【文章內(nèi)容簡介】 錯誤。請求二審撤銷原判決，支持其起訴請求，并由張波承擔本案一、二審訴訟費。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，請求駁回上訴，維持原判。二審法院審理查明的事實和證據(jù)，與一審相同。二審法院認為，民事法律行為以意思表示為要素。1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）職工集資建房，李娟利分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套。李娟利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購房款3萬元整后，于2001年5月與張波（非該單位人員）協(xié)商達成《購房協(xié)議》，對房屋轉(zhuǎn)讓價款、房屋產(chǎn)權證登記等做出明確約定。張波依約分別向李娟利和西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實際接收房屋。依據(jù)上述事實，李娟利與張波之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實，且李娟利單位當時對該轉(zhuǎn)讓行為亦認可。我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權變動的成立要求，而非買賣合同成立要件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設置的目的是對在房屋所有權尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購房協(xié)議》簽訂后，張波對該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會訴稱《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應屬無效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會系夫妻關系，對李娟利未實際購買該集資房，趙峰會稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會以趙峰會不知情，所簽訂之《購房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2260元（趙峰會、李娟利已預交），由其承擔2260元。案例二：高元清與趙明友集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案重慶市第三中級人民法院民事判決書(2011)渝三中法民終字第687號上訴人（原審被告）：高元清。委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務所律師。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對雙方當事人進行了詢問,上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院查明：高元清系墊江縣勞動局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006年1月24日，雙方口頭協(xié)商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動局集資建房經(jīng)辦人個人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動局集資建房的投資權利，由趙明友代為享有自主集資的權利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權利的補償，高元清在墊江縣勞動局集資建房的所有權利由趙明友享有??；該房集資建房過程中，住房集資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產(chǎn)權證填寫為趙明友姓名的權利??趙明友當即向高元清支付轉(zhuǎn)讓費5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動局對趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協(xié)助辦理房屋所有權證為由，訴至一審法院，請求確認雙方簽訂的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議有效。高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實意思表示。其不具有轉(zhuǎn)讓集資建房權的主體資格，即使今后其取得集資建房權，趙明友也不具有受讓資格。該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應屬無效。蔣先琴不是合同相對人，不是適格的原告。按照當時的價格，趙明友本應繳納集資款10萬余元，因抵扣了墊江縣勞動局出讓門市、車庫其應分得的福利款38000元，才只交集資款6萬多元，趙明友強行占有其應分得的福利款應返還。其沒有收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費5000元。請求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請求。一審法院認為：當事人對自己的民事權利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無證據(jù)證明，其辯解的事實不成立。趙明友與高元清簽訂的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律的效力性強制性規(guī)定，系有效合同。蔣先琴不是該協(xié)議的相對人，根據(jù)合同的相對性原則，蔣先琴的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，判決：一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議有效。二、駁回蔣先琴的訴訟請求。案件受理費80元，減半收取40元，由被告高元清負擔。上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判為確認其與高元清于2007年6月10日訂立的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議無效。其理由是：其未與墊江縣勞動和社會保障局簽訂職工集資建房協(xié)議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議自然無效。一審認定的28000元福利款是墊江縣勞動和社會保障局在集資房處修建的門市、車庫出售后分給其應得的福利，本應歸其所有，趙明友在繳納集資款時已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。訴爭房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動和社會保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協(xié)議中約定其在墊江縣勞動和社會保障局集資房的權利、義務全部轉(zhuǎn)讓給趙明友，但該協(xié)議未經(jīng)墊江縣勞動和社會保障局同意，其也未取得訴爭集資房產(chǎn)權，該協(xié)議違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應當無效。被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動和社會保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)桂溪華庭對面勞動小區(qū)A棟3單元4樓2號，現(xiàn)已取得該房鑰匙。這說明高元清已取得墊江縣勞動和社會保障局集資房資格，墊江縣勞動和社會保障局對雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認可的。雙方在協(xié)議中約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒有依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應當有效。請求維持原判。原審原告蔣先琴二審陳述意見與趙明友相同。本院二審查明：原墊江縣勞動局現(xiàn)更名為墊江縣人力資源和社會保障局，高元清是該局職工。2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關于轉(zhuǎn)讓縣勞動和社會保障局集資建房權的協(xié)議還約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權證如無法更改姓名，高元清應當將該房產(chǎn)權證立即交與趙明友，并進行產(chǎn)權過戶或產(chǎn)權公證，所產(chǎn)生的過戶或公證費用由趙明友負責。該協(xié)議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協(xié)議中簽名或蓋印。當日，高元清收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉(zhuǎn)讓費5000元。房產(chǎn)證以單位意見為準，但不管是辦誰的名字，該房都歸趙明友所有。高元清 。趙明友先后以高元清名義向墊江縣人力資源和社會保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會保障局的勞動小區(qū)集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)勞動小區(qū)A棟3單元4樓2號，趙明友已繳購房款70000元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購房款后，墊江縣人力資源和社會保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產(chǎn)權證的產(chǎn)權人現(xiàn)為墊江縣人力資源和社會保障局，未辦理過戶手續(xù)，2011年，雙方發(fā)生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽派出所對此的處理意見為：待本案二審結(jié)束后處理。2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動和社會保障局集資建房福利所剩余款貳萬捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產(chǎn)權證辦成趙明友的名字，如果勞動局其他有一個人轉(zhuǎn)換了名字，此房沒有辦成趙明友的名字，此房過戶費用由我高元清負責。此據(jù) 高元清 2009年9月25日。本院二審查明的事實與一審查明的事實相同。本院認為，本案雙方爭議的焦點是：高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格；雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是否有效。關于高元清是否取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格問題。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。故高元清已取得墊江縣人力資源和社會保障局集資建房資格。關于雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議的效力問題。該協(xié)議簽訂時，訴爭的房屋未建成。協(xié)議明確約定：高元清在墊江縣人力資源和社會保障局的集資建房權利由趙明友代為享有，趙明友一次性支付高元清轉(zhuǎn)讓費5000元。故本案雙方簽訂的協(xié)議屬集資房資格轉(zhuǎn)讓，本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權利，實際是單位給予其職工的一種福利，這種權利實際上就是一種可期待的財產(chǎn)性權利，屬于債權范圍，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定禁止集資房資格轉(zhuǎn)讓，集資房資格轉(zhuǎn)讓也未損害國家、集體和他人的利益，也不涉及對善良風俗的傷害。故集資房資格轉(zhuǎn)讓可以依法轉(zhuǎn)讓。墊江縣人力資源和社會保障局收取趙明友繳納訴爭房屋集資款，并向趙明友交付房屋的行為表明：該局已經(jīng)認可雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議有效。《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。故本案訴爭房屋未辦理過戶手續(xù)不影響雙方達成協(xié)議的效力。加之，雙方簽訂的