20xx遂寧市海琪公園新城工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-29 03:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。以國(guó)、省道為主干，構(gòu)建市內(nèi) “ 三個(gè)環(huán)形 ” 和 “ 三橫四縱 ” 公路網(wǎng)絡(luò)。 “ 三個(gè)環(huán)形 ” 公路網(wǎng)絡(luò)： “ 內(nèi)環(huán) ”16 公里，利用涪江二橋、涪江三橋和國(guó)道 318 線、省道 205 線圍成市內(nèi)小環(huán)，形成城市交通主干。 “ 中環(huán) ”210 公里，形成連接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五縣區(qū)之間的縣際快速環(huán)形通道，提高干線路網(wǎng)的綜合服務(wù)能力。 “ 外環(huán) ”380 公里，形成連接市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)形通道，提高公路網(wǎng)絡(luò)的輻射能力。 f 《遂寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出， “ 加快發(fā)展中心城市。拓展城市發(fā)展空間和規(guī)模，形成東城區(qū)行政文化、西城區(qū)商貿(mào)物流、南城區(qū)工業(yè)園和廣德靈泉觀音湖旅游休閑度假４個(gè)城市功能區(qū)。 ” “ 十一五 ” 期間，按照大城市建設(shè)的規(guī)劃，遂寧中心城市將四箭齊發(fā)，建成 “ 觀音故里、西部 水都 ” 的一流人居環(huán)境，建成一座商業(yè)繁榮、工業(yè)發(fā)達(dá)的山水園林城市、旅游宜居城市。 第三章、 市場(chǎng)分析項(xiàng)目方案及實(shí)施進(jìn)度 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 遂寧房地產(chǎn)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段： 1995 年至 1997 以前為第一階段，房屋多為單位以統(tǒng)代建為主，所建為住房為福利性，商品化率極低，房地產(chǎn)業(yè)睡于萌芽狀態(tài)。 1997 年至 2020 為第二階段，單位以統(tǒng)代表行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。 2020 年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以北門(mén)的遂寧花園、河?xùn)|新區(qū)、南門(mén)的工業(yè)城新建來(lái)帶動(dòng)城中心的舊城改造的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一 輪高潮。尤其是城市建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)范后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步代加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。 f 2020 年底，全市房地產(chǎn)投資總量為 50， 462 萬(wàn)元，年開(kāi)發(fā)總量約近20 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)約 %，從這一數(shù)據(jù)上我們可以看出遂寧市房地產(chǎn)的總開(kāi)發(fā)量大，發(fā)展較為迅速。 2020 年是國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的一上時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到了一定的影響。但 也受到不再生資源 —— 土地供應(yīng)萎縮、成本大幅增加、人民幣升值、原材料價(jià)格的上升的影響，全市房?jī)r(jià)仍有一定的上揚(yáng)。城區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格從原來(lái)的 900 元 /平方米至 1200 元 /平方米上升至 1300 元 /平方為至 1600 元 /平方米，新房?jī)r(jià)格目前在 1600 元 /平方米至 2300 元 /平方米。 遂寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)發(fā)成熟的市場(chǎng)比較，有以下特點(diǎn)： （ 1） 產(chǎn)業(yè)整體的市場(chǎng)化程度還很低： 在發(fā)達(dá)城基礎(chǔ)上市，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的所有交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)充分市場(chǎng)化了。目前，遂寧地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)具備一定的規(guī)模，但房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng) 化程度還很低。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實(shí)行不久，目前進(jìn)入市場(chǎng)的土地價(jià)格實(shí)際上并不是市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)形成的真實(shí)價(jià)格。 （ 2） 普通居民正在從“無(wú)產(chǎn)”走向：“有產(chǎn)”： 發(fā)達(dá)城市的住房在歷史上就幾乎全部是私有制的。由此而來(lái)，在社會(huì)居民的私人資產(chǎn)中，金融資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的組合關(guān)系已經(jīng)趨于相對(duì)穩(wěn)定。從改革進(jìn)程式上看，遂寧正處于從“住房公有”制向“住房私有”轉(zhuǎn)變的過(guò)程中。從社會(huì)發(fā)展水平上看，遂寧城鎮(zhèn)居民中的主體正處于 f 從“無(wú)產(chǎn)”走向：“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中。 （ 3） 大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移： 在我國(guó)未來(lái) 20 年左右的周期內(nèi)，數(shù)億農(nóng)村居民要通過(guò)向城鎮(zhèn)中才能有更多機(jī)會(huì)分享國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是一個(gè)不可避免，并且不可后推的歷史進(jìn)程。從 1980 到 2020 年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人口增長(zhǎng)了 167%。未來(lái) 20 年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長(zhǎng)速度，我國(guó)城鎮(zhèn)居民也將再增加 3 億人。由此產(chǎn)生的需求可能給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的壓力將比目前的投機(jī)資金強(qiáng)大得多。 （ 4） 社會(huì)文化特點(diǎn)決定住房消費(fèi)上存在著“向上移動(dòng)”的趨勢(shì)： 在發(fā)達(dá)城市，不同社會(huì)群體在不同社區(qū)和不同檔次住房中的分布已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定。每一階層一般不會(huì)超越自己的收入水平、 社會(huì)地位去消費(fèi)住房。我國(guó)目前存在的一個(gè)趨勢(shì)是，在區(qū)域分布上，人們購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)普遍向上一級(jí)城市移動(dòng)，例如鎮(zhèn)向縣、縣向市、市向省；在購(gòu)房檔次上，各社會(huì)群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會(huì)位置高一級(jí)的住房。由此帶來(lái)，實(shí)際需求明顯放大。 對(duì)今后的市場(chǎng)的預(yù)測(cè)： （ 1） 從購(gòu)房能力看： 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 2020 年到 2020 年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從 5222 元上升到 6028 元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較 f 大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 （ 2） 從投資角度看： 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房 地產(chǎn)為保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。 （ 3）從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 （ 4）從需求關(guān)系看： 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積和城市人口都大副增加。在不
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