償費只按重置價補償，綜合房屋的實際情況評估確定。各鎮(zhèn)現(xiàn)行的房屋補償政策未能體現(xiàn)農村宅基地的區(qū)位價值，尤其集鎮(zhèn)區(qū)域國有土地的區(qū)位價值。 拆遷程序不夠規(guī)范。各鎮(zhèn)在房屋拆遷過程中，全市尚無統(tǒng)一的拆遷政策，缺乏公開透明的拆遷機制，存在操作任意、程序不規(guī)范的現(xiàn)象。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷中，因拆遷量大，項目建設時間緊，大多在未取得項目批準文件、規(guī)劃許可證、用地批準書的情況下實施拆遷。這種方式，雖然保證了項目建設需要，但是缺乏法律依據，面對法律意識較強的村民維權行為時，容易陷入被動狀態(tài)。 安置用地大量占用耕地。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)行安置方式以劃地自建為主，安置用地不僅大量占用耕地，也擠占建設預留用地空間。全市歷年來共安置拆遷農戶24799戶,占用土地面積約15999畝，占用耕地面積約14143畝。，古里片區(qū)共安置拆遷農戶2224戶，安置用地約為1822畝，占總量的15%,而虞山鎮(zhèn)金山苑定銷房安置小區(qū)規(guī)劃面積475畝，設計戶數1629戶，古里片區(qū)若參照上述方式安置的話，可節(jié)約用地約1170畝。由此可見，安置用地大量占用耕地，不利于有效集約利用土地，保護耕地資源；占用建設預留用地，在一定程度上擠壓了工業(yè)和其他用地的發(fā)展用地，不利于土地資源的后續(xù)利用。 部分安置用地手續(xù)不完善。各鎮(zhèn)在農村房屋拆遷安置過程中，由于拆遷量大，時間緊，部分安置用地手續(xù)不完善，拆遷農戶的合法權益未受到保護。存在的問題主要為：因各鎮(zhèn)建設預留用地主要安排給工業(yè)及其他項目建設，部分安置點選址暫不符合土地利用總體規(guī)劃，需要調整；原地塊復耕復墾后產生的用地指標主要用于基礎設施及工業(yè)項目建設，導致安置地塊未能及時落實農用地轉用計劃。全市共安置拆遷農戶24799戶，安置總用地面積約15999畝，目前，已辦理用地審批約19608戶、面積約12650畝；未辦理用地手續(xù)的拆遷農戶5191戶、面積約3349畝，其中：需調整土地利用總體規(guī)劃的約932戶、面積約596畝；需落實農用地轉用計劃的約3415戶、面積約2185畝。3 幾點思考和建議 加強組織管理，成立領導機構，統(tǒng)籌負責全市農村房屋拆遷工作。應當從法治和服務的角度出發(fā)，建立科學統(tǒng)一的拆遷安置工作體制，明確政府和各部門的相關職責，協(xié)調政府和各部門的配合機制。堅持依法行政，規(guī)范拆遷行為，理順政府與市場的關系。應根據地塊用途的不同，明確拆遷工作的主體。對于重點交通、水利工程等用地的拆遷安置，政府應當承擔拆遷工作主體的權利和義務；對于經營性用地等其他用地的拆遷安置，應逐步采用市場化運作，實行政企分開，維護被拆遷農戶的合法權益。 統(tǒng)一各鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準，完善拆遷安置配套政策。目前，各鎮(zhèn)的房屋拆遷補償安置標準不一，獎勵名目設置不規(guī)范，因此，應當統(tǒng)一制定農村各類房屋拆遷補償標準，規(guī)范各類獎勵費用。參照城市居民房屋拆遷安置補償辦法，應當增加宅基地區(qū)位補償，并公布不同范圍的宅基地區(qū)位價格。拆遷房屋的基準重置價應隨著今后物價指數的變化，由職能部門按公布。應當按照市場化操作，補償金額根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，委托專業(yè)評估公司，確定市場評估價格。 采用多種拆遷安置方式，建立公示制度，允許被拆遷村民自主選擇。貨幣安置和定銷房安置可適用于城市化、工業(yè)化建設拆遷的，并在城市規(guī)劃區(qū)或集鎮(zhèn)區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃建造；劃地自建安置可適用于因村莊整理、土地復墾拆遷的，并和農村集中居住區(qū)規(guī)劃相結合，應當充分利用規(guī)劃保留村莊內的存量建設用地、空閑地進行安置。被安置農戶必須符合省規(guī)定的宅基地申請條件，對于自愿放棄宅基地選擇其他安置方式的，應予適當獎勵。 完善被拆遷農戶的社會保障制度，完善安置小區(qū)日常管理。在大量征地拆遷過程中，部分村民既是被征地農民、又是房屋被拆遷人。因此，一方面要做好失地農民“土地換保障”的工作，另一方面應當為這部分農戶提供完善的社會保障，對于選擇定銷房安置的村民，應當提高社會保障標準。各鎮(zhèn)的拆遷安置小區(qū)均統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，村民居住質量提高。為完善安置小區(qū)的日常管理，解決經費來源，小區(qū)內物業(yè)用房出租后的租金收益，可用于小區(qū)日常管理經費開支。結語面對日益嚴重的土地資源稀缺趨勢，人多地少的尖銳矛盾，為城市化、工業(yè)化的不斷推進提供土地保障時，在征收集體土地，涉及農村房屋拆遷補償安置的過程中，應當完善法律法規(guī)、統(tǒng)一領導機構、規(guī)范拆遷行為，切實維護農民的合法權益，保證項目建設用地需要，《東莞市公共基礎設施建設項目征地拆遷補償標準規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）日前出臺。新出臺的《規(guī)定》與征求意見稿相比，我市以鎮(zhèn)街為單位將集體土地劃分為的第一類區(qū)片有所調整，從原來的9個鎮(zhèn)街和園區(qū)增加至11個。而對一類片區(qū)的宅基地補償也從3000元/平方米，調整為2000元/平方米；二類片區(qū)從2000元/平方米，調整為1400元/平方米。規(guī)定從今年7月1日起實施，有效期至2014年6月30日松山湖石龍寮步列入一類區(qū)片與征求意見稿相比，《規(guī)定》在區(qū)片的劃分上有新的調整。原來第一類區(qū)片范圍包括莞城、東城、南城、萬江四個街道及長安、虎門、厚街、常平、塘廈五個鎮(zhèn)；第二類區(qū)片范圍為第一類區(qū)片以外的其他鎮(zhèn)。而《規(guī)定》明確，以鎮(zhèn)街和園區(qū)為單位將集體土地劃分為兩類片區(qū)：第一類片區(qū)范圍包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖、長安、虎門、厚街、石龍、寮步、常平；第二類片區(qū)范圍為第一類片區(qū)以外的其他鎮(zhèn)和園區(qū)?！暗谝活悈^(qū)片增加了松山湖園區(qū)、石龍鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)，減少了塘廈鎮(zhèn)，塘廈鎮(zhèn)劃入了第二類片區(qū)，這主要是根據我市各鎮(zhèn)街和園區(qū)經濟發(fā)展