【文章內(nèi)容簡介】 高。六、銀行金融支持力度存在不足。在香港買地，一般要求投地方在一個(gè)月內(nèi)全數(shù)支付所有地價(jià)款，開發(fā)商在投地前也已安排好土地使用權(quán)及建筑等項(xiàng)貸款。在內(nèi)地，由于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機(jī)構(gòu)獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。七、中介服務(wù)配套跟不上。香港的土地拍賣文件是給建筑師的，因?yàn)樗麄兪菍I(yè)人士，能做出專業(yè)分析，如對買地限制及環(huán)境做出評估，然而，將做出的多個(gè)方案連同預(yù)算向發(fā)展商推薦?？梢源蟠筇岣咧行⌒推髽I(yè)發(fā)展商參與競爭。而內(nèi)地設(shè)計(jì)院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。八、規(guī)范政府競爭制度不足。在市場經(jīng)濟(jì)條件下推行發(fā)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的政策，由于缺乏規(guī)范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時(shí)，引致地方保護(hù)主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價(jià)、零地價(jià)、負(fù)地價(jià)的內(nèi)生動(dòng)力。在上下級(jí)信息不對稱性和指標(biāo)純經(jīng)濟(jì)性條件下上級(jí)政績考核下級(jí)，由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學(xué)發(fā)展觀配套，因而在激勵(lì)地方政府做大GDP的同時(shí)，引致出于短期政績的地方優(yōu)惠政策排斥招標(biāo)拍賣掛牌制度，造成地方政府形成在招標(biāo)拍賣掛牌中弄虛作假的機(jī)制，從而影響其有限理性發(fā)生理性偏離，并最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動(dòng)中背離等價(jià)交換原則?？梢?，相對于協(xié)議出讓時(shí)的腐敗，如果沒有有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，招標(biāo)拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財(cái)政需求盲目推動(dòng)價(jià)格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價(jià)格，從而異化為政府提高“效率”或維護(hù)“公正”的機(jī)會(huì)主義擋箭牌。“壟斷商”式的腐敗自然是更大的腐敗，帶來危害自然會(huì)更大。4完善編輯為了使土地“招拍掛”工作更適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約因素必須進(jìn)一步給予完善和改進(jìn)，才能確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。一、指定經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項(xiàng)等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量。為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)過程，制定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺(tái)“土地出讓機(jī)器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會(huì)選出出讓地塊最合適的競得人，它不會(huì)因不同操作人、不同的社會(huì)環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。二、摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽(yù)、信用度、開發(fā)計(jì)劃、土地利用力等作為一項(xiàng)重要指標(biāo)，提高它的權(quán)重，而不是把價(jià)格作為土地競得的唯一或重要標(biāo)準(zhǔn)。三、鼓勵(lì)資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。從發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)并保護(hù)外來資金經(jīng)營安全的角度，將外來資金和本地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有機(jī)結(jié)合，可以作到各方共贏的良好局面。四、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)開放度，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。五、大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級(jí)政府的宏觀管理職能與市場操作嚴(yán)格區(qū)分。六、要抑制土地投機(jī)和囤積居奇的行為，土地二級(jí)市場要加強(qiáng)管理。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預(yù)期的規(guī)劃和進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價(jià)，進(jìn)行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進(jìn)高價(jià)地，要么無地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場秩序。七、讓專業(yè)機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行合理估價(jià)后，參加競標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價(jià)最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。八、堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，有計(jì)劃的供應(yīng)土地。以市場為導(dǎo)向制定科學(xué)、合理的供地政策，運(yùn)用市場機(jī)制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進(jìn)土地資源的科學(xué)管理與利用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。九、在土地供應(yīng)模式上，要切實(shí)依法提高政府供地的市場化制度，使之能夠形成一種通過市場確定使用者，通過市場形成土地價(jià)格的市場配置機(jī)制，最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，促使土地市場更加健康、更規(guī)范地向前發(fā)展。十、應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲(chǔ)備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。我國各地政府普遍存在土地儲(chǔ)備的力度和范圍有限，政府在土地收購、儲(chǔ)備、出讓的過程中，周轉(zhuǎn)資金巨大，如果操作不規(guī)范，很容易引發(fā)新的腐敗問題。因此，建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范運(yùn)作行為十分必要。十一、相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機(jī)制還須進(jìn)一步完善。實(shí)施土地“招拍掛”機(jī)制是一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，在整個(gè)推進(jìn)過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計(jì)劃、物價(jià)、財(cái)政等有關(guān)政府部門的支持和配合。只要其中一個(gè)部門工作滯后和脫節(jié)，整個(gè)工作都將被擱下，無法繼續(xù)完成。如規(guī)劃條件不能及時(shí)明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法即使推出“招拍掛”。因此，對政府相關(guān)部門來說，如不改變觀念，仍按照以前的行政審批方法運(yùn)作，就可能出現(xiàn)不必要的矛盾。因此為應(yīng)對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機(jī)制，從制度上完善這項(xiàng)經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務(wù)功能效率。5制度解讀編輯土地招拍掛制度 土地招拍掛制度[2]是國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會(huì)按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn)行評審后，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時(shí)間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會(huì)為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號(hào)的競買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價(jià)格必須高于拍賣方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。競買人確定后．掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時(shí)間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報(bào)價(jià)．由于掛牌是以書面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。6招拍掛范圍編輯國土資源部11號(hào)令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號(hào)令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。同時(shí)考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。因此，各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號(hào)令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式，即(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認(rèn)定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。[3] 7工作程序編輯 拍賣出讓制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時(shí)間、地點(diǎn)。出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時(shí)間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和答疑。受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進(jìn)行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格