【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu)及消費(fèi)者分析 216。 競爭項(xiàng)目分析調(diào)研方法216。 以商家或購房者名義，咨詢商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目 216。 通過業(yè)內(nèi)同行了解調(diào)研內(nèi)容216。 項(xiàng)目基本信息 216。 項(xiàng)目區(qū)位分析 216。 物業(yè)布局 216。 動(dòng)線分析216。 立面、景觀、導(dǎo)規(guī)分析 216。 銷售情況分析216。 招商分析(定位分析、物業(yè)條件、租金及物業(yè)費(fèi)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu))216。 商業(yè)運(yùn)營分析(客流、客群分析、商家經(jīng)營分析、企劃活動(dòng)分析)216。 商業(yè)設(shè)計(jì)分析(商業(yè)導(dǎo)視、通道包裝、接駁轉(zhuǎn)換、店面設(shè)計(jì))二、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目招商總體定位 216。 總體定位包括: 216。 宏觀區(qū)域環(huán)境分析216。 城市概述(人口、經(jīng)濟(jì)、片區(qū)介紹等)216。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析(片區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、交通、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等)項(xiàng)目條件認(rèn)知(地塊指標(biāo)、四至條件、周邊環(huán)境、交通)區(qū)域商業(yè)市場盤點(diǎn)(順序:老城區(qū)商圈、新興商圈、項(xiàng)目商圈周邊)216。 商業(yè)形態(tài) 如:餐飲、服裝、寵物店、百貨 216。 主要商鋪列舉 如:各業(yè)態(tài)代表商家 216。 租賃面積與銷售面積的比例 216。 業(yè)態(tài)比例和消費(fèi)客源比例 216。 租金、物業(yè)費(fèi)水平消費(fèi)者分析216。 消費(fèi)人口及消費(fèi)能力預(yù)估(、核心消費(fèi)客群分析)216。 消費(fèi)者問卷訪談(周邊消費(fèi)者就消費(fèi)相關(guān)問題問答)項(xiàng)目SWOT分析216。 就危險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢、劣勢進(jìn)行分析商家訪談分析216。 各代表業(yè)態(tài)中的代表商家、品牌商家的約談。詳細(xì)了解商家訴求、經(jīng)營情況、對(duì)項(xiàng)目的看法，未來開店計(jì)劃等相關(guān)內(nèi)容。商業(yè)定位建議216。 結(jié)合綜上的分析情況，盡量避免同質(zhì)化，尋求差異化競爭的商業(yè)主題定位。項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能，位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘纳虡I(yè)體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別，力求定位精準(zhǔn)。216。 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位原則:根據(jù)商業(yè)主題定位，整合相應(yīng)業(yè)態(tài)，按照科學(xué)的業(yè)態(tài)面積配比及合理的動(dòng)線(平行動(dòng)線、垂直動(dòng)線)的規(guī)劃，規(guī)劃相應(yīng)業(yè)態(tài)。再根據(jù)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)所需業(yè)種商家的經(jīng)營面積，切割出相應(yīng)面積商鋪，選擇合適的業(yè)種代表品牌，進(jìn)行品牌落位。通常，一個(gè)鋪的待選品牌為23個(gè)。216。 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位的順序:216。 主力店、次主力店、品牌商家、散戶、多經(jīng)點(diǎn)位。第二章 品牌及客戶管理一、品牌及客戶資料庫建立、優(yōu)化、更新建立:根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及品牌落位，搜集匹配的商家聯(lián)系方式，匯總成品牌及客戶資料庫。并每月匯總到行政報(bào)備。登記表內(nèi)容(月)序號(hào)、業(yè)態(tài)、品牌名、聯(lián)系人、電話、拓展計(jì)劃、需求面積、現(xiàn)有店面地址優(yōu)化、更新:不斷針對(duì)相應(yīng)商鋪搜集品牌級(jí)次更高或更匹配的商家聯(lián)系方式。已有聯(lián)系方式，招商人員每月定期回訪，以達(dá)詳細(xì)了解商家動(dòng)態(tài)，及時(shí)報(bào)備行政部。第三章 招商管理一、招商政策建立及確定二、招商意向金繳納、合同金繳納三、招商任務(wù)確定、分解、執(zhí)行 四、二次招商一、招商政策的建立及確定招商政策包括: 216。 商鋪業(yè)態(tài)、租金、物業(yè)費(fèi)、免租期、遞增、合同年限六項(xiàng)主要內(nèi)容。其中，最關(guān)鍵的是租金定價(jià)，是客戶對(duì)于租賃商鋪接受程度最主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。租金定價(jià)的方法: 216。 參照法:參照周邊競品商業(yè)的租金情況，衡量制定我項(xiàng)目商鋪的租金定價(jià)，主要衡量地段、人流。投資回報(bào)換算法:根據(jù)商鋪銷售定價(jià)，按照2530年的投資回報(bào)，反推租金定價(jià)。招商政策明細(xì)表216。 商務(wù)條件審批明細(xì)表內(nèi)容：序號(hào)、商戶、鋪號(hào)、面積、規(guī)劃業(yè)態(tài)、租金單價(jià)(元/天/平)、起租年限、免租期、遞增、意向金(千元)、物業(yè)費(fèi)(元/月/平)。制定流程:招商部出具政策細(xì)則招商運(yùn)營經(jīng)理審批總理審批財(cái)務(wù)部報(bào)備。216。 注：在招商過程中，任何人不得私自破底價(jià)租賃。如遇特殊情況，需發(fā)起租金優(yōu)惠審批流程。二、招商意向金繳納及合同金繳納繳納意向金的作用:招商人員與商家就商鋪達(dá)成較深的進(jìn)駐意愿，以求綁定商家的進(jìn)駐意愿，以收繳商家意向金的形式，完成綁定商家的行為。意向金繳納流程: 216。 就與商家初步確認(rèn)的商務(wù)條件進(jìn)行整理，如達(dá)到或低于標(biāo)準(zhǔn)租賃條件的，需填寫商務(wù)條件申請表，由招商對(duì)接商家簽名確認(rèn)最終方案，填寫繳費(fèi)通知單交賬務(wù)收取意向金。意向書復(fù)印件、收據(jù)復(fù)印留底交于運(yùn)營部。繳納首期合同金(包括首期租金和保證金)，意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為合同金。216。 意向金收取標(biāo)準(zhǔn):以首月租金一個(gè)月收取。意向金繳納/租賃政策審批表 216。 商鋪?zhàn)赓U政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容216。 商戶、鋪號(hào)、面積、規(guī)劃業(yè)態(tài)、租金單價(jià)(元/天/平)、起租年限、免租期、遞增、意向金(千元)、物業(yè)費(fèi)(元/月/平)不符合標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)條件申請流程: 216。 招商部出具政策方案招商經(jīng)理審批總經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部報(bào)備。備216。 注:租賃條件符合標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)招商運(yùn)營經(jīng)理同意簽字后，便可到財(cái)務(wù)繳納意向金。招商免租期原則表216。 總則:免租期消化在租金未遞增的合同期前12年內(nèi)，原則上免租期優(yōu)惠最高期限不超過3個(gè)月三、招商任務(wù)確定、分解、執(zhí)行招商任務(wù)分解:按照年、季度、月、周招商面積統(tǒng)計(jì)，拆解到每個(gè)招商人員。按照2018年現(xiàn)有招商人員編制:1名招商經(jīng)理、2名招商專員拆解。（例）現(xiàn)況:1名招商經(jīng)理各完成計(jì)劃的30%，2名招商專員各完成計(jì)劃的20%。（例）四、二次招商二次招商的原則：216。 根據(jù)項(xiàng)目整體第二個(gè)租賃周期啟動(dòng)需求，或根據(jù)運(yùn)營反饋的在場經(jīng)營商家預(yù)警信息作出相應(yīng)二次招商動(dòng)作。管理辦法：216。 二次招商的租金標(biāo)準(zhǔn)通常要在之前合同租金標(biāo)準(zhǔn)上，并且根據(jù)商業(yè)街周邊的租金情況，提高15%以上并且品牌級(jí)次力求提高。（招商政策同空鋪原則）業(yè)態(tài)組合216。 業(yè)態(tài)組合原則：以項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)劃分為主導(dǎo)，科學(xué)搭配各業(yè)態(tài)的組合方式、力求業(yè)態(tài)之間有良好的呼應(yīng)效應(yīng)，以提高各商家運(yùn)營能力。品牌優(yōu)化216。 根據(jù)運(yùn)營評(píng)估，對(duì)聚客能力較差的品牌，進(jìn)行合理的品牌調(diào)整。掉鋪216。 根據(jù)運(yùn)營評(píng)估，對(duì)經(jīng)營能力較差的商家或不按期繳費(fèi)的商家，進(jìn)行商家的調(diào)換。第四章 合同管理一、招商租賃合同文本制定二、招商租賃商務(wù)條件審核三、招商租賃合同簽訂四、合同簽訂前準(zhǔn)備工作五、招商租賃合同變更六、招商租賃合同終止一、招商租賃合同文本制定流程:招商部擬定合同(運(yùn)營部參與意見)人事行政部法務(wù)依據(jù)法律條款做批示招商運(yùn)營經(jīng)理審批總經(jīng)理審閱特此警示:簽訂合同時(shí)，各類相關(guān)合同制式模板，任何人不得擅自更改。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，直接予以開除處理。如需增減合同相關(guān)內(nèi)容需經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理審閱或另行增加合同補(bǔ)充協(xié)議。流程同上。二、招商租賃商務(wù)條件審核流程:招商部擬定商務(wù)條件招商經(jīng)理審批總經(jīng)理審批三、招商租賃合同簽訂合同簽訂:合同簽訂必須本著公平公正的前提下，雙方充分了解及共同認(rèn)可商務(wù)條件的前提下，方可簽訂合同。流程:招商部擬定合同招商經(jīng)理審批總經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部報(bào)備四、合同簽訂前、后準(zhǔn)備工作合同簽訂前除需要就商務(wù)條件確認(rèn)外，還有需要就商鋪的物業(yè)交付現(xiàn)狀做詳細(xì)的排查。必須由商業(yè)公司牽頭各物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理，邀約商家共同走場，確認(rèn)具體交付條件。其中，包括上下水、電、天然氣、消防設(shè)施。及進(jìn)駐后空調(diào)安裝情況、煙道情況、隔油池情況等。商戶進(jìn)場須知商戶辦理進(jìn)場前，需提交相關(guān)裝修管控材料至招商部后，轉(zhuǎn)至運(yùn)營部與物業(yè)公司，審批同意后，方可辦理進(jìn)場手續(xù)。五、招商租賃合同主體變更因乙方原因，需要對(duì)合同主體進(jìn)行更改的，乙方需先向甲方繳納12千元，作為更改費(fèi)用，方可辦理。此業(yè)務(wù)商家開業(yè)前，由招商部辦理。商家開業(yè)后由運(yùn)營部辦理。流程:招商部(運(yùn)營部)發(fā)起新合同招商運(yùn)營經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部或人事行政部審批總經(jīng)理審批六、招商租賃合同終止合同終止:無論合同終止二進(jìn)場前或進(jìn)場后，或者開業(yè)后。合同終止前必須詳細(xì)與我行政法務(wù)部門詳細(xì)探討，尋求對(duì)我司最有力的解決方案。負(fù)責(zé)部門：此業(yè)務(wù)商家開業(yè)前，由招商部辦理。商家開業(yè)后由運(yùn)營部辦理。流程:招商部/運(yùn)營部招商運(yùn)營經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部和人亊行政部審批總經(jīng)理審批第二部分:運(yùn)營管理第一章 信息管理 第二章 環(huán)境管理 第三章 裝修管理第四章 商戶經(jīng)營及預(yù)警管理 第五章租金收繳制度 第六章 企劃管理 第七章 多經(jīng)管理第一章 信息管理一、檔案信息管理制度二、商戶臺(tái)賬檔案管理三、租戶基礎(chǔ)信息管理四、重大事件文件管理一、檔案信息管理制度目的216。 為了確保商戶檔案資料的有用性、完整性和保密性。適用范圍216。 商業(yè)公司對(duì)商戶檔案的管理工作。職責(zé)216。 按照歸檔范圍、要求，將商戶檔案資料的收集、整理、按時(shí)歸檔。商管人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法、忠于職守，努力維護(hù)公司檔案的完整不安全。工作程序216。 檔案的借閱 借閱規(guī)范化。216。 罰款細(xì)則 違規(guī)處罰等。216。 表單/借閱申請單等。二、商戶臺(tái)賬檔案管理。合同臺(tái)賬表三、租戶基礎(chǔ)信息管理營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)稅務(wù)登記證(復(fù)印件)食品流通許可證(復(fù)印件)其他許可證(復(fù)印件)四、重大事件文件管理合同補(bǔ)充協(xié)議。往來商務(wù)函件。往來法律函件。經(jīng)營狀況證明。其他特殊約定。戶頭變更材料。信息管理表格工具：運(yùn)營備忘錄商戶運(yùn)營備忘錄及租金收取備忘錄記入檔案，營運(yùn)人員根據(jù)對(duì)接實(shí)際情況進(jìn)行填寫。XX商鋪第X季度運(yùn)營對(duì)接備忘錄序號(hào) 日期 運(yùn)營事件 乙方對(duì)接人 處理結(jié)果及后續(xù)建議 經(jīng)辦人第二章 環(huán)境管理一、公共環(huán)境管理。二、租戶環(huán)境管理。一、公共環(huán)境管理。商業(yè)公司營運(yùn)部對(duì)各項(xiàng)目公共環(huán)境巡場每日不得少二2次，并填寫巡查記錄表。并根據(jù)情況與物業(yè)公司溝通整改措施。216。 現(xiàn)場營運(yùn)管理工作指引 216。 巡場工作規(guī)范216。 日常運(yùn)營巡規(guī)記錄表 216。 公共區(qū)域報(bào)修統(tǒng)計(jì)表二、租戶環(huán)境管理。商業(yè)公司營運(yùn)部對(duì)各項(xiàng)目各商鋪巡場每日不得少于2次，并填寫巡查記錄表。并根據(jù)情況及時(shí)通知商戶進(jìn)行整改。216。 商戶經(jīng)營環(huán)境管理。216。 巡場工作規(guī)范。216。 日常運(yùn)營巡規(guī)記錄表。216。 商戶整改通知單。第三章 裝修管理一、裝修管理運(yùn)營部根據(jù)商鋪簽約條件對(duì)商鋪的裝修辦進(jìn)場、圍擋、驗(yàn)收、退場四步進(jìn)行把控。216。 租戶進(jìn)場管理。216。 租戶裝修管理規(guī)定。216。 商鋪工程條件會(huì)簽管理。216。 商戶裝修圖紙審批管理。二、圍擋管理為保證商業(yè)區(qū)的整體形象，裝修商戶要求做圍擋處理。三、二次裝修驗(yàn)收商戶裝修完畢后，營運(yùn)部門、物業(yè)部門需按照圖紙進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后準(zhǔn)許開業(yè)。四、商戶退場管理商戶離場時(shí)需按照合同約定對(duì)該商鋪進(jìn)行恢復(fù)。審批流程: 運(yùn)營部門負(fù)責(zé)對(duì)租賃面積、店內(nèi)外效果圖，店招進(jìn)行審批。物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)施工圖紙等專業(yè)性圖紙進(jìn)行審批。第四章 商戶經(jīng)營及預(yù)警管理一、商戶經(jīng)營情況分析運(yùn)營部根據(jù)每月各商鋪的銷售額、面積等條件進(jìn)行銷售分析及坪效分析，根據(jù)分析情況出具建議意見，協(xié)助銷售下降及坪效低的商戶做好經(jīng)營提升。并根據(jù)此情況對(duì)部分商鋪進(jìn)行預(yù)警。216。 商戶銷售上升下降分析 216。 商戶坪效分析 216。 問題商戶匯總及建議二、商戶經(jīng)營預(yù)警制度隨時(shí)掌握商鋪的經(jīng)營動(dòng)態(tài)“正常經(jīng)營、本年到期、銷售預(yù)警、主動(dòng)調(diào)整、空鋪”。對(duì)預(yù)警商鋪、空鋪的過程管理、招商監(jiān)控。到期的商戶進(jìn)行招商工作前置。對(duì)連續(xù)兩個(gè)租金繳費(fèi)期拖欠租金的商戶進(jìn)行預(yù)警，提報(bào)招商部進(jìn)行招商儲(chǔ)備。對(duì)連續(xù)三個(gè)月銷售下降和月坪效較低的商戶進(jìn)行預(yù)警，提報(bào)招商部進(jìn)行招商儲(chǔ)備。三、商戶經(jīng)營溝通指引。商戶座談會(huì)制度。216。 商戶座談會(huì)商業(yè)公司聯(lián)合物業(yè)公司共同每月召開一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題形成會(huì)議紀(jì)要，并在商戶座談會(huì)后與物業(yè)公司召開內(nèi)部交流會(huì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題確定責(zé)任人及時(shí)整改。商戶滿意度調(diào)查制度。216。 商戶滿意度每季度進(jìn)行一次，由商戶對(duì)運(yùn)營部門和物業(yè)部門及其他各配合亊項(xiàng)進(jìn)行評(píng)分，并提出意見建議。商戶滿意度調(diào)查表。商戶投訴處理單。記錄并解決商戶投訴問題。第五章 租金收繳制度一、租金收繳流程。步驟催費(fèi)節(jié)點(diǎn)單據(jù)、函件名稱備注說明二、租金收繳支持文件。附件1交費(fèi)通知單附件2溫馨提示附件3催交費(fèi)通知函附件4再次催交費(fèi)通知函附件5停止物業(yè)服務(wù)告知函附件6延期交費(fèi)承諾書附件7解除合同告知函三、租金收繳備忘錄表格名稱、商鋪號(hào)、租金金額、租賃期、租賃面積、租金支付周期、本期租金收取情況備忘、責(zé)任人、聯(lián)系電話第六章 企劃管理一、戶外廣告位及店招管理戶外廣告位及店招的方案必須經(jīng)過商業(yè)公司審批，運(yùn)