【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開(kāi)始逐步增多起來(lái)，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng)；一些新的問(wèn)題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來(lái)，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點(diǎn)，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的問(wèn)題，更成了人們議論的焦點(diǎn)。物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生 物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費(fèi)到底應(yīng)是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費(fèi)？至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見(jiàn)不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費(fèi)，另一個(gè)是不收費(fèi)，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重，比如拆遷戶，對(duì)拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi)，有的因車(chē)輛丟失不交保安費(fèi)，低層住戶不交電梯費(fèi)，二次加壓費(fèi)等，另一方面：業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理，亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可循。 質(zhì)價(jià)不符是問(wèn)題的根源物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的量化與質(zhì)化，從而體現(xiàn)質(zhì)價(jià)比的合理性，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則性，現(xiàn)在我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的，或是從房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)的，體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程是急促的，被動(dòng)的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營(yíng)效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門(mén)服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問(wèn)題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說(shuō)價(jià)格降低了矛盾就減少了，而應(yīng)從根本上即體制上、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來(lái)考慮，首先通過(guò)立法來(lái)規(guī)范目前魚(yú)龍混雜的物業(yè)市場(chǎng)，再通過(guò)招標(biāo)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買(mǎi)賣(mài)之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買(mǎi)房子并不只是買(mǎi)個(gè)成品，而是包括買(mǎi)賣(mài)之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)對(duì)以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對(duì)房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對(duì)其進(jìn)行約束。 業(yè)主有償付費(fèi)觀念未形成從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成，長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國(guó)家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔(dān)，人們對(duì)此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過(guò)來(lái)，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還有待時(shí)日。 法律不健全，處理糾紛無(wú)法可依我國(guó)目前遠(yuǎn)沒(méi)有一部關(guān)于物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求。物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)宗旨，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主，客戶熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動(dòng)作雅觀等。②服務(wù)設(shè)備完好，硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對(duì)這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功，應(yīng)當(dāng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù)，營(yíng)業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務(wù)收費(fèi)合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開(kāi)展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費(fèi)，或多收費(fèi)少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率?？偠灾飿I(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來(lái)確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場(chǎng)，如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離出的物業(yè)部門(mén)可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷(xiāo)售價(jià)格，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達(dá)到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個(gè)重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價(jià)與檔次也越來(lái)越高，與此同時(shí)，其工程質(zhì)量也暴露出了越來(lái)越多的共性問(wèn)題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問(wèn)題，科學(xué)地檢驗(yàn)家庭裝飾工程的質(zhì)量，切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的利益，已引起了有關(guān)管理部門(mén)和廣大消費(fèi)者的共同關(guān)注。進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設(shè)部及有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對(duì)公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問(wèn)題。盡管也有一些針對(duì)家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時(shí)又因?qū)I(yè)術(shù)語(yǔ)過(guò)多，而老百姓又缺乏這方面的知識(shí)，給檢驗(yàn)具體工程質(zhì)量的時(shí)候帶來(lái)麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計(jì)工作，近來(lái)又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗(yàn)家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在這里簡(jiǎn)要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題。家庭裝飾因其大多是要在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問(wèn)題。對(duì)這些共性問(wèn)題，一般從兩個(gè)角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來(lái)看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時(shí)間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗(yàn)工程成品的質(zhì)量。按工藝程序檢驗(yàn)從工程施工過(guò)程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項(xiàng)目；三是飾面項(xiàng)目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項(xiàng)目。隱蔽工程主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗(yàn)。要注意作好隱蔽工程的驗(yàn)收記錄。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變，要查看由原建筑設(shè)計(jì)部門(mén)提出變更設(shè)計(jì)的圖紙是否和實(shí)際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗(yàn)，如達(dá)不到使用要求的，則一律返工。一個(gè)家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量?；鶎育埞恰⒁r板項(xiàng)目主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級(jí)以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。飾面項(xiàng)目主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級(jí)以及油漆的工程質(zhì)量。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù)，要對(duì)材料的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)真查閱，對(duì)有疑義的材料要做檢測(cè)。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類(lèi)要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無(wú)刷紋。色漆類(lèi)同清漆類(lèi)基本相同，唯一不同的是沒(méi)有木紋。瓷磚、理石粘貼和五金玻璃這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問(wèn)題。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。五金、玻璃表面要干凈無(wú)污染、無(wú)劃痕。五金件不能有銹斑。按部位分類(lèi)檢驗(yàn)家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類(lèi)，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類(lèi)別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚恚槟z漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類(lèi)。此外還有地毯、地板革等類(lèi)別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開(kāi)裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類(lèi)。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類(lèi)主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕，邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。涂料墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。3瓷磚、馬賽克墻面該類(lèi)墻面要平整，縫隙均勻，無(wú)空鼓。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。細(xì)木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門(mén)窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來(lái)受潮變形。在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)