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正文內(nèi)容

4樓務(wù)部工作計(jì)劃(編輯修改稿)

2024-09-11 15:00 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 第 11 頁 共 25 頁 借:開發(fā)間接費(fèi) — 項(xiàng)目營銷設(shè)施(售樓部 /樣板間) 貸:銀行存款 或 借:前期工程費(fèi) —— 臨時(shí)設(shè)施(工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施) 貸:銀行存款 將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí),作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理 所得稅的處理 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2024]31 號)規(guī)定:開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職 工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。在結(jié)算計(jì)算成本時(shí),項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過 “ 前期工程費(fèi) —— 臨時(shí)設(shè)施 ” 核算,項(xiàng)目營銷設(shè)施可通過 “ 開發(fā)間接費(fèi) —— 項(xiàng)目營銷設(shè)施 ” 進(jìn)行歸集。國稅發(fā) [2024]31 號第二十六條 (一)項(xiàng)以可否銷售原則確定計(jì)稅成本對象規(guī)定。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的,應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集,然后 第 12 頁 共 25 頁 再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此,對于這些臨時(shí)性輔 助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對象出現(xiàn),應(yīng)作為過渡成本處理。 臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理 ( 1)各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理 《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地 [1986]8 號)第二十一條規(guī)定: “ 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋,不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交 施工企業(yè)使用的,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅。但是,如果在基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ” 財(cái)稅地 [1986]8 號第十九條規(guī)定: “ 納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。 ” 基于以上政策規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù),二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束,臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用, 則須從基建單位使用的次月起繳 第 13 頁 共 25 頁 納房產(chǎn)稅。 因此,為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋,在施工期間是免征房產(chǎn)稅的,如果基建工程結(jié)束以后,施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。或者這些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造,只要基建工程結(jié)束以后還在使用的,就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。( 2)售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理 由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā) 〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地 [1986]8 號)第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此,應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納,應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2024]121 號)第三條規(guī)定: “ 對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于,按房產(chǎn) 建筑面積的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 ” 由于會(huì)計(jì)核算中,對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算,僅包括了建造成本,沒有包括土地 第 14 頁 共 25 頁 成本,無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值,在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。 案例: 2024年 6 月, a房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開發(fā),先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房 1000㎡建造成本 120 萬元,售樓部 2024 ㎡,建造成本 340 萬元,樣板間 200 ㎡建造成本 50 萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財(cái)稅處理。 分析: ( 1)財(cái)務(wù)處理 建用房 1000㎡建造成本 120萬元,售樓部 2024 ㎡,建造成本 340萬元,樣板間 200 ㎡建造成本 50萬元的會(huì)計(jì)處理如下: 借:開發(fā)間接費(fèi) — 項(xiàng)目營銷設(shè)施(售樓部 /樣板間) 3900000 貸:銀行存款 3900000 借:前期工程費(fèi) —— 臨時(shí)設(shè)施(工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施) 1202400 貸:銀行存款 1202400 ( 2)稅務(wù)處理 根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅 若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地 [1986]8 號)第二十一條免征房產(chǎn) 第 15 頁 共 25 頁 稅的規(guī)定, a 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間,基建用房 1000 ㎡暫不用繳納房產(chǎn)稅,但是項(xiàng)目結(jié)束,基建用房未拆除的話,就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部 2024 ㎡、樣板間 200 ㎡臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù),而是為 a房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售服務(wù),不符合財(cái)稅地 [1986]8號第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。 對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納,應(yīng)按自用原值計(jì)稅。由于會(huì)計(jì) 核算中,對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算,僅包括了建造成本,沒有包括土地成本,無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅 [2024]121 號)第三條規(guī)定: “ 對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于
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