未辦房產(chǎn)證房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議(編輯修改稿)
2024-10-25 01:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)定，司法實務(wù)在一段時間內(nèi)將此類合同均認定為無效。1999年3月15日、同年12月29日，隨著《合同法》和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的發(fā)布和實施，開始改變以往將此類合同認定為無效的做法?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條：“依照合同法第四十四第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！蔽覈逗贤ā芳跋嚓P(guān)司法解釋的出臺，改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實務(wù)對登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認識，自此司法實務(wù)對此類合同不再因未辦理登記而認定為無效。近期由于房地產(chǎn)的價格變動幅度大，房地產(chǎn)交易因一方悔約導致糾紛也較以往多，反悔一方多以雙方合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項的規(guī)定，主張合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)為標的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。該條款針對的是合同的標的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認及變更這一物權(quán)變動行為，并非針對合同本身，該條款對于房屋買賣合同本身效力并不直接影響。不動產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對物權(quán)變動行為而設(shè)立，對合同的效力沒有直接的影響。我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同此類合同本身，法律、行政法規(guī)并沒有要求須登記才生效的強制性規(guī)定，只是對于合同的標的物—房屋的產(chǎn)權(quán)確認及變更，法律要求登記的強制性規(guī)定，但這兩者是不同的，應(yīng)將登記的效力和合同的效力區(qū)分開來。本案雙方當事人是在自愿平等的基礎(chǔ)上，達成的合意，意思表示真實，合同內(nèi)容本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當事人達成合意后即生效，因此，訟爭的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效合同，雙方當事人均應(yīng)受合同約定的約束。合同約定：“若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還?！痹摷s定是雙方當事人在平等、自愿的情況下達成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對等，且符合《中華人民共和國合擔保法》相關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。”根據(jù)意思自治和合同嚴守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當尊重當事人的選擇。因此，張某依約可選擇退還定金，支付30000元違約金，解除雙方簽訂的合同。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預售商品房的預購人在實際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。實踐中的操作一般都是通過兩種方式：簽定房屋買賣預約合同，待房產(chǎn)證出來后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，辦理過戶手續(xù)；先租后售，即在房產(chǎn)證出來之前賣方先承租給買方使用，待房產(chǎn)證出來后再辦理過戶手續(xù)。上述方式，對于買方而言，存在極大的風險。買方在交付了購房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來，買方的權(quán)利就得不法律保障。時間一長，如果樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。買方在買這種房時，就會存在上述風險。在實踐中，對于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題的認識不一。有觀點認為無效，理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國務(wù)院辦
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